年前陪朋友去昌平看房，走完全程只剩一个感受：昌平楼市此番放量，像极了开发商集体 “炸仓”。
东小口断供五年突然“诈尸”，歇甲村跟着凑数，未来科学城忙着刷存在感，平西府直接甩出两千多套房源砸场。
四个板块你来我往卷得飞起，刚需站在中间，像极了被七大姑八大姨围着推销的单身汉，茫然又被迫心动。
01
东小口—龙樾海序
先从最会“蹭热度”的东小口说起。
这地方藏在海淀、朝阳、昌平三区夹缝里，前五年愣是一套新房没出，中介聊起它都得叹口气，说它是“被遗忘的潜力股”。
说白了就是拆迁腾退磨磨蹭蹭，地块荒了半天没动静。
2025年底，北京城建砸了28.09亿拿地，龍樾海序横空出世，907套房源一下子把断供的窟窿给填上了，一副“憋大招憋到便秘”的既视感。
前几天，龙樾海序规划图已出，规划12栋住宅楼，包括5栋5-11层洋房和7栋18层小高层，基本呈行列式排布，建筑朝向平行于用地红线，并非正南正北。
1-7＃、12＃共八栋住宅楼有局部一层架空；且除了7＃和12＃，均有顶层退台。
除了首层架空，在公共空间上，“好房子”元素主要集中在东侧，主大门做了尺度颇大的出入口广场，动线汇聚了2段风雨连廊、2处下沉庭院、2套配套楼、1处集中绿地，届时实景园林的开放值得期待。
预计3月底就开盘，节奏快到飞起！
主打70-140㎡刚需/刚改，总价400万起，首付60万就能上车，堪称“刚需福音”。
龍樾海序一出场就自带流量。除自身优点够能打，区位也不错。
距东升科技园才1.3公里，据说字节跳动2000员工今年3月就要搬过来，妥妥承接海淀产业外溢，西二旗、望京的码农们通勤直接“躺赢”，说步行就能上班虽有点夸张，但比挤13号线爽太多是真的。
同时，交通门槛也确实戳中刚需。
销售指着在建的13B号线建材城东站（也就是东小口站），拍着胸脯说距离项目才800米，2027年通车后3站到西二旗、5站到望京，还有在建的S7东北环线，未来能直达国贸，双轨交汇，通勤无压力。
虽然13B线通车还得等一年，但对于刚需来说，有明确规划总比画大饼强。
配套方面也没口嗨。
南侧规划了十二年制学校，网传还是101中学，但要2026年才动工。
近西三旗万象汇，400米就能逛街吃饭，还有东小口城市公园环绕，生活、休闲、教育看似能一网打尽。
当然，坑也得给你们扒干净：首先密度高，容积率2.8，采光和居住舒适度大打折扣，追求低密的朋友劝你慎选。（后期可关注企鹅企鹅选房小程序的日照）。
其次城市界面拉垮，三区交界没沾上红利，倒沾了一身杂乱，周边全是经适房，主路常年拥堵，走一圈满是烟火气的“糙”，半点高端感没有。
还有就是，北京城建做刚需盘向来中规中矩，口碑普通，这次“龙樾系”高端产品首入昌平，品质能不能兑现还不好说，别被“高端系”的名头给忽悠瘸了。
价格方面，周边海淀次新房卖到6-8万/㎡，东小口新房预计不到6万，硬吹自己是“海淀平替天花板”，殊不知平替到最后，可能只剩“替”，没了“平”的优势，毕竟短板摆在这。
02
歇甲村—国贤府PARK
和东小口比，歇甲村目前来看，像是个“跟风选手”。
中建拿地后，一门心思要做国贤府三期，产品会延续国贤府风格，打造唐风国韵住宅和唐风水系园林。
案名也定位：国贤府PARK！
项目以洋房为主，搭配少量小高层的产品，主力的面积段是90-145㎡三居/四居，但也有少量70-80㎡的产品。
楼间距最多可以到90米左右，并且内部园林配置中央大湖，可以说是改善客群的首选。
临河靠温榆河公园，700米就能到，说起来生态环境确实绝了，居住舒适度比东小口的高密度社区强不少。
歇甲村标签是“性价比+新北苑2.0+双规交汇”。
近17号线天通苑东站，还有在建的18号线，3站到望京西、7站到国贸，自驾走京承高速、立汤路也方便，不管是去互联网大厂还是城区核心，通勤都不算费劲。
歇甲村说好听点是“先规划后开发”，说白了就是目前啥也没有，在建中......过日子全得靠蹭天通苑的配套，买东西前面有个巨大的菜市场。
还有就是周边全是高压线、沥青厂（搬迁时间未定），还有地铁车辆段，噪音、环境影响不好说，实地看房一定要多留意。
销售说“板块会成熟”，可成熟至少要5年，着急入住、看重当下便利的刚需，劝你直接绕道。
因为和朝阳新北苑仅一河之隔，所以被成为“新北苑2.0”。
要知道，朝阳北苑板块过去十年都没新房供应，国贤府PARK一推出，刚好填补了这个空白。
同时叠加其轨道资源优势、生态资源优势以及低密居住属性，必将会重构市场供应结构，从而虹吸大量朝阳的高收入客群。
03
未来科学城—星寰时代
四个板块里，未来科学城算是“实力派选手”，但也架不住供应扎堆。
国贤府2025年网签724套，拿下2025年度，昌平区住宅网签三冠王。确实有两把刷子——17号线快线20分钟到望京，山姆会员店就在旁边，得房率超90%，还有会所配套，刚需改善都能拿捏。
可架不住新盘扎堆，未来城·星寰时代新增647套房源，主打75-125㎡户型，和国贤府正面硬刚，一下子把区域供应拉到新高度。
75㎡三居：南北通透，客厅面宽4米，紧凑实用。90㎡三居：2卫+三面宽+270°拐角窗，观景效果佳。110㎡三居：南向三面宽+双联阳台，舒适度拉满。115-125㎡四居：四叶草格局，端户赠超长空间 。
东区：6栋低密洋房，75-125㎡全覆盖西区：9栋小高层+洋房，110-125㎡改善首选（重点！西区离地铁更近，通勤党直接锁死）
户型彩蛋，90㎡三居带270°拐角窗，观景视野拉满；125㎡四叶草四居，端户还送超长拓展空间！
但未来科学城的坑也很明显：规划画的饼太大，落地太慢。
星寰时代地处能源谷核心，周边扎堆了国家电网、中国华能等十余家央企研发总部，还有小米智能工厂、紫光科技园等大厂坐镇，硬生生堆出一个千亿级高能产业集群，职住平衡不是空谈。
但所谓的“产业新城”，大半还在建设中，很多企业没入驻，就业岗位跟不上，刚需买了房，可能还是得往望京、西二旗跑。
除此之外，通勤也确实能打。
紧邻地铁17号线未来科学城站，步行约15分钟就能到站，直达望京西、国贸等核心商圈，旁边还有京承高速，能直接插五环、四环、三环，全程无红绿灯，不管是坐地铁还是自驾，都比挤13号线舒坦。
04
最疯狂的当属平西府，堪称“卷王之王”。
一口气甩出5宗宅地，22.54万平方米建筑面积，按套均100㎡算，新增2200多套房源，相当于直接把半个昌平南的刚需房源都包圆了。
容积率都是1.6，建筑控制高度为24米，这个配置是低密洋房的规划指标。
另外，同区域内还规划有8班托底幼儿园、36班九年一贯制教育用地、24班中学教育用地等，板块规划清晰度很高。
目前暂未确定地块入市具体时间和细节指标，还需等待官方正式发布招拍挂文件确认。
去年10月17日，北京“2025年度第八轮拟供应商品住宅用地清单”中，昌平区平西府就出现了一宗宅地，即CP01-1203-0002地块。目前尚未进入预申请，不过应该快了。
后续平西府地块出让，咱们继续跟进。
05
现在的昌平南，已经陷入了“供应越多，内卷越狠”的死循环。
小编认为，开发商疯狂卷产品、卷营销，不如静下心来想想，昌平的刚需到底需要什么——不是花里胡哨的会所，不是画大饼的规划，而是能落地的配套、靠谱的通勤和合理的价格。
例如有的项目吹得天花乱坠，实际去化率惨不忍睹，大户型更是无人问津，所谓的“供应井喷”，最后可能变成“库存积压”。
给刚需提几句实在建议，别被开发商的话术忽悠瘸了。
第一，优先选东小口或未来科学城核心区，东小口胜在通勤近海淀，13B号线通车后确实能提升通勤效率，适合西二旗、中关村的上班族。
未来科学城胜在配套落地快，产业支撑足，改善刚需可以重点关注，但别碰偏远地块。
第二，避开歇甲村和平西府的同质化楼盘。
卸甲村先规划后开发，未来可期；平西府供应太多，内卷太狠，刚需入手后很难升值，除非价格降到5.5万以下，否则别瞎冲。
第三，别迷信规划和得房率，规划落地至少要3-5年，刚需耗不起；得房率高固然好，但也要看户型设计，很多楼盘为了凑得房率，把户型做得奇形怪状，住着反而不舒服。
第四，优先选央企国企操盘的楼盘，比如东小口的龙樾海序（北京城建）、未来科学城的国贤府，交付有保障，不至于烂尾。
最后提醒一句，昌平供应井喷对刚需是机遇，但更是陷阱，别跟风买房，别被“海淀平替”“性价比之王”的噱头迷惑，按需选择、理性入手，才不会踩坑。
毕竟买房不是买股票，跟风追涨最后大概率会被套牢。
昌平的内卷大战还在继续，开发商们忙着抢客户，刚需更要沉住气——与其在扎堆的楼盘里挑来挑去，不如等一等、看一看，等配套落地、价格稳定，再出手也不迟。毕竟，在楼市里，谨慎一点，总比踩坑强。
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