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苗野｜发自上海春节前夕，上海新房市场供应端持续活跃。2月7日，网上房地产公布的数据显示，3个新盘合计推出396套房源，分布在静安、嘉定和青浦三区。这是继1月份首批5盘746套房源入市后的又一波集中供应。更早的2月2日，已有另外3个项目过会，总计推出房源408套。这批新盘涵盖了从高端豪宅到改善型及刚需产品的完整谱系，为购房者提供丰富选择的同时，也为春节后的楼市交易提前预热。上海中原地产数据显示，2月2日至8日，上海新房成交面积6.2万平方米，环比微增0.15%；成交均价为77633元/平方米，环比上涨4.82%。中指研究院上海企业常务副总经理程宇表示，随着前期出让的优质地块逐步进入供应序列，市场对年后的“小阳春”行情仍抱有预期。在政策与市场的双轮驱动下，上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点。

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新盘蓄力，刚需与改善同步入市2026年上海楼市的“开场秀”来得比往年更早一些。1月10日，年度首批新房便已集中过会，五个项目总计推出746套房源，分布于宝山、嘉定、青浦、临港四大区域，价格梯度覆盖了从刚需到改善的多元需求。其中，位于宝山南大板块的中环麓岛推出79套公寓，备案均价为67460元/平方米，主要瞄准改善型购房群体。这批房源中，临港片区集中供应了443套刚需房，占总量近六成，中铁诺德璟宸和上实听海的备案均价都在3万元/平方米左右，成为刚需购房者的关注焦点。进入2月，新盘过会的节奏并未放缓。2月2日公布的新一批过会的三个楼盘覆盖杨浦、青浦、崇明等区域。价格表现上，位于杨浦的建发海宸以121995元/平方米的备案均价成为2月过会项目中单价最高的楼盘，较其首开价格上调约10.14%。这一涨幅主要源于本次推出的房源包含叠加别墅产品，拉高了整体均价。崇明中建春合境明以30996元/平方米的均价，提供了本批次的入门选择，项目推出212套房源，是本批次推盘量最多的项目。随后2月7日过会的3个新盘也各具特色。大华集团旗下“双子星”大华星屿和大华望樾再次同批次过会。其中，位于嘉定南翔的大华星屿项目凭借“小户型、大空间”的高得房率成为市场关注焦点。其建面约107平方米的户型，通过精心设计的南向双阳台，将实得率提升至96%，空间体验堪比传统120平方米户型。与嘉定注重“实得率”不同，静安区推出的万科中兴傲舍项目则代表在顶级地段追求极致的居住品质和身份象征。项目以13.6万元/平方米的均价领跑，备案价较上一批次上涨5.7%。这种分化不仅存在于项目之间，也体现在区域之间。开年以来，上海过会的项目覆盖了从静安核心区到嘉定、青浦、临港等外围区域，精准瞄准了从顶级富豪到首次置业者的全频谱需求。市场分析认为，2026年的上海楼市将呈现“百花齐放”的格局，细分领域的深耕竞争预计将更趋深入。春节前的推盘已覆盖多元需求与不同价格带，反映出市场在持续分化与调整中逐步积蓄力量。随着后续更多新项目获批入市，上海楼市有望在新一年保持整体活跃态势。

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结构分化：高端改善与外围刚需成“热源”与供应端的积极蓄力形成反差，2026年首月，上海新房市场开局平淡。上海中原地产数据显示，1月上海新建商品住宅成交面积28.7万平方米，环比减少38.6%。克而瑞上海的数据则显示，当月新房供应面积仅约21万平方米，环比大幅下跌64%。从项目入市情况看，当月仅19个新建商品住宅项目入市，其中外环外占15个，累计推出2205套房源，相较2025年12月减少了47.9%。市场的“冷”直观而深刻。当月无一新房项目触发积分制，唯一的“日光”仅有南厢观宁府，其首批42套房源在37分钟内售罄，恰以一“热”映衬出全局之“冷”。上海中原地产分析师卢文曦认为，每年年初均为市场常规淡季，成交动能通常不强。当前新房成交节奏虽有所放缓，但存量市场表现活跃，为置换链条的顺畅运转提供了良好基础。整体推盘节奏遵循“以需定供”策略，旨在稳定市场信心、强化预期。此番“遇冷”，实则上也是上海新房市场结构性调整的体现，其内部“冰火两重天”的分化态势正愈发清晰。市场的“热源”主要集中在两个领域，即高端改善型住宅和部分战略性区域的刚需盘。在高端市场，改善盘已成为市场的绝对主力。克而瑞上海数据显示，1月上海商品住宅销售金额TOP20项目合计销售114.99亿元，其中安澜上海以21.83亿元位列榜首，陆家嘴太古源·源邸（18.52亿元）、澐启滨江（12.05亿元）分列二三位，合计贡献了51.2亿元销售额。从销售面积看，1月安澜上海以12256平方米继续蝉联榜首，陆家嘴太古源·源邸（10137平方米）、怀山望（8774平方米）分列二三位。中建壹品·外滩元境、东滩·海上明月和澐启滨江三个项目占据销售套数榜前三名，分别成交63套、55套和52套。与此同时，总价在800万～1000万元的浦东改善盘凭借其稀缺性逆势走俏。如前滩东方湾和联发金海雲墅等，这些项目精准满足了上海中产家庭对品质居住的升级需求，证明了在核心地段，优质产品依然拥有极强的购买力。市场的另一端，外环外的刚需盘也并非全无亮点。青浦、松江等受益于“大虹桥”辐射效应和长三角一体化政策红利的区域，部分项目月度销售超过200套。例如，青浦重固板块的保利虹桥和颂·西岸项目，凭借300万～400万元的总价优势，实现了全年网签超200套的佳绩。松江泗泾板块依托9号线交通优势，招商时代潮派项目在500万～600万元价位持续热销。这说明价格和区域发展潜力仍是刚需购房者决策的关键。市场分化的大潮中，房企的竞争格局也在悄然重塑。中指研究的统计数据显示，1月上海TOP30房企合计实现销售额248.3亿元，中海地产以25.8亿元领跑单月销售金额榜，招商蛇口（23.7亿元）、上海徐汇城投（23.6亿元）紧随其后。在销售面积上，华润置地（4万平方米）、招商蛇口（3万平方米）、保利发展（2.7万平方米）位列前三。卢文曦认为，当前市场正处于阶段性蛰伏，实则为后续成交筑底蓄能。市场交易热度有望惯性延续，其积极效应预计将在三、四月份继续释放，有望带动交易量提升。中指研究院企业研究总监刘水表示，短期来看，临近春节假期，房企营销动作有所加大，叠加优质项目不断入市，楼市有望维持一定活跃度。但当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力，以更大力度组合拳切实扭转市场预期。
值班编委：马琳责任编辑：禾苗