新小区物业撤场，百万元欠费背后的三方困局

一个刚刚交付的新小区，大门无人执勤，社区入户大堂空无一人，任何人都可以随意进出——这不是老旧小区的窘境，而是徐州北区九里板块归山雅集小区的真实写照。

价值百万的豪宅小区，陷入物业真空的尴尬境地。归山雅集小区最初由三盛开发，后改名为济高昂山郡，历经坎坷终于交付，却没想到物业这么快就选择了撤场。

根据小区现场贴出的“物业退场公告”，物业服务的最后期限是2025年12月31日。也就是说，这个小区处于无物业状态已接近两个月。公告揭示的撤场根本原因是小业主和开发商欠费超过100万元，物业公司不堪重负。

01 物业撤场潮的全国蔓延

物业主动“撂挑子”的现象，正在全国范围内蔓延。据中指研究院数据显示，2025年1-9月，全国物业主动撤场案例超120起，同比直接翻倍。

更令人惊愕的是，龙湖、金科等头部品牌物企也赫然在列。昔日被业主诟病“诸事无成，收费居首”的物业，如今竟集体“甩手不干”。

放在几年前，没人会相信物业会主动“跑路”。在多数业主眼里，物业是“赖着不走的小区霸主”，北京密云某小区罢免老物业后，新物业进场时还遭到老物业阻挠，一度出现两拨保安同时在岗的荒诞场面。

如今，曾经的“抢着干”已然沦为“避之不及”。中物智库调查表明，高达 85%的物业撤离系主动为之，并非是受业主驱逐。

02 物业撤场的三重压力

物业公司为何选择集体“跑路”？背后是三重压力的叠加。

第一道坎是“收费难”的死循环。广州花都区一小区曾别出心裁，将门禁换成催费喇叭，业主归家之际，便会被当众通报“您已欠物业费超XX元”。但这般举措仍未能遏制欠费成风之势。

2018-2023年， 全国住宅小区物业费收缴率从83.7%降至76.2%。杭州某撤场小区情况尤甚，仅几百户业主主动缴费，其余业主或经催缴才缴费，或索性拖延不交。

更糟的是，一旦有人带头欠费，按时缴费的业主就会觉得“当了冤大头”，跟着拒绝交费，最后形成恶性循环。

第二道坎是“入不敷出”的成本重压。物业费不仅没涨，还在被疯狂压价，重庆、武汉等地逾百小区物业费降幅显著，达20%-35%，部分小区直接减半。

而另一边，小区维护成本却在飙升：5年以下小区维护成本占物业费25%-35%， 15年以上小区直接冲到70%-100%。再加上保安保洁工资从3000元涨到4500元以上，物业的收支平衡彻底被打破。

第三道坎是行业内部卷。自房地产市场遇冷，物业行业亦从“卖方市场”转变为“买方市场”。为稳固小区服务项目，物业公司无奈卷入价格鏖战，以低价策略力求在激烈竞争中留存。

03 物业撤场对三方的伤害

对业主：生活质量下降与资产贬值

物业撤场后， 首当其冲的受害者是业主。南京月牙湖花园的业主最有发言权，物业撤场半年，小区房价暴跌25%，有业主算了笔账：省了三年物业费，却亏掉了50万首付。

打开短视频平台，你能看到更扎心的画面：物业撤场的小区，垃圾堆成小山没人清，门岗空无一人成了“自由出入”的通道，消防系统瘫痪成了摆设，绿化带杂草长得比人高。

安顺某小区物业撤离仅一天，车辆挡杆就被破坏，小区瞬间陷入瘫痪。

业主自治听起来美好，实则极大考验集体意识。某自治小区内，部分业主拒不缴纳电梯维护费，致使电梯停运，最终矛盾激化，众业主不得不对簿公堂。

对物业公司：亏损与品牌损伤

对物业公司而言，撤场意味着经营失败和品牌损伤。物业公司并非“躺赚”，2024年，重庆物业人工成本上涨12%，维修支出增长15%， 全国物业行业平均利润率已跌破5%。

物业公司在面临亏损的同时，还可能面临违约风险。如果物业公司提前撤场，且没有按照合同约定提前通知业主或未妥善处理好撤场事宜，可能会面临违约风险，需要承担相应的违约责任。

对社区居委会：新增的治理压力

物业撤场后，社区居委会往往需要承担起协调和托底的责任。在黄冈市红安县城关镇北门岗社区的经历中，物业撤场后，小区一夜之间陷入失管状态——垃圾堆积、电梯停运、污水横流，邻里矛盾激化，社区电话几乎被打爆。

面对这种局面，单靠社区“兜底”只能救急，无法治本。社区居委会需要投入大量人力和资源，搭建沟通平台，协调各方关系，帮助小区恢复正常秩序。

04 破解困局的可能路径

破解物业与业主之间的信任困局，需要三方共同努力。

物业公司需要从“管理者”转向“服务合伙人”。提升服务价值与透明度，通过数字化手段提升效率、降低成本，并让业主清晰看到服务内容与价值所在。南京鼓楼区某高端楼盘逆势涨了15%物业费，却没遭业主反对，因为物业同步升级了智能安防系统和健康管家服务。

业主需要履行缴费义务，理解物业服务的成本构成，按时足额缴纳物业费是保障服务可持续的基础。对开发遗留问题，应通过合法渠道向开发商追责，而非迁怒拒缴物业费。

社区居委会可以搭建平台，整合资源，激发居民自治活力。红安县城关镇北门岗社区探索出的“135”工作法值得借鉴：第一时间成立临时管理小组，建设三支队伍（党员先锋队、志愿服务队、专业服务队），固化五步规范流程。

一些地方也在探索新的管理模式。成都某小区创造了“阶梯物业费”模式：基础服务费一视同仁，代收快递、上门维修等增值服务则按需付费。实施一年后，收缴率从65%提升到92%。河北沧州首创了“先服务，后付费”的模式，业主将物业费全部存入三方监管账户。

黄冈市红安县城关镇北门岗社区党总支书记刘海点出了关键：“社区治理不是简单的‘管’，而是有温度的‘理’。” 物业撤场后，翰林苑小区不仅引进了新物业，还成立了“管家团”，居民从过去的“站着看”变成了现在的“一起干”。

物业撤场没有赢家。对物业公司是经营失败，对业主是生活质量下降和资产贬值，对社区是新增的治理压力。唯有三方携手，才能让社区回归应有的安宁与温度。