买房大家帮2026年北京土地的第4篇推送
腊月二十四，南方小年这一天，北方的密云紧锣密鼓安排出让了一块宅地。
刚刚，北京密云核心区水源路南侧宅地，被北京城建+密云城投以3.8亿底价拿下。至此，2026年北京宅地土拍总计来到4组，成交总金额达到61.42亿元。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：密云区水源路南侧MY00-0104-6022、6025地块；
成交金额：3.8亿元（底价）；
住宅楼面价：7756元/平。
距离密云上一次供应宅地，已经过去了两年零5个月，这次北京城建+密云城投拿下的新宅地，如何在愈发寒冷的市场，以及以地缘客户为主的京郊密云，打开一片天？
密云6022、6025地块3D实景图
先看地块周边配套。
60226、6025地块所在的大区域，处于潮白河分成潮河和白河的夹角处，属于密云的核心区。
这个核心区，也是密云近些年新房项目最集中的区域。
新地块向西直线约1.2公里，就是密云华润万象汇，向北1.5公里左右是密云核心商业街，聚集着国泰百货、燕赛奥特莱斯购物中心等大型商场，南侧约900米是密云高铁站和大广高速，距离潮河体育休闲公园直线500米左右。
此外，新地块方圆1公里以内，也聚集着北师大密云实验中学、北方交大附中密云分校、翠微小学密云分校等教育资源。
6022、6025地块周边配套图
要说缺点，就是新地块北侧紧挨着密云家居建材城，小环境可能会相对较差。
再看地块本身。
因为临河原因，密云水源路南北的建设都是根据地形来建，6022、6025新地块也一样，虽然方正，但不是传统的正南正北，也考验后期开发商的楼栋设计排布。
图源北京规自委官网土地文件
此次北京城建拿下的是两块宅地，两块地中间隔着一个景曜一路。
其中，6022地块稍大，占地面积约1.55万平，地上建筑规模约3.09万平；另外6025地块稍小，占地面积0.9万平左右，地上建筑规模约1.81万平。
地块规划指标表
两块宅地除了大小不一样，其他各项规划指标都一样，容积率都是2.0，控制高度都是30米，绿地率都是30%。
而控高30米，意味着后期可以做10层或以下的洋房社区。
两块地总建筑面积达到约4.9万平，如果按照套均建筑面积100平来算，也不到500套房，体量还算适中。
最后咱们看价格。
北京城建拿下的密云新地块，最终土地出让总价是底价3.8亿。
按照住宅面积4.9万平来粗算，最终地块住宅成交楼面价只有大概7756元/平。
每平7756块的楼面价，是密云近6年成交宅地的最低楼面价。
上次创造最低楼面价，是2023年10月10日，住总以4.9亿代价单独拿下水源路南侧国祥誉项目地块，住宅建筑面积约为5.56万平，成交楼面价只有8800元/平。
没有最低，只有更低。
而2020年到现在，密云总共成交了8块宅地。
密云区近6年宅地成交信息
除了刚刚成交的北京城建+密云城投新地块、住总国祥誉地块外：
2020年4月16日，恒大地产以21.4亿，溢价率15.6%摘得的恒大上河院项目地块，彼时的成交楼面价达到1.1万/平。
与恒大拿地同一天，住总+首开+旭辉+花样年组成联合体，以底价14.96亿元拿下檀营乡国祥府项目地块，住宅成交楼面价大概在1.2万/平左右。
一年之后的2021年5月25日，住总、首开、旭辉、花样年再次联合，以17.38亿代价拿下檀营乡国祥雲著项目，住宅建筑面积达到11.67万平，成交楼面价是1.5万/平。
不过花样年在2021年11月，选择将国祥府、国祥云著两个项目的股份转让给旭辉，完全退出。
2020年至今密云新住宅项目分布
2021年12月24日，住总、旭辉、首开又和密云城投组成联合体20.7亿拿下国祥源境项目一共9块宅地，住宅建筑面积达到20.02万平，拿地楼面价1.03万/平。
2022年9月22日，住总又联合密云城投、北京建工、众智房地产拿下十里堡王各庄国祥星宸项目，住宅建筑面积达到12.23万平，成交楼面价约1.24万/平。
与国祥星宸同一天成交的地块，还有众智房地产以1.8亿代价拿下的水源路南侧锦云府项目，住宅建筑面积约为1.99万平，成交楼面价每平只有9000块。
包哥也大概整理了下，新地块周边的新房项目，都是买了很多年都没卖完，甚至有的从2019年卖到现在还在卖。
2020年到新地块开拍前的6年时间，密云此间拍出的7块地，陆陆续续入市，结果是无一清盘。
距离新地块最近的国祥源境项目，分多期开发，总共1578套房源，目前网签量700套出头，还有800多套的体量。
2021年11月入市的国祥雲著，四年多时间网签进度才到374/994，总网签去化率才不到38%。
同样，入市超过3年的京能云璟壹号，已经在卖现房，总网签套数才到30套。
入市接近7年的京投发展锦悦府，到现在也还有200多套未网签。
密云部分在售新房项目去化情况
而距离现在最近的项目中，2024年7月入市的国祥誉，入市一年半网签进度来到292/510，网签去化率超过57%，表现算是这一批中最好的。
2024年9月入市的锦云府，101套房源现在网签19套。
新房价格方面，“国祥”系五大项目，价格算是密云扛把子，基本上都在2.6万/平以上，国祥源境达到2.8万/平。
其他项目，基本上都在2.3万/平左右。
而离2.8万/平的国祥源境最近的北京城建新地块，不到8000块一平的楼面价还是比国祥源境的1万/平，有优势的。
综上，虽然北京城建+密云城投拿下的新地块位置上算是核心区，但目前在售的其他项目也基本上都在核心区，并不算绝对优势，而且新地块目前面对的是更加寒冷的房地产市场。
但也不是没机会，毕竟不到7800块/平的成交楼面价算是“史上最低”，再加上目前密云的产品基本上都是好房子政策之前，产品已经落后目前最新产品好几代。
所以，北京城建还是可以在产品上下功夫，重点打造“密云第一个好房子项目”。
具体可以参考一下2025年北京远郊区住宅项目的神盘，怀柔的嘉棠澐玺还有延庆的中建臻源府。
有机会，但需要下功夫。
以上。
这是大家帮春节前的最后一篇土地分析稿件啦，在这提前给大家拜个早年，祝你身体健康、万事如意。
重点是健康快乐，其次都是其次。
以上。
个人观点 仅供参考
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