金科智慧服务集团股份有限公司即将于2026年2月20日下午16:00正式从香港联交所退市，成为继蓝光嘉宝服务、华发物业、融信服务之后，第四家退市的港股物业管理企业。
退市时间表
• 最后交易日：2026年2月10日（星期二）
• 暂停买卖：2026年2月11日上午9时起
• 正式退市生效：2026年2月20日下午16:00整
退市条件达成情况
根据2026年1月16日的联合公告，要约人及其一致行动人士已在要约项下接获股东就2.51亿股无利害关系股份的有效接纳，占已发行股本总额约42.13%，占全部无利害关系股份约95.56%。截至公告日，要约人及其一致行动人士持股比例已达到约98.04%，远超香港《公司收购及合并守则》规定的90%门槛，退市接受条件已完全满足。
退市原因分析
1. 大股东博裕资本的战略决策
博裕资本自2021年起通过多次收购逐步控股金科服务：
• 2021年12月：以37.34亿港元收购22.69%股权，每股26港元
• 2022年11月：以每股12港元收购11.94%股份，总金额9.3亿港元
• 2025年3月：通过司法拍卖以6.67亿元（约7.18亿港元）竞得1.08亿股（占18.05%）
累计投资约80亿港元后，博裕资本认为金科服务作为非上市公司的价值大于上市公司。退市后，公司可免受市场预期和股价波动压力，减轻行政和合规负担，更灵活地进行长期战略调整。
2. 港股物业板块估值逻辑变化
• 从“黄金赛道”到“估值洼地”：2020-2021年物业股备受追捧，金科服务股价曾达88.6港元/股，市值超500亿港元；目前股价约8.69港元，市值缩水超90%
• 流动性枯竭：过去三个月平均日交易量仅约49万股，占已发行股份0.08%，上市融资功能基本丧失
• 行业寒冬：2025年仅两家小型物企向港交所递表且均未成功，物业资本市场已降至冰点
3. 摆脱关联方影响
金科服务原母公司金科股份自2022年起陷入债务危机，2024年期末净资产为负值，面临终止上市风险。金科服务2024年因对关联方应收款项计提巨额减值准备，导致归母净亏损5.87亿元。退市有助于公司重构独立品牌，摆脱母公司负面影响。
股东重要安排
要约方案：
• A选项（有条件接纳）：每股8.69港元，需退市决议案获至少75%独立股东批准且反对票不超过10%
• B选项（无条件接纳）：每股6.67港元，立即支付；若退市条件达成，可额外获得每股2.02港元补足款
关键截止日期：
• 股份出售截止：2026年2月10日（最后交易日）
• 要约接纳截止：2026年2月13日（星期五）下午4时（券商可能设更早截止日期）
风险提示：未在上述日期前出售或接纳要约的股东，将持有非上市股份，流通性严重降低。公司已明确表示“将不会有任何恢复公众持股量的计划”。
公司现状与未来展望
财务表现：
• 2025年上半年营收23.35亿元，净利润0.72亿元
• 2024年全年收入45.85亿元，归母净亏损5.87亿元
业务调整：
• 2024年累计退出住宅在管建筑面积约1920万平方米
• 2025年上半年退出8.7万平方米低质效住宅项目及55个低质效企业服务项目
退市后发展预测：
1. 短期：聚焦现金流回收，优化人员结构和业务布局
2. 中期：实施资产分层，寻求REITs、险资或地方国资并购实现部分资产溢价退出
3. 长期：可能通过并表、二次上市或装入博裕已投资的上市主体（如万物云）实现资本退出
行业意义
金科服务退市标志着物业行业估值逻辑的根本转变：从“规模为王”转向现金流确定性、人效提升空间与可验证盈利模型为核心价值标尺。在房地产深度调整期，上市物企的融资优势减弱，维持上市的成本相对凸显，私有化成为大股东实现战略意图的理性选择。
此次退市完成后，金科服务将结束近五年的港股上市历程，成为博裕资本旗下的私人公司，开启新的发展阶段。
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