新年伊始，合肥二手房市场传来令人意外的消息：一批房源竟以高于挂牌价数十万元的价格成交。锦绣豪庭涨价29万、淝南家园南区涨价30万、聚福家园涨价15万……这些个案迅速引发市场关注。
但当我们深入分析全市数据，却发现另一番景象：2026年1月，合肥二手房住宅网签5086套，环比下降0.95%，成交均价11361元/㎡，同比下跌24.38%。个案热度与整体数据的反差，揭示出当前市场的复杂性与分化趋势。这种现象，折射出合肥楼市正在经历深刻变革。
NO.1 | 壹
涨价个案深度剖析：信号还是噪音？
个案分析揭示市场新动向。近期合肥市场上出现的"涨价成交"案例，确实值得深入剖析。
瑶海区锦绣豪庭一套121平米房源，以151万元总价成交，比挂牌价高出29万元；包河区淝淝南家园南区一套105平米房源，涨价30万元成交；此外，聚福家园、香樟小区、紫蓬家园等小区也出现类似情况。
在瑶海区，锦绣豪庭一套121平方米的三室房源以151万元总价成交，相比122万元的挂牌价涨幅达到29万元，单价达1.23万元/㎡，创下小区近三个月新高。
淝南家园南区一套105㎡的房源更是以136万元总价成交，涨价30万元。这一价格较小区挂牌均价高出约2000元/㎡，涨幅明显。
聚福家园的92㎡房源同样表现突出，总价从57万元升至72万元，涨价15万元，成交单价达7757元/㎡，超出小区挂牌均价近800元/㎡。
仔细分析这些“涨价成交”案例，不难发现其背后逻辑的复杂性。部分房源原本挂牌价就明显低于市场水平，最终成交价格虽然有所上涨，但仍低于区域均价。
市场深跌期似乎正在过去，筑底信号逐步显现。但这种企稳绝不意味着全面暴涨，而是市场分化加剧的开始。政策支持、地段价值和房源稀缺性共同作用下，部分优质资产率先出现价格回弹。
NO.2 | 贰
一月市场全景解读：分化中寻机遇
上述涨价案例虽是市场亮点，但毕竟只是“浪花”，要判断是否形成“潮汐”，还需回归整体数据。1月合肥二手房市场呈现“整体企稳、局部活跃”的格局，分化加剧成为核心特征，远未到普涨阶段。
1月合肥二手房市场呈现"整体企稳、局部活跃"的格局，分化加剧成为核心特征。从具体数据来看，成交量5086套环比微降0.95%，但同比大幅上升36.94%，从宏观层面看，成交量同比上升显示市场较去年改善，但环比微降和均价低位徘徊，印证市场仍处底部盘整期。这种态势表明，政策暖风虽带来信心，但供需基本面未根本扭转，买家入场谨慎。
成交均价11361元/㎡环比小涨0.63%，同比却下降24.38%，价格仍处探底过程。区域分化表现尤为明显，政务区以16525元/㎡的成交均价领跑九区，且环比上升1.25%，而瑶海区均价仅8244元/㎡且环比下降3.68%，老城区如政务区价格坚挺，涨幅领先，而新城区普遍承压，这深刻反映了楼市分化趋势。背后原因是核心区拥有稀缺资源（如学区、配套），抗跌性强，而郊区供应过剩。
NO.3 | 叁
结语
合肥二手房市场正经历复杂分化阶段。一方面，个别优质房源出现涨价成交，反映市场信心逐步修复；另一方面，整体成交量价仍处于调整期，区域分化加剧。当前市场呈现"量稳价跌"态势，购房者更加理性，更注重房产的实际居住属性和长期价值。政策环境的持续改善为市场企稳提供支撑，但根本性回暖仍需时间。这种分化格局预计将持续，核心地段品质房源与普通住宅的价格差距可能进一步拉大。
来源：合肥楼市航拍
合肥二手房市场已进入筑底阶段，但谈整体回暖为时尚早。近期出现的"涨价成交"案例多为特殊现象，不具备普遍代表性。市场真正企稳需要满足三个条件：一是去化周期明显缩短；二是议价空间收窄至合理水平；三是改善型需求持续释放。建议购房者保持理性，刚需群体可关注核心区域品质房源，把握政策窗口期；改善型群体应优先考虑资产优化，将低效资产置换为优质资源。市场分化仍将延续，只有具备地段、品质、配套等核心优势的房产才具备抗跌性和增值潜力。未来半年将是观察市场走向的关键期，购房决策需更加谨慎。
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