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“买房这事儿，不能听你老公的”

作者●晏凌羊

网友私信（后附胖羊回复）：

您好，羊老师，经常看到有网友咨询您房产处理的问题，这边想咨询您一下，希望有空了帮忙看下，感激不尽。我们现有的房子正在卖，卖出后预计得80万，手里存款220万，合计大概300万。

我们想置换一个大房子，我爱人想在现在原有的位置附近置换一套大面积的，大概180万够了。缺点：学校很一般，离医院10公里，离我单位20公里，地段拉跨。优点：周围环境很好的，每周末我们在附近溜娃很舒适。总价低，不用再贷款了，还能有剩余。房龄是5年。

我呢？我想去市区置换大面积的，大概330万，这样手上存款就都清空了，还需要贷一点款，刚好公积金可以覆盖月供。房龄10年，我觉得保养还行。优点：学校好很多，附近有几家三甲医院都很近，距离单位10公里，环境也还行的。

他的想法是：我们都是34岁。现在行情不好，我们都很努力的工作，才保持住一年40万的总收入，尤其爱人加班比较多，他想着买便宜些的，后面轻松一些。他担心我们买那么好的地方，以后学习肯定很卷，别人卷我们也只能跟上，到时候还要再付出大量的钱财投入。我的想法是330万能在相对好的地段够到一个4房，我觉得很好了，能住到老，基本不会再换了。怎么做，才是比较好的选择呢？

胖羊回复：

你没说你在哪个城市，但按照房价来猜测的话，我觉得你们可能是在省会城市或者二线城市。你不说具体的坐标，会给我的分析带来比较大的难度。

现在你们的情况是：这房子必须要买，只是要买郊区还是买市区的区别。我呢，我建议你说服你老公考虑你的方案。

为啥？因为我们买房子买的根本不是砖头，不是风景，而是那块地以及周边的一切配套资源。地段是最值钱的（或者，换而言之，后续可以为你省下来很多钱），不要被眼前可见的东西所蒙蔽。

而且，换房、搬家的各项税费成本挺高，你们都还比较年轻，没必要这么保守，但也不必“清空”220万存款。比如，把贷款比率稍微提高一点。月供后几乎无压力。这样你们既能享受好地段的房子，也有现金储备，安全感会强很多。

现在选择郊区，5-8年后，孩子上学问题、漫长的通勤问题、房产升值乏力问题，会再次成为家庭矛盾的焦点，到时二次置换的成本（税费、精力、房价差）会更高，可能更不轻松。

好地段房产才是资产。它是对家庭财富的保护，是对抗通胀和不确定性的工具。你买的是时间、是选择权、是机会，是未来生活的安宁。这些东西“看不见，摸不着”，但你会直观地感受到它给你带来的影响。

你老公认为“好地段的教育更卷，不得不跟着卷而增加钱财投入”，这真的太太太短视了。照他这逻辑，把小孩送到村小去，岂不是更好？他似乎完全没有意料到，好地段带来的好的教育资源、好的人际关系网、接触到的信息密度，能让孩子与环境碰撞出来怎样的命运。我觉得你们家还是你来拿主意吧。

大家买房真的不要只考虑“眼见为实”的物理属性，比如，户型、装修、楼层、小区绿化。那些“看不见但感受得到”的，比如地段、圈层，可能才是决定一套房子是否值得买的重要因素。它们才是房子的灵魂与未来，决定了你未来5-20年每一天的生活质量、资产安全和家庭发展。

郊区的房子，开盘的时候哪个不是高大上的，因为“地儿管够”，建出来的房子几乎能满足你对高端小区的所有想象，但是，产业集中在市区，人口集中在市区，你在市区共走，那么，通勤消耗的不是时间，而是一个人的精力和幸福感。每天节省1小时通勤，一年就是250个小时，相当于多出10个完整的假期。

在经济周期波动时，什么样的房子最抗跌？答案永远是：占据稀缺资源（好地段、好学区、好环境）的房子。不信大家去看看，广州远郊那些房子，真的腰斩了，而市区大概就跌下去30%（虽然总价跌下去更多，但一旦开始通胀，一般市区的房子率先回血）。

你买市区高总价的房子，为你省下来的时间、你盘到的教育、医疗资源，以及资产安全.....肯定比买郊区低总价的房子要好啊。别的东西可能“便宜有好货”，但房子绝对是“一份钱，一分货”“便宜没好货”。

核心区的贵房子，一般占据了城市稀缺的、不可再生的好位置，捆绑了优质的教育、医疗、公园、文化设施，可能为你节省了通勤、办事、陪伴家人的大量时间。

最重要的，你可能会有好一点的圈层，良好的物业、和谐的邻里、安全的社区环境，与他人碰撞出更好的机缘。好房子在银行眼里有更高的评估价、更好的抵押流动性，你真要缺钱了，把它再抵押出去，都能换回来一些流动资金应急。

房子便宜，往往意味着你要为“看不见的缺陷”买单。

比如，地段是位于城市发展停滞或规划边缘的板块，无产业、无配套、无人流——没有这些，你的房子将来卖给谁？

学区？可能是“村小”或“菜中”的划片范围。环境对小孩的影响，不赘述。

交通？可能距离地铁站的真实步行距离远超宣传，或依赖单一拥堵干线，你每天花几个小时在通勤上，回到家只想躺着，辅导孩子作业的力气都没有。

环境？可能临近高架、工厂、垃圾处理站等不利因素，或小区内部管理混乱，物业折旧很快。

还有一些便宜房子，有产权风险。小开发商、历史遗留问题可能导致产证办理困难。或是有质量风险，比如，廉价建材、施工标准低，未来渗漏、隔音、保温等问题频发。期房的话，可能开发商资金链脆弱，有烂尾风险。

便宜房子，将来想要出手的时候，可能流动性极差。在市场下行期，最先无人问津、最难变现的就是这类房产。增值潜力近乎于零，无法享受城市发展的红利，甚至可能因社区老化而贬值。

在购买力尚可的情况下，房子当然要往好里买啊。

*作者：晏凌羊，女，80后，中国作协会员，2001年云南省丽江市高考文科状元。著有畅销书《离婚七年》《所有的逆袭，都是有备而来》《公文写作》等畅销书十几部以及儿童绘本《妈妈家，爸爸家》。拥有十几年金融从业(管理)经验，现为广州某文化信息咨询公司创始人、某文化传媒公司联合创始人。出生于云南丽江，现居广州。乐以文字为窗，见自己，见天地，见众生。有血有肉，有泪有笑，有错有对，期待与您共成长。

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一点碎碎念

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