上海市政府下场收购二手房！为其巨大勇气点赞|二手房|住房|存量房|房地产市场|政府|租赁

这是雪贝财经的第521篇原创文章

作者：周毅

房地产市场进入深度调整期之后，各地都在寻找新的稳定机制，但真正敢于触及核心问题的举措并不多。近期上海探索由政府或国资平台收购部分二手房，用于保障性住房或租赁住房，这一举措之所以引发广泛关注，并不仅仅因为规模或金额，更因为它触及了房地产市场最关键的一环——存量资产的流动性问题。在一个仍然高度依赖市场信心的行业里，直接入场承接存量，需要的不只是财政资源，更需要政策上的决断力与风险承担能力。

房地产市场的困难，并不完全来自需求消失，而更多来自预期转弱。当价格持续下行时，购房者会观望，观望又进一步压低成交，市场很容易陷入自我强化的循环。二手房市场尤其如此，因为它不像新房那样可以通过限价、集中供应或行政调控来稳定节奏，价格往往更直接地反映市场情绪。一旦挂牌量持续上升、成交周期不断拉长，价格的下行压力就会越来越大，而这种压力又会通过资产负债表传导到居民和金融体系之中。

在这种背景下，由政府入场收购存量房，本质上是在为市场提供一个“底部流动性”。它的意义不在于托市价格，而在于恢复交易的连续性。当市场存在一个稳定的买方时，持有者的恐慌情绪会下降，价格预期也更容易趋于稳定。房地产市场的稳定，从来不是靠单纯的需求刺激，而是靠交易链条的恢复，而收购存量房恰恰是直接作用于这一关键环节。

更值得注意的是，这种方式改变了传统房地产调控的路径。过去的政策往往侧重于需求端，比如降低首付比例、下调利率或放松限购，这些措施在市场上行期效果显著，但在预期偏弱时，边际作用会明显下降。相比之下，将存量住房转化为保障性或租赁住房，相当于同时解决了两个问题：一方面消化库存，另一方面增加公共住房供给，使房地产从单一的商品属性，逐渐向居住属性回归。

这种转变的意义，可能比短期成交量的变化更加深远。长期以来，中国大城市的住房结构中，保障性租赁住房比例相对不足，而大量存量商品房却在市场波动中承受价格压力。通过收购二手房进行用途转换，相当于在不新增大量土地供应的情况下，优化住房结构。这种方式既节约了时间成本，也减少了开发环节的不确定性，使住房政策从“增量建设”逐步转向“存量运营”，更符合城市发展进入成熟阶段后的需求特征。

当然，这样的举措并非没有争议。有人担心财政压力，也有人担心政府入场会扭曲市场价格。但从实际操作逻辑看，收购往往以市场价格为基础，并通过限定用途和规模来控制风险，其目标更多是稳定预期，而不是推动价格重新上涨。只要节奏得当，这种方式反而可能减少未来更大规模刺激政策的必要性，从长远看有助于降低系统性风险。

真正值得称道的，其实是这种政策背后的思路转变。房地产市场的问题，从来不是单一变量造成的，因此也不可能依靠单一手段解决。当市场进入新的周期，需要的往往不是力度更大的旧工具，而是思路更新的工具。收购存量房，意味着政策开始从“托需求”转向“稳结构”，从“刺激交易”转向“修复资产负债表”，这种变化本身就需要相当的勇气。

这种勇气，还体现在对时间维度的判断上。很多政策更容易追求短期效果，而收购存量房的意义往往在中长期才能显现，因为住房用途的转换、租赁体系的完善、居民预期的修复，都需要时间。愿意为长期稳定而承受短期压力，本身就是一种难得的决策定力。

从更宏观的角度看，中国房地产正在经历从高速扩张向平稳运行的转型期，这个过程中不可避免会出现阵痛。市场需要新的稳定器，而地方政府在制度框架内主动探索新的路径，正是寻找稳定器的过程。上海作为一线城市，房地产市场体量大、金融关联度高，其政策尝试往往具有示范意义。一旦证明可行，相关经验可能被更多城市借鉴，从而形成更系统化的存量住房运营模式。

因此，与其把这项举措简单理解为“托市”，不如把它看作房地产发展阶段转换中的一次重要试探。它所释放的信号，并不是房价一定会回到过去的高增长轨道，而是市场正在寻找一种更可持续的平衡状态。在这个过程中，能够率先迈出关键一步，本身就值得肯定。