苗野｜发自上海
连续三个月成交破2.2万套，春节前的上海二手房市场呈现出少有的“淡季不淡”景象。
上海市房地产交易中心数据显示，2026年1月，上海二手房成交22834套，同比大幅增长24.18%，创下近五年同期最高纪录。
这一数据纵向对比，远超2024年1月的16378套和2025年1月的18497套，分别增长39.4%和23.4%。
横向观察，上海的表现并非孤例。北京1月二手房网签15082套，同比上涨20.9%；深圳1月二手房成交约0.5万套，环比增长16%。
三大一线城市二手房市场集体呈现回暖态势。
“开年二手房市场延续了去年四季度的翘尾行情。”上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当前二手房交易比较活跃，市场韧性足，叠加近期近期房地产积极信号持续释放，预计节后三月市场热度有望延续，走出企稳向好态势。
挂牌量回落，性价比凸显
在单月成交量一反传统楼市淡季的沉寂外，二手房单日成交数据也反映了市场热度。
据监测，1月份全月共有7天单日成交突破千套，1月10日更创下1261套的近三个月新高。随后的周末表现也热度不减，1月17日、24日和31日的单日成交均突破1200套。
与成交量持续高位形成对比的是，上海二手房挂牌量已连续9个月下降。截至1月底，上海二手房挂牌量为8.24万套，较历史峰值减少近3万套。
上海链家近日披露，上海二手房当前库存量较2025年1月下降约20%，挂牌量的持续回落显示市场供需关系正逐渐趋于平衡。
“目前的成交周期较上月加速，市场信心逐渐修复，连续多月成交量回稳，库存去化加速。”上海链家研究院负责人李根表示，二手房成交价格已连续两个月止住下跌趋势，市场已显现“止跌”信号。
上海市房地产交易中心数据也印证二手房市场挂牌量出现持续性回落，基本回归至去年2月份水平，前期高位堆积的库存正在逐步消化。
卢文曦认为，二手房挂牌量下降通常是市场与价格企稳的先导指标，当前挂牌量下降更多说明房价下行压力逐步放缓。
他进一步分析，一是新增挂牌增量明显放缓，二是成交速度加快，库存被持续消耗。此外，部分业主选择“由售转租”，主要原因在于部分老房的租赁回报率较为可观，年化回报率可达3.3%～3.5%。“稳定的租金收益让房东更愿意持有资产，不再急于降价变现。”
中金证券分析认为，当前房地产周期的核心症结在于库存问题。上海二手房挂牌量自2025年3季度开始下降，带动其挂牌去化周期持续下行。上海推进首批二手房收储属“对症下药”的积极举措，预估上海可交易存量住房约970万套，收储加速去库存，若后续配套措施得当，有望加速楼市企稳。
成交放量的同时，价格博弈也进入微妙阶段。市场已显露出从“以价换量”向“量价趋稳”转变的初步迹象。
中指研究院数据显示，2026年1月，上海二手房成交均价为55265元/平方米，环比下跌1.22%，同比下跌7.61%。
“当前市场消化速度已超过新增挂牌速度，买家‘大刀砍价’的情况减少，议价空间在显著缩小。”卢文曦表示，有少量业主选择暂时撤牌观望，市场预期出现一定改善，二手房市场不再单纯依靠“以价换量”来维持成交量。
据上海链家监测，多个板块房价已出现止跌企稳信号。其中，徐汇滨江、四川北路、董家渡等板块价格较此前有所回升，部分板块价格已企稳。
“目前仍是买方市场，二手房挂牌价和成交价整体都较稳定。”沪上某机构经纪人表示。
刚需占主导，期待“小阳春”
上海房地产市场的“哑铃型”结构在2026年开年愈发清晰。
数据显示，上海二手房市场中，300万元以下的低总价房源成为交易绝对主力，占比超过七成。
更具体来看，总价在200万元以下的占比达49.5%，200万～300万元的占比为21.1%。
58安居客统计数据显示，低总价房源的供给比例达50.06%，对应流量比例更高；中高、高总价房源的供需占比均不足14%，更多高净值人群仍将目光聚焦于新房市场。
从区域分布看，上海二手房成交较好的区域主要集中在浦东新区、松江区、金山区、青浦区、奉贤区、宝山区。
上海链家监测数据显示，上海中环内“老小”房源优势凸显，成交占比攀升，超八成客户可在90天内成交，市场观望情绪逐渐减弱。
“这种以刚需为主导的供需结构，为成交量爆发提供了基础。”58安居客研究院院长张波认为，当下刚需群体是二手房市场的核心购买力，低总价房源的充足供给有效释放了积压的购房需求。
上海太平洋房屋数据显示，该机构300万元以下低价房成交占比接近一半。上海外环以外成交占比最高且持续增长，反映郊区及新兴区域刚需交易活跃；内中环间成交环比显著增长，显示改善型需求仍在释放。
此外，部分“老破小”房源租金回报率的提升，使其成为兼具居住与投资属性的优质选择，吸引了部分稳健型投资者。
中指研究院数据显示，2026年1月，上海住宅租赁市场样本平均租金为81.50元／平方米／月。区域分化明显，金山区部分房源的租金回报率甚至高达3%，这也使得低总价二手房成为类固收资产的重要选项。
在市场需求释放的同时，政策层面也有新动态。2月2日，上海正式启动收购二手房用于保障性租赁住房工作试点。
市场人士普遍认为，上海作为超一线城市，首次由政府平台收购核心区域二手房用于保障性租赁住房，其最重要的意义在于为市场特定资产类别提供了托底与流动性支持，信号意义突出。
展望后市，市场预计将呈现分化走势，新房市场中的高端住宅成为绝对热销品类，二手房市场的低总价“老破小”房源成为购房者的“上车首选”。高净值人群的改善及投资需求，与年轻群体在房价回调背景下的刚需形成了两大核心购买力。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，1月上海二手房市场维持热度，一方面是政策显效下潜在需求释放，另一方面受春节假期后移影响，基数相对较低，春节后随着需求进一步释放，“小阳春”行情值得期待。
上海中原地产预判，今年三四月份交易量将继续保持良好态势，市场已走出“淡季不淡”的行情。
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