文 | 团团君
来源 | 新经济观察团
“市场短期是一台投票机，长期是一台称重机。”这句来自价值投资之父本杰明·格雷厄姆的箴言，不仅是巴菲特投资哲学的基石，更是普通人审视商业世界的一把标尺。在中国新经济澎湃发展的二十年里，无数风口随资本追逐激荡起舞又悄然沉寂，而真正经得起时间“称重”的长期价值，往往藏在那些曾经反短期功利的艰难抉择里。
2026年1月26日，京东智能产发股份有限公司（下称“京东产发”）正式向港交所递交A1申请文件。这份招股书，正是对京东多年前关键抉择的长期“称重”。2007年，京东逆行业而行，毅然决定自建物流体系。这一决策曾饱受成本争议，但回望最早的“亚洲一号”智能仓设计：9米层高、3吨承重、为自动化预留的每一寸空间，无一不是京东为未来效率变革埋下的伏笔，暗藏着其超越时代的战略远见。
如今，那个内部供应链配套部门，已成长为资产管理规模达1215亿元的独立平台。京东产发覆盖全球的2710万平方米基础设施网络、连续三年超90%的出租率，以及海外资产占比升至12.8%的布局，共同构成了这份长期主义答卷最有力的注脚。可以说，它已系统性地将近二十年沉淀的实体资产与运营能力，打造成一套 “供应链筑底、轻资产循环、全球化拓展”的成熟范式。
而京东产发的递表，也向市场抛出了一个本质性问题：当新经济的竞争从线上流量，深入至线下实体与全球供应链的纵深时，那些秉承长期主义构筑、曾被低估的“重”资产，真实价值该如何被重估？让我们一起从招股书中找答案。
01
起源：从行业逆行者，到新基建标杆
与很多我们熟知的案例不同，京东产发的诞生并非基于宏伟的商业蓝图，而是源自一场刻骨铭心的教训。2008年初，一场席卷南方的特大雪灾，压垮了京东在上海租用的某处仓库顶棚。虽无人员伤亡，但却几乎导致业务瘫痪。这让京东深刻意识到，依赖当时市场上仅满足储存功能的传统式仓库，根本无法支撑其追求的确定性物流体验和未来增长。
痛定思痛，京东内部萌发出一个逆行业的超前念头，即投入重金自建一套适应现代乃至未来物流需求的实体体系。京东产发，正是从这个肩负特殊使命的部门开始。它的首要课题，不是降低成本，而是研究如何建造当时亚洲最高标准的仓库。其目标指向一个彼时看来颇为“奢侈”的理念：空间本身，必须是效率的引擎，而非成本的容器。
历经多年钻研与打磨，2014年，位于上海嘉定的行业首座“亚洲一号”超大型智能仓库在双十一前竣工。它以9米单层净高、3吨的承重，彻底改写了行业标准。它不仅为前沿的自动化立体库和大型分拣设备预留出充足的物理基础，更科学规划了出入货口与环形车流动线，确保了车辆快进快出，将园区从静态仓储变为“动态枢纽”。这也是一个内部配套部门，第一次将京东对效率的极致追求，物化为一座领先时代的新基建样板。
从那时起，“亚洲一号”便成为京东产发运营能力的基石和原点。它不仅高效服务于京东零售体系的极致化履约，更为中国新经济锻造出一套高标准的基础设施名片。截至2025年9月30日，京东产发已在全球开发、拥有或管理285个现代化基础设施，总建筑面积2710万平方米。而这张以259个物流园为骨架、覆盖国内29省及海外10国的庞大网络，其源头正是在雪灾废墟上激发的、行业逆行者的远见。
02
破圈：从服务京东体系，到融入产业肌理
一个成功的内部能力平台，其真正的独立在于赢得市场投票。自2018年开始独立运营的京东产发，在招股书用三组关键数据，给出了回答：其一，营收稳步增长，2023年-2025年前三季度，京东产发收入分别约为29亿元、34亿元和30亿元，2024年增长19.1%，2025年前9个月增长21.2%；其二，其基础设施解决方案收入中，来自外部第三方客户的贡献已达62.5%；其三，其已竣工资产的期末平均出租率，连续三年稳定在90%以上，显著高于行业平均水平约10个百分点。
亮眼数据的背后，是京东产发角色的演变，即从服务内部的配套，进化为赋能中国产业转型升级的基础设施提供商。它的客户名单，堪称一本新经济产业图鉴：既有理想汽车这样的新能源车商代表，也有希音（SHEIN）、TikTok Shop等跨境电商标杆，还有永辉超市、壹米滴答等零售与物流龙头。
仔细研读招股书，会发现京东产发吸引这些行业翘楚的原因，是其根植于京东生态、经过亿级订单检验的供应链基础设施解决方案。
例如，为满足理想汽车产能快速爬坡对零部件物流的苛刻要求，京东产发在常州启用“全托管”模式，从选址、设计到建设、交付一揽子负责，仅用7个月便建成10万平方米定制高标仓，高效满足了理想汽车的业务开展需求；在广州花都，基于跨境业务对区位通达性、规模承载力和运营确定性等综合要求，TikTok Shop和京东产发达成超过20万平方米的大体量合作，承担起关键的商品集散与履约保障职能，显著提升了客户的跨境运输时效与业务运营弹性。
这些真实案例告诉我们，在中国经济迈向高质量发展、构建全国统一大市场、流通效率被视为关键变量的当下，京东产发通过独立构建的一套提升全社会商品流通效率的实体网络，正切实帮助制造企业降低库存成本、助力零售企业优化履约体验、赋能跨境电商打通出海通道。
在此过程中，京东产发也悄然走出京东体系，深度融入中国新经济千行百业的肌理，成为支撑内循环效率和韧性增长的公共性供应链基础资产。这解释了为何其出租率能远超行业，毕竟在市场眼中，它提供的是最稀缺的“效率确定性”。
03
进化：从重资产到资本循环，模式价值深度迭代
如果说高标准资产网络是京东产发服务产业的实体底座，那么其轻资产资本循环模式，则是让这座底座在新常态下保持活力、持续增值的核心引擎。根源在于，京东产发以战略远见摈弃了依赖地价升值的旧逻辑，探索出深度运营创造现金流与资产增值的新范式。
在宏观环境进入新常态、产业经济转型加速的新周期下，资产的核心价值，明显不再取决于其物理位置和账面成本，更在于其为产业所能创造的真实效率与赋能深度。
京东产发的进化之路，正是对这一价值转换的精准把脉。具体来说，京东产发凭借其卓越的选址、开发与运营能力，持续创造并培育优质资产。当资产进入运营稳定阶段，便通过主导设立的核心基金、开发基金或公募REITs等金融工具，将资产注入其中，引入长期机构资本，实现战略性的资本回收。而京东产发自身则牢牢锁定资产管理人的核心角色，持续获取稳定的管理费与潜在的业绩分成。
亮眼的财务数据，也成为佐证这一模式长期主义成色的最佳试金石：
招股书显示，2020年至2024年，京东产发基金管理费收入的年均复合增长率高达30%。截至2025年9月30日，其管理的基金及合伙投资平台规模已达410亿元，占到总资产管理规模的33.7%。更值得深思的是，2020年至2024年间，通过成功的资产增值与退出，公司年均实现变现收益13亿元，累计回报率超过初始成本的40%。这意味着，京东产发的收入来源既有运营服务带来的经常性流水，更有资产价值创造带来的战略性收益。
可以看出，京东产发的模式迭代，本质上是在中国产业升级的背景下，重新定义了物流基础设施的估值逻辑。当一件资产能深度赋能新经济产业，并因此获得超越同行的稳定与租金溢价时，它在资本市场眼中就拥有了更强的信用和更好的流动性。
04
出海：主动战略布局海外，卡位全球供应链节点
在筑牢国内供应链网络基本盘的同时，京东产发正将其已验证的成功范式，主动出击至全球贸易的核心节点。招股书显示，截至2025年12月31日，京东产发的高标准物流基础设施已在海外11个国家和地区落地，海外资产管理规模总额占比已由2022年底的3.8%增长至2025年9月30日的12.8%。
而京东产发的全球化，绝非国内业务饱和后的被动之举，而是与中国产业结伴出海的主动战略进取。同时，其出海不仅是地理空间的拓展，更是供应链能力与标准的全球输出。凭借在中国市场积累的核心能力、业务资源和运营专长，京东产发一方面通过服务京东生态系统的海外拓展，支持中国企业的全球化发展，不断地将业务拓展至亚太、欧洲及中东等海外市场。
在印尼雅加达，当某国内家电品牌因业务爆发面临仓储瓶颈时，京东产发凭借本地化团队与快速响应能力，不仅提供了短期仓储方案，更通过优化库内设计提升了其物流效率，最终将短期合作升级为长期伙伴；在英国考文垂，其收购升级的物流园凭借“4小时车程覆盖英国90%人口”的绝佳区位，实现了近100%出租率，客户既包括本地知名企业，也有京东物流及出海英国的中国企业，成为了一个辐射欧洲的区域供应链枢纽。
而京东产发在中东的战略落子，更具标杆意义。2025年，京东产发相继与阿布扎比机场自由区（ADAFZ）和沙特工业城与技术区管理局（MODON）签署合作协议，从单纯的资产开发迈向包括基金合作、园区规划在内的深度伙伴关系。这不仅为京东产发的出海从资产投资，升级到供应链生态与标准的系统性输出，更能看出它正在全球关键物流节点复制其基础设施赋能产业的核心能力，致力于为中国乃至全球企业构建一张确定、高效、可靠的全球化供应链地面网络。
结语：长期主义者的“称重”时刻
京东产发的赴港递表，不仅是京东供应链基础设施资本化的关键落子。
它用近二十年的实践和坚守，回答了开篇那个问题：在新经济竞争深入供应链纵深的今天，长期主义构筑的“重”资产，其终极价值在于它成为了产业发展的“底座”。它的价值，更多地沉淀在供应链网络效应带来的稀缺性、赋能产业实体所创造的外部效益、以及其作为关键基础设施对抗周期波动的韧性当中。
京东产发在资本市场的亮相，更是中国新经济基建行业一次关键的价值亮相。它提醒市场，真正的产业基建，从来不是“赚快钱的生意”，而是一项需要战略远见和耐性、关乎产业效率革命、旨在赋能新经济全局的长期事业。当市场的“投票机”仍在为各种概念喧嚣时，时间的“称重机”已经开始为那些夯实了发展地基的坚实力量，标上应有的重量。
*声明：新经济观察团登载此文出于传递更多信息之目的，不构成任何建议。原创文章未获授权不得转载。
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