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昨天，团结片区，招商林屿缦岛首开，再现西安久违的摇号开盘，首批取证的212套房，全部售罄。
业主在小红书上感慨，七点起来，买个房子还要抢，人太多，乌泱泱说话都听不见，排队交钱生怕自己选不到。
（来自业主小红书）
上一次，西安开盘现场有这么热闹的，还是团结村，绿城绿汀芳菲的选房现场。
从绿城、到保亿、再到招商，短短不到一年时间，开了三个盘，也火了三个盘，很多人看不懂，这是2026年要回暖的信号？还是旱的旱死，涝的涝死的个别案例。
摇号售罄
根据现场统计的开盘情况，本次取证房源共212套，包含1、2、6三栋楼，其中建面约105㎡92套，120㎡46套，128㎡46套，139㎡28套。
但参与林屿缦岛冻资的业主却达到528户，相当于2.5人选1套房子，最终昨天首开现场，除样板间外，全部摇号售罄。
（林屿缦岛开盘现场）
算下来，精装房源，成交均价18356元/㎡，优惠部分，现场买车位优惠8个点，不买车位优惠5个点。
就在招商摇号的三天前，小区价格公示，1号楼均价18973元/㎡，2号楼19084元/㎡，6号楼网红139㎡户型，均价25009元/㎡。
（价格公示信息）
但凡熟悉城北新房的朋友，第一时间看到招商的价格，都是不可思议的，一边是被誉为太硬啃不动的价格，一边是摇号清盘的现状。
是招商卖房确实有一手，还是城北人购买力被低估了？
团结天时
北宋的吕蒙在《破窑赋》里说，人道我贵，非我之能也，此乃时也，运也，命也，人生如此，卖房更是如此，好的时机非常重要。
当年的高新绿城海棠三章、中海学仕里、龙湖云河颂、去年的招商西安玺，绿城绿汀芳菲、今年的招商林屿缦岛，能成红盘，首先是赶上了极佳的时机。
（龙湖云河颂开盘现场）
对林屿缦岛而言，首先是主城更新，团结片区的热度回归，目前西安新三板（团结，幸福林带，西电）里，团结片区供地最快，房企最多，赠送门槛最大，基础配套齐全。
对全城西安人而言，可能对这里并不感冒，但对城北的地缘而言，似乎也没有更好的选择。
过去，大家会一窝蜂去港务区，但2026年的港务区，新房里奥体的绿城，文昌、龙翔都不便宜，非奥体的秦汉大道以北，华润，招商，中粮，中铁建房子很多，但配套有限，距离太远。
如今又没了当年房价上涨的情绪带动，城北人能去港务区买房的人，数量上直线减少。
而城北天生的地缘经开区，中心城区北三环内几乎没有供地，外围高铁新城片区配套，人气，极为有限。
（经开区实景）
去年后半年，凭借铁一传闻，周边白桦林书香，林晓，翰林府吸引了大量刚需前往，热度很高，但至今经开八校含铁量传闻仍没有官宣。
业主来问我，高铁新城和团价片区如何二选一？
我答，如果没有铁一，或者只有铁一，你还会选吗，对方会心一笑。
至于更外围的西咸，泾河，空港，秦汉，已经凉了不是以一天两天了，不是产品，价格问题，而是信任问题。
所以，如今团结片区，绿城，保亿，招商的火，本质上真不是这里地段有多么稀缺，配套有多么优质，而是这个时间里，曾经的竞争对手，没有还手之力，倒逼团结片区出来主持大局。
（团结片区规划公示）
对于团结片区所有的开发商而言，都有一个命题，五个字，看谁跑得快，毕竟地缘置换就那么多，绿城，保亿抓了一波刚需，招商抓了一波改善，人情世故已毕，往后才是打打杀杀。
留给团结片区的时间，其实不多了！
北城地利
在很长时间内，城北一直是不被重视的区域，南强北弱的格局多年，城北又是农村，农田起家的区域，消费能力一直有限，西安的有钱人还是多住高新，曲江。
但少不代表没有，市府北迁后，一众单位，医院，商业，企业北移，也带动了消费力的迁移。
城北主力的未央区，2025年常住人口近163万，GDP近1784亿，仅次于雁塔区，产业核心经开范围，更是不缺500强企业，强消费能力人群。
这是城北的底子，不差，别看港务区网络话题热度高，但城北的老本都在经开，未央区。
但与匹配的土地供应，新房供应，尤其是改善品质社区，却常年少的可怜，2026年了，城北改善，还在看白桦林间，多少是无奈选择。
这与城北农村变城市的履历相关，整个凤城一路到十二路沿线，几乎都是高密度开发，城改遍地，但叫得上名字的好小区，屈指可数。
白桦林间算一个，保亿风景御园算一个，赛高悦府算一个，龙湖景粼天序算一个，除此之外，还有什么叫得上名字的？
（龙湖景粼天序）
经开的核心城区，几乎开发完毕，外围高铁新城，隔着三环绕城，又是青黄不接，未央本身，最西是大面积的遗址保护区，本身未央路沿线无地可供，所有精力也只能在团结片区。
所以，2026年团结片区的热度，并非某个新房的功劳，而是城北置换趋势和发展节奏的必然结果。
另一个原因，还是在于城北开发商的不争气，都知道2019年开始，城北是又一波头部房企聚集的，也有一堆改善社区面世，按理说供应不该如此掣肘。
但没赶上好时机，没遇上对的人，比如大家熟悉的大明宫五宝，当年也是被城北人热捧，寄语厚望，后来的结果大家都知道了。
除阳光城檀悦如期交付外，恒大悦龙台保交付，融创观唐宸院保交付，中南君启保交付，正荣紫阙台保交付……
原本这些小区是支撑城北首次改善的主力，但在过去的几年，表现一言难尽，很多人等团结村供地，可以说是从2019年看到2026年。
反观城南，软件新城有供应，高新CID有供应，沣东融合区有供应，西部大道有供应，曲江CCBD有供应，曲江文教园有供应，雁鸣湖有供应。
相比城南的遍地开花，城北只有独苗一个，让人尴尬，也让人感慨，想在城北买个好房，挺不容易，鱼龙混杂是常态。
但选个有点档次，有点品质的挺难，过去开发商都不愿意来，后来来的又拉了，如今有了几个靠谱的，都来排队。
有点像达美乐披萨，在北上广都没人吃，但来西安店店排队一样，降维打击。
西安很大，看似一盘棋，但南北的差异还是巨大，表面看是配套，学校，城市面貌，新房选择，背后也是业主认知的巨大差异。
招商人和
看懂了这些，再看招商林屿缦岛的卖房思路，不得不服。
最近在家看《太平年》，北朝的元老，令公冯道有句话叫但知行好事，莫要问前程，与招商当下在西安的行事风格很像。
2026年，如果让业主评选，西安最敢放心买的开发商，我相信招商和金茂能占两席，与金茂专注高端不同的是，招商在高中低档，不同小区的稳定发挥，确实少见。
（招商云山间交付实景）
招商西安序、央玺、云山间、城市主场，央畔、盛会、臻观府、云蘭、天青云麓、臻境、揽阅、雍澜湾等等，均是交付赢麻的小区，实景呈现能力跑赢同行。
一个项目是意外，两个，三个，四个，个个交付都有惊喜，却是百里挑一，可以说，如今招商在新房的大杀四方，过往交付的功绩要占首位。
别家卖房靠地段，靠价格，靠配套，招商更靠好房子本身，无论是入门的，改善的，豪宅的，配置有差异，但各个有惊喜，发挥极为稳定。
（招商西安序交付实景）
如此大的基数，种类庞大的小区，还能稳定交付，产品新意频出，在西安确实难得。
回归林屿缦岛本身，并非无懈可击的房子，首先非团结片区核心，而是在凤城五路，周边配套，地铁口开通，但团结实验南校区尚未兑现，北侧有安置社区，南侧有下穿隧道，这些都是业主能看到的。
但在社区室内，林屿缦岛的品质呈现，却远超周边同行，大门的尺度，迎宾的水景，丰富多样的会所空间，以及户型的创新，都让人耳目一新。
营销呈现的效果上，招商也是有一手的，健身房里，真的有教练在撸铁，有人在骑动感单车，有人在看书，有人在喝咖啡，所有的硬件呈现，都让参观的人充满生活气息，并非展示炫技。
（林屿缦岛实景）
样板间的呈现里，花是真的，书是打开封皮的，翻开的，有笔画标注的，家具摆放，软装布置是相当生活化的，能让普通人有代入感，但又比当下生活有高级感，并非冷冰冰的物件展示。
（林屿缦岛实景）
很多人看完林屿缦岛的共同感受是，高级感足够了，但生活气息也相当浓厚，别人是卖房子给你，招商是卖生活给你，即便贵点，也有认可。
最后是操盘思路上，一方面，最早开盘的绿汀芳菲，凭借面世早优势，已在去年火速清盘，抢的是时间；
此后保亿润园面世，丧失先机但还有赠送法宝，平稳度过，再到招商，价格和赠送固然重要，但已经不是法宝了。
而是要研究客户喜好，价格耐受，生活方式，要私人订制的去卖房。
比如，招商上周首开，但从去年底开始，就大量的接待来访参观业主，同行，仅临时展厅接待就超过6000组，售楼部实景开放后再到开盘，至少8000组。
（林屿缦岛接待区现场）
有了庞大的准业主基础，再就是实景呈现，拉高交付预期，同时开盘前举办业主家宴，提前增进感情，落实熟人社区，让招商老业主成为主角，讲自住的买房故事，入住体验，进一步增加认可度。
（林屿缦岛准业主家宴）
最后是价格面世，高热度话题吸引围观，同时首开优惠，进一步筛选，通过户型，价格的差异化，从8000多组客户里，筛选500多组有购买能力的，再从这么多人里，选出212套摇号开盘的。
（林屿缦岛开盘现场）
这些心思，既是技巧，也是策划，更是能力，所有的前提，都是招商有能力高价卖房，更有能力高品质兑现。
而对城北人而言，缺的从不是便宜的房子，赠送多的房子，而是宣传好，兑现也好，体验也好的房子。
产品主义
林屿缦岛的火爆，也会开始一个新的时代，当用户体验，情绪价值，交付能力，成为红盘核心，过去价格引流，套路销售，业主对抗的卖房道路，会越来越窄，招商热销，这是产品主义的胜利。
说到底，房子是附属，人是主体，卖房更要以人为本，把房子盖好，把业主宠好，才能实现双向奔赴。
但知行好事，莫要问前程，做好事自然会有好结果，不用过问前途怎样。
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作者：晴明
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