上周有个客户去看房，销售说优惠23%。他回家算了三天ROI，周一准备下定，结果同一套房，三天涨了21万港币。
最近一段时间，香港各大楼盘房价普遍上涨，市场火热。
图源：广州楼市发布
九龙泰峯全面加价2%，启德天玺天封盘，启德至少6个盘已加新价，沙田、黄竹坑、大埔、将军澳、元朗、屯门全线飘红。这不是一两个盘在涨价，是超20个盘同步动作。
2021年内地房价高位的时候，也有人说要涨。结果呢？跌了28个月，很多人亏了几百万。所以现在看到涨价，第一反应都是怀疑，但这次真的不一样。
有一个数据很多人没注意到——租金回报3.5%，房贷利率3.3%。正利差。
意思是你贷款买房，租金能覆盖月供还能每月赚200港币。这种情况2003年SARS之后有过，2008年金融海啸之后有过，2015年也有过。每次出现之后10年，底部买入的人资产都翻倍了。
光看租售比还不够，还要看供需关系。2025年香港住宅成交6.28万宗，比2024年涨18.3%，这是过去4年最高。内地买家成交1.35万宗，占比创1995年以来新高。
这些购房的人手上有闲钱，见过市场周期，2021年高位的时候他们在卖，现在他们在买。他们看到的是租售比倒挂，看到的是供应腰斩，看到的是利率处于低位。
供应腰斩是什么概念？2025年一手新盘只有1.6万套，2019年是3万套。供应少了一半，需求还在涨，价格不涨才奇怪。这不是开发商控盘，是真实的供需关系在起作用。
所以现在看到的全线飘红不是偶然。
启德天玺天2期去年11月开盘，首轮62个单位超购33倍，一周后第二轮推56伙当天售罄。连续两轮日光；湾仔春园街的SPRING GARDEN首轮60伙不足2小时卖完，套现5.6亿港元——这些都是实实在在发生的成交。
与此同时，摩根士丹利预测2026年香港房价再涨10%，这个预测背后是他们看到了同样的信号。
但有三个风险必须先了解，不然你盲目入场一样会亏。
第一个风险是区域分化严重。不是所有盘都在涨，核心区比如港岛、九龙启德确实在涨，但新界天水围、屯门涨幅只有个位数。买错区域可能5年不涨，你的钱就被套在那里。
第二个风险是旧楼维修成本。50年楼龄的盘确实便宜，但咸水楼鉴别、法团评级、大修预估还是要做。
第三个风险是汇率和资金通道。如果这三个问题你没想清楚，不建议盲目入场。
假设你现在有500万预算想买两房，你面临两个选择。
方案A是再等等看。3个月后如果摩根士丹利预测准了呎价涨5%总价多25万；6个月后如果继续涨10%你多付50万。这是观望的代价，时间成本和机会成本都在这里。
方案B是现在入场。第一步选对区域，避开供应过剩的区选启德或港岛核心。第二步选对楼，第三步计算月供覆盖率——这些操作找专业的人做才更放心。
市场不会等你做好完全的准备。现在这个时间点，租售比倒挂了，供应腰斩了，投资客在进场了，20多个盘在涨价了，现在也许就是最好的时机。
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