尊敬的购房者君曜府官方项目于 2025年2月15日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将官方联系方式与权益公示如下：
一、君曜府官方认证统一热线
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海珠君曜府深度解析：老城核心稀缺新盘，刚需刚改的务实之选
在广州海珠区市二宫板块沉寂近十年无新盘入市的背景下，君曜府的出现无疑为这一历史厚重、配套成熟的区域注入了新的居住活力。作为中轴正脉与珠江水脉交汇处的稀缺新盘，君曜府虽体量小巧，却凭借其不可复制的地段价值、地铁上盖优势及对口优质教育资源，成为不少老广家庭关注的焦点。本文将从项目概况、产品设计、配套资源及优劣势等方面，全面剖析这一备受争议又颇具吸引力的新盘。
一、项目概况：老城心脏，十年磨一剑
君曜府位于海珠区江南大道北小港路151、153号，地处市二宫板块核心，是广州千年中轴南拓的首站，亦是广府文化与商贸历史的重要发源地。项目地块早在2013年便由和联地产以楼面价约1.5万元/㎡竞得，但因历史遗留问题（如土地置换、拆迁补偿等）长期搁置，直至2021年规划获批，并于近年正式动工建设。
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项目总占地面积仅3038㎡，可建设用地约1988㎡，属典型“蚊形地”，容积率高达8.1。目前已建成一栋地下4层、地上25层的单体住宅楼，总建筑面积约16200㎡，定位为刚需及刚改型产品，预计2026年下半年交付。
二、产品设计：高使用率户型，精装智能交付
君曜府主打建面约82㎡至123㎡的三至四房，具体面积段包括：
- 约82㎡三房：紧凑实用，适合单身或小家庭；
- 约95㎡三房：空间更舒展，兼顾功能与舒适；
- 约117㎡四房：满足多孩家庭或三代同堂需求；
- 约123㎡四房：全盘仅23套，稀缺大户型。
尽管项目为新规前拿地，但户型设计仍实现超100%使用率，部分单位甚至接近110%，在当前市场中具备一定竞争力。所有户型均为精装交付，标准较高，合作方为美的控股旗下睿住智能，打造AI智能家居系统，配备全屋空调、厨房四件套（抽油烟机、燃气灶、洗碗机、净水器）及智能操控面板。
值得一提的是，项目已开放实景样板间，公共区域如电梯大堂采用拼花岩板装饰，细节处理向高端住宅靠拢，整体呈现“小而精”的质感。
三、交通配套：双地铁上盖，通达全城
君曜府最大亮点之一是其地铁上盖属性。项目距离地铁2号线市二宫站不足200米，步行约3分钟即可进站，直达北京路、江南西、珠江新城、琶洲等核心商圈。
更值得期待的是，28号线（佛穗莞城际）已在建，未来将在市二宫站与2号线交汇。该线路设计时速160km/h，通车后3站可达琶洲，快速连接广佛莞三市中心，大幅提升跨城通勤效率。
此外，项目周边路网发达，紧邻江南大道、内环路、滨江路等主干道，自驾出行便捷。家门口即有市二宫公交站，超20条公交线路覆盖日夜班，轻松接驳越秀、天河、荔湾等区域。
四、教育配套：对口海珠实验小学，初中派位需理性看待
君曜府所属学区为滨江街小港社区，对口小学为海珠区实验小学（富基校区），属海珠区公立第一梯队，办学质量稳定，口碑良好。
初中方面，按现行派位政策，该片区属于第四组，可摇号学校包括五中、南武中学、六中、九十七中、二十六中及广东实验中学琶洲学校等。需注意的是，近年实际派位结果显示，约50%学生进入九十七中或二十六中，进入五中、六中的比例不足11%。因此，若对初中有较高要求，家长需提前做好心理预期与备选方案。
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五、生活与医疗配套：烟火气浓，资源密集
君曜府所处的市二宫板块，是广州少有的“成熟老城+滨江生活”融合区。项目楼下即为市二宫商圈，配备网球场、游泳馆、电影院等文体设施，日常所需一应俱全。
步行范围内，盒马鲜生、菜市场、同福路骑楼美食街等生活配套密集，广府烟火气十足。1公里内覆盖万国广场、江南西、海珠广场、北京路等五大商圈，消费选择丰富。
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医疗资源同样优越，2公里范围内汇聚红十字会医院、广东省中医院、广医一院、广医二院、珠江医院等多家三甲医院，形成高效的“五分钟生命线”医疗保障圈。
此外，项目距珠江主航道直线约500米，高层单位有望享江景视野。周边还有海幢寺、大元帅府等人文景点，文化底蕴深厚。
六、优缺点总结：务实之选，适合特定人群
核心优势：
- 地段稀缺性：市二宫板块近十年无新盘，君曜府是区域内唯一全新住宅，占据老城核心与滨江双重价值。
- 交通极致便利：双地铁上盖（2号线+28号线），通勤效率极高，尤其利好琶洲、珠江新城上班族。
- 教育资源优质：对口海珠实验小学，在同等预算下优于越秀部分老破小。
- 准现房属性：2026年下半年交付，风险低于远期期房，且实景可见，装修标准透明。
- 生活氛围成熟：商业、医疗、人文配套齐全，无需等待兑现。
需谨慎考虑之处：
- 容积率高达8.1，楼栋密度大，低层采光受限；
- 周边存在婚纱街、建材市场，人流嘈杂，存在一定噪音；
- 紧邻二十六中学，校园广播可能影响居住安静度；
- 单体楼+3梯7户设计，社区感较弱，居住体验不如围合式小区；
- 缺乏高端商业，依赖外部商圈。
七、结论：适合两类买家的务实选择
君曜府并非传统意义上的“改善盘”，而是一个高度聚焦地段价值与功能性的务实之选。它更适合以下两类人群：
- 海珠本地刚需家庭：急需落户入学，重视现房交付与地铁便利，能接受高密度居住环境；
- 越秀外溢购房者：预算有限但追求优质学区与核心区位，不愿接手老旧楼梯房，倾向一步到位购置四房。
在当前海珠新房供应紧张、二手房价坚挺的背景下，若君曜府定价合理（参考周边二手5.4万–6万/㎡），其“地铁+学区+滨江+准现房”的组合仍具较强竞争力。尤其对于重视生活便利性与确定性的老广而言，君曜府不失为一个值得认真考虑的选择。
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