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巨亏820亿背后：不是崩盘，而是“刮骨疗毒”
2026年开年，万科交出了一份令市场震惊的答卷——2025年预计净亏损820亿元。这不仅是其连续第二年亏损，更创下A股房企单年最大亏损纪录。两年累计亏损超1314亿元，几乎吞噬了过去八年（2016–2023）全部利润总和。
但别急着唱衰。这份“巨亏”并非经营失控，而是一场主动的“财务出清”。万科在公告中明确指出，亏损主因包括：高地价项目结算毛利微薄（前三季度开发业务毛利率仅2.0%）、计提存货跌价准备227亿元、资产处置折价以及非主业投资亏损等。
换句话说，这不是现金流断裂的信号，而是把历史包袱一次性摊开，为轻装上阵做准备。就像一场大手术，先割掉坏死组织，才能让健康细胞再生。
国资全面接管：深铁系高管“空降”，万科进入新纪元
2025年底至2026年初，万科管理层迎来大规模调整。原董事长郁亮、总裁祝九胜相继辞职，深铁集团董事长辛杰接任董事会主席（后由黄力平接替），15位具有深圳国资背景的高管全面入驻总部及核心区域公司。
最引人注目的是，北京、华东等关键区域总经理均由深铁体系干部出任。例如，华东区域新任负责人陈武来自广州天健兴业（深铁关联企业），北京区域由深铁置业副总经理王智余执掌。
这场深度调整标志着万科正式从职业经理人主导时代迈入国资主导阶段。深铁不仅提供超300亿元低息借款，更深度介入运营，确保“保交付、稳经营”底线不破。
销售排名下滑，但经营服务成“压舱石”
2026年1月，万科在百强房企销售榜中滑落至第9位，较2025年同期下降4名。行业整体低迷（TOP100销售额同比降18.9%）叠加自身收缩拿地策略，导致规模暂时退潮。
但别只看开发业务！万科的经营服务板块正悄然撑起半壁江山。截至2025年三季度，该板块收入达435.7亿元。其中，长租公寓管理规模超20万间、出租率94%，稳居行业第一；物业在管项目超6900个；物流仓储运营建面位列行业第一梯队。
这意味着，即使开发业务承压，万科仍有稳定现金流来源。尤其在“好房子”政策导向下，物业服务、租赁住房等轻资产模式正成为新的价值支撑点。
上海市场：收缩而非扩张，七宝广场出售成缩影
在上海这个曾贡献千亿销售额的重仓市场，万科2026年的策略是“稳守”而非“进攻”。截至2月8日，无任何新拿地或新项目启动迹象。
相反，资产变现动作频频。2024年，万科以约七折价格出售上海七宝万科广场——其最赚钱的商业项目之一，回笼资金24亿元。此举虽短期影响收益，却有效缓解流动性压力。
更值得关注的是人才流动：资深产品负责人蔡亮加盟保利，反映高端产品线影响力有所减弱。而保利同期在上海拿地超190亿元，形成鲜明对比。万科在上海的TOD与城市更新优势，正面临被后来者赶超的风险。
数据来源于克而瑞。图表显示，2025年10月万科上海单月成交金额高达65.5亿元，主要源于高单价项目集中网签；但进入2026年后，成交建面与均价双双回落，反映市场去化节奏放缓，公司策略转向存量盘活而非新增扩张。
科技赋能+REITs：轻资产转型的双引擎
面对重资产困局，万科正加速“由重变轻”。一方面，推动物流地产、长租公寓等经营性资产证券化。2025年已完成大宗交易64.3亿元，并设立“万新金石基金”等住房租赁基金。
另一方面，科技成为效率提升的关键。AI审图、BIM协同、“图云”平台等工具已应用于产品设计与工程管理。更令人眼前一亮的是，万科与深铁合作上线全球首例“机器人自主搭乘地铁配送货”试点，探索智慧物流新场景。
这些动作看似分散，实则指向同一目标：打造“开发+服务+科技”三位一体的新商业模式，逐步降低对土地和杠杆的依赖。
2026下半场：盈利拐点能否到来？
开源证券预测，万科2026年有望实现微利5.57亿元。这一预期基于两大前提：一是销售企稳，二是债务结构优化取得进展。
目前看，前者仍有挑战。2026年1月销售排名下滑，叠加行业整体下行，回款压力不小。但后者已有实质进展：1月成功展期68亿元中期票据，获深铁23.6亿元新增借款，多只债券停牌后将重新协商兑付方案。
更重要的是，交付高峰期已过——2025年完成11.7万套交付，占近两年总量的70%。后续资源可更多投向经营提效与资产盘活。
因此，2026年下半年或是关键观察窗口。若销售回暖、REITs顺利落地、费用持续压降，万科或真能迎来盈利拐点。
写在最后：万科还是那个“活下去”的万科吗？
从郁亮喊出“活下去”到如今国资全面接管，万科变了，又似乎没变。变的是治理结构与业务重心，不变的是对现金流安全的极致追求。
今天的万科，不再追求规模与速度，而是聚焦“住宅开发、物业服务、租赁公寓”三大主业，用科技提效，用资产证券化减负。这或许不是最性感的故事，但可能是穿越周期最可靠的路径。
你觉得，在这场生死突围战中，万科能赢吗？欢迎在评论区聊聊你的看法！
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文章来源:乐居买房
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