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前滩，一直是上海楼市顶流网红板块。
2020-2022年新房疯抢，认筹率高达1266%（尚峰名邸）；二手价格，大户型冲上26万，连小户型都到过17-18万；
而如今市场下行期，恐慌砸盘不断，前滩又展现出惊人抗跌能力。前滩二手房均价，已连续三个月稳在14万+。
因为前滩的热度，周边板块的新房项目都将其作为核心卖点，疯狂蹭流量。
三林南（前滩公馆、前滩滨江道），以前滩为卖点；后滩（华润雲启滨江），也以前滩为卖点。前滩，全方位辐射周边板块。
但随着二手市场剧烈承压，以及新房“四代住宅”到来，很多人也犹豫：
前滩跌到底了没有？
现在14-15万买入，会不会补跌？前滩的黄金期，还剩几年？我要不要更低成本，买后滩新房？
今天，我们就来深挖下前滩的未来，以及，后滩能否再现前滩的造富神话。
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01、前滩的造富神话
说到前滩的发展史，绝对是一篇大爽文。
前滩，最早因为世博迎来机遇，被纳入到上海“十二五”规划重点开发区域。
板块高规格定位，目标“第二个陆家嘴”和“世界级中央活动区”，前滩火箭般崛起。前滩，就从一片荒滩蜕变成繁华CBD，只用了5年（2015年开始全面建设）。
全新城市界面，太古里、前滩中心、6/8/11三轨交、华二前滩强学区，从商业到交通再到周边配套，样样都是顶配，六边形战士。
随着城市发展，住宅逐渐开发，前滩房价的飙升让人趋之若鹜。
2018年中粮前滩海景一号开盘，当时我出来做小魔女团队才第二年，就有很多朋友、各路人马找我说想认筹中粮，问我有没有办法安排认筹机会。
当时前滩最早的盘晶耀名邸一期，2017年开8.9万，一直到2023年世纪前滩天御封官13.2万，涨幅48.3%。
虽然涨幅很少（黄浦两年就能飙50%），但如果你在2017-2022年买了任何一套前滩新房，你都稳赚。
在前滩房价的最高峰，标杆盘三湘印象名邸曾经冲到过26万。其他盘，虽然盘基本上可以在14到18万。
即使到现在2025年12月底，整个上海楼市平均跌掉40%的今天，前滩跌幅也只有20%，仍然有14-15万的高价。
那到底是什么让前滩这么抗跌？我觉得有几个核心优势。
我经常说的一句话是：前滩就是新的联洋。整个上海找不出第二个，像前滩一样的全新板块。
在这里你看不到老破小，看不到菜市场，看不到黄焖鸡骨头饭沿街底商，都是10年房龄以内的商品房，都是像太古里，前台拿L+PLAZA，公园巷这样前卫的商业。
前滩整个板块更年轻、更摩登、更现代，板块生命周期处于青壮年。而江对面的徐汇滨江，或者更高端的黄浦，显然需要更多钱、更高阶层才能达到。
那作为和徐滨、黄浦不同的中产社区，前滩还有个突出优势——强学区。
学区对于一个中产板块来说，尤其重要。况且前滩华二，它的成绩在浦东稳居前三，非常的加分。
甚至，在这轮补跌潮中前滩能如此坚挺，华二正是那根定海神针。华二成绩下滑，前滩顶不住了？18.8万已成交！前滩华二杀疯了
除此以外，前滩抗跌，还有一个重要因素——很少有人砸盘。
因为这里的业主持有成本高，哪怕是2017年买的晶耀一期，也要8.9万/平，那如果是2021、2022年买入的，当时开盘价就要11-12万/平。
现在二手房价格也才14-15万，业主以当时买入价+这几年贷款成本，拿出来卖是不赚的。手握一个网红顶流板块，又没赚到钱，房子也才五六年很新，大多数人不会割肉走。
加上我们前面说，前滩是一个中产社区，这就意味着这里更多是上班族，一些企业中高层，不是做生意的。而对于大部分中产，就算降薪、裁员，也不至于要砸盘抛房子。
当然，不是说就一定没有人砸盘，毕竟每个家庭有各种各样的因素，但按照比例来看，前滩砸盘比其它板块要少很多。
板块年轻，城市界面新、配套完善，强学区加持，板块内业主心态稳砸盘少，使得前滩价格能稳定在14万的水平。
但同时，也会有人担心，正因为前滩跌的不多，我如果14-15万买进，后面它会不会补跌？尤其现在第四代住宅来了，前滩还能安全多久？
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02、前滩的黄金期，剩多久？
我认为，前滩至少还有10年的黄金期。
因为到2025年，前滩大部分的房子才0~6年房龄，所以就算过10年，它仍然很新。
但是，如果时间再拉长，前滩房子的品质会成为它比较大的问题。高端住宅需要有的东西，前滩80%的小区是没有的。
除了三湘印象名邸、晶耀名邸、中粮海景壹号相对好一些，其它以小户型为主的盘，比如东方XX等等，品质真的比较一般。
虽然外立面看起来还不错，但进去你会发现，它没有挑高大厅，没有尊贵、舒适的体验感，甚至一楼就是门对门，不像豪宅的样子，就是中产盘。
而且前滩板块，它65%以上的房子是90平以内的小户型。
现在，面积段小是前滩的优势，因为哪怕单价拉到17、18 万，总价也能控制住，2000万以内随便买。又有学区，又很新，门槛又不高，有更多的中产愿意买，并且买得起。
但从长期看，当板块不再新的时候，这些产品力弱、面积段小的问题就会暴露出来。如果我们未来的方向是第四代住宅，前滩房子的硬件品质，以及面积段偏小，都会成为问题。
现在新房都越来越卷了，前滩附近的新房，后滩华润，包括前滩公馆，从产品层面上超过了前滩大多数小区。
所以，当未来前滩这些核心竞争力不再那么稀缺的时候，它就会开始进入光环逐渐褪去的过程。
那这个光环，我觉得大概还有10年。
因为5年它还是很新，还安全，时间拉到10年，就要看物业养护的情况、周边其它板块规划落地的程度，以及新房落地交付的情况。
03、前滩二手，还是后滩新房？
说到这里，有些朋友就会问：
那相比于前滩二手，会不会买后滩华润，第四代住宅产品，更有潜力？
我们有位客户，就想让我们帮他把尚峰名邸195平房子卖掉，去买后滩华润。因为他觉得后滩就是下一个前滩，是新的造富神话。
那我们首先来看下后滩板块以及华润的情况。
从地段上看，后滩其实是前滩往市区的一个辐射，是往世博大道、陆家嘴方向的辐射延申带。比较可惜的是，后滩整个板块比较小，很难做大文章。
华润总共两块地，东侧还有两块，总共只有4幅纯宅地。另外只有4块商业、商办地块，和一些主题公园，整体板块很难形成前滩这么大的气候。
显然，后滩不可能再造一个类似前滩的顶流地段，它想要真正崛起，想逆天改命，除非产品力爆表。
那华润雲启滨江，产品力怎么样？我们先说优点。
第一，这个地块够大。首开地块总共9栋高层，它中心的组团绿化做了错落、高低配的水景和绿植，打造了一个立体的绿化空间。
你会发现在前滩我们看不到这样的产品，这是它的优势。
第二个优势，华润后滩整体面积段比较大。
125平，占比57%，再往上就是185平，以及245平、286平大户型看江。它整体不是一个以100平为主的刚需盘。
包括它整体装标、配置都拉的很高，全套嘉格纳，均配大金厨房专用空调，卫浴杜拉维特等等，能看出来华润想去打造高端盘。
假如它能够如实交付落地，那我觉得它的产品力是非常棒的。
第三，从总价段来说，125平挺有吸引力。
125平总价段在1450-2000万之间，40%房源总价在1600万以内。放到整体市场中看，1600-1800万可以买到高配新房产品的125平，还是能打的。
只是，这次加推的套数有点多，清盘压力比第一批要大。
不过，这个盘的压力不在125平，而在于大户型。
再大的245平、286平，总价段就要拉到3500万-5000多万，这个价格就是在跟黄浦和徐汇滨江抢客户了。
虽然在前滩，这个总价段是OK的，在二手房市场也已证明了认可度。但是后滩这块地做不了大文章，这个面积段放在这里压力很大，大标的客户会很犹豫。
如果面积控制在180平200平，总价段控制在2500-4000万左右，就会好很多。
这就是我觉得华润后滩的优势和一些压力比较大的地方。
那我们暂时不讨论大户型，就1600-1800这样的总价段，到底是选前滩二手还是后滩华润125平？
我觉得看大家的需求。
客观来讲，后滩华润的125平，中低楼层才12-13万。这个价格和二手房市场的正常房子比，性价比是不错的，虽然稍微贵一点点，但毕竟产品力提升了。
如果你没有学区需求，又是喜欢更新产品的人，我觉得这个产品可以拿，毕竟位置也不错，比前滩还要往北，更靠近陆家嘴的方向。
但如果你是想捡漏的心态，华润后滩就不算是最优选，因为现在砸盘的很多，连陆家嘴、北滨江曾经的贵族、15年后的高端名盘，现在10万、11万就可以买得到，我们最近就在帮客户捡漏这样的房子。
所以，就看你要什么。
那如果你的需求是有学区的，又需要产品新，买进后希望相对安全的产品，那1600-1800万买前滩的三房，也是不错的选择。
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近期，全国多地进入“两会时间”，房地产作为民生保障与经济稳定的核心领域，成为各地政府工作报告的重点议题。从已披露的内容来看，“稳市场、优供给、促租赁、推更新、防风险”的五维主线贯穿始终，各地精准落实中央“因城施策控增量、去库存、优供给”要求，一系列靶向施策的举措密集出台：
一是稳字当头，市场预期与需求端支撑双向发力。当前房地产市场仍处于筑底复苏的关键阶段，“稳预期、稳信心”成为各地政策的核心落脚点。北京聚焦青年人与城市运行服务保障人员的住房困境，创新推出“一张床、一间房、一套房”多梯度租赁产品体系，通过精准供给破解刚需群体居住难题；广东、河南、福州等多地则明确提出收购存量商品房用于保障性住房、安置房等用途，既拓宽了保障房筹集渠道，又有效消化存量库存，实现“保民生”与“去库存”的双向赋能；沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，通过消费品以旧换新政策衔接、千场以上促消费活动举办，持续释放住房消费潜力，为市场注入流动性活力。
二是品质升级，“好房子”建设成供给侧改革核心抓手。从“住有所居”到“住有优居”，居民住房需求的升级倒逼行业供给端转型，“好房子”建设在各地两会中高频亮相，成为房地产高质量发展的重要标志。北京提出补齐新开发居住区配套短板，以品质升级引领改善型需求释放；天津、长沙、沈阳等多地明确有序推动“好房子”建设，聚焦安全、舒适、绿色、智慧等核心内涵，打造适配现代生活的高品质住宅产品；广东系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”四级建设体系，从住宅单体到城市片区进行全维度品质提升；云南探索“好房子”建设标准与实践路径，通过绿色生态小区打造、第四代生态住宅试点等创新模式，将“好房子”理念转化为具体项目落地，截至2025年底，全省已建成43个绿色生态小区项目，为全国提供了可复制的经验。
三是城市更新，激活存量空间与城市发展新动能。在新型城镇化进入内涵式发展阶段的背景下，城市更新取代传统棚改，成为优化城市空间布局、提升居住品质的重要抓手。各地两会均对城市更新作出具体部署，呈现出“规模化推进、市场化运作、精细化治理”的鲜明特征。天津创新央企与民企参与模式，完善多元化投融资机制，加快意风区—东西里等重点片区更新，全年启动15个城市更新项目并推进老旧小区与危旧房改造；福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房，通过规模化推进实现城市面貌与居住环境的同步提升；北京、河南则分别聚焦城市更新条例落实、完整社区提质扩面，将城市更新与智慧化治理、历史文脉保护相结合，实现“留改拆”并举与城市功能品质提升的有机统一。
四是风险防控，政策托底与市场化化解形成合力。各地立足“防范化解重大风险”要求，构建起“政策托底+市场化处置”的风险防控体系。广东、河北明确提出稳妥化解房企风险，发挥城市房地产融资协调机制与中小金融机构风险处置作用；天津、福州等多地则用好房地产融资“白名单”制度，为合规项目提供资金支持等。
五是模式转型，制度创新筑牢行业长期发展根基。加快构建房地产发展新模式，是中央对行业发展的明确要求，也是各地两会部署的核心任务。从各地政策来看，新模式构建聚焦“融资、开发、销售”三大核心环节的制度创新：融资端推行主办银行制，确保项目资金封闭管理、专款专用；开发端做实项目公司制，规范企业资金运作，防范项目交付风险；销售端逐步推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上维护购房人权益。北京、河南、福州等多地均明确提出加快构建房地产发展新模式，通过制度创新推动行业从“高杠杆、高周转”的传统模式，向“高质量、可持续”的新发展模式转型，为房地产行业长期健康发展奠定制度基础。
总体来看，2026年地方两会的房地产政策既保持了与中央政策的高度协同，又结合区域实际呈现出差异化、精准化的特征。在“稳市场、优供给、促租赁、推更新、防风险”的五维主线引领下，随着各项政策的落地见效，房地产市场有望逐步筑底企稳，行业转型加速推进。未来，随着房地产发展新模式的逐步成型，行业将更加聚焦民生保障与品质提升，为国民经济稳定增长与民生福祉改善发挥更重要的作用。
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