在北京这样超大城市的核心区，一栋楼龄近50年的住宅要旧改，如何做到又快又好？

传统的推倒重建，居民们要等待三五年的漫长周期。若只做外观修复，格局不好、管线老化等困扰居民多年的居住难题，依旧无法彻底根治。长久以来，快和好难以兼得。

但现在，智能建造成为了破局的关键。它不是表面的修修补补，而是让老房子蜕变为安全舒适的好房子。

第一财经记者近日走访北京市西城区三里河一区28号楼（下称“28号楼”），它应用中建集团“智能建造-MiC技术”体系，仅用46天完成了原拆原建的封顶。而且，该项目首次在特大城市跑通了分散性产权楼宇的原拆原建完整流程，为全国多数城市核心区原拆原建探索了可复制可推广的经验。

原地焕新

作为西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建试点项目，这栋建筑通过原拆原建方式实现“安居难”到“住得优”的蝶变。通过“快速联办”机制破解手续壁垒，依托模块化建造为项目提质增速，不仅为居民搬迁新居按下“加速键”，更探索出一套适用于全国多数城市核心区原拆原建的“北京模式”。

28号楼始建于1978年，2023年被纳入北京市危旧楼改建范围。这栋楼经历了近50年的风风雨雨，相继出现墙体开裂沙化、基础设施严重老化、上下水管跑冒滴漏，存在诸多建筑安全隐患问题，同时因未设置电梯，老年人出行不便，危旧楼的“大小毛病”让居民烦恼，改建意愿强烈。

改建项目在2025年9月5日开工，10月24日完成基础施工，正式启动首个模块吊装，随后仅用时46天完成全部模块吊装，实现主体结构封顶，居民从搬出旧居到迁回新居，拿到新房本仅用了不到6个月的时间，新房产权重新计算。

聚焦楼内54户居民的家庭结构、经济情况、矛盾问题等差异化诉求，该项目创新推出“一户一策一方案”精准服务；同时根据原住房面积、居住需求等因素，改造方案量身定制出6种不同户型，精准匹配居民多样化需求。

在28号危旧楼改建项目中，北京市西城区全面推行立项用地、工程审批全链条“全程网办”，实现了24小时内核发项目备案与选址意见书、48小时内完成多规会商意见审批的高效办理，土地划拨、规划许可、施工许可等核心证照更实现“单日办结、四证齐发”，整体审批用时较承诺时限提速90%以上，更是做到“交房即交证”，让住户们拿到钥匙的同时就拿到新房产证，为同类更新项目提供了可复制、可推广的样板。

在改建项目中，资金怎么筹是居民最关心的话题。该项目创新推出“居民出一点、政府补一点、产权单位帮一点、面积增一点“的多方共担模式，市区财政予以补助原面积部分，居民承担补助后剩余成本，新增面积按成本价购买不加价。还落地全国首创个人住房改建贷款带押改建，破解筹资与抵押衔接难题。

天恒集团城市更新事业部总经理任积超表示，老房变新房，产权重新计算，加装电梯、户型优化、有客厅，适当补足厨卫面积，最终获益的是居民自身。企业实施这样的工程，微利可持续，也可以实现自身发展。

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智造赋能

超出预期的建设速度背后，除了制度创新，更是智能建造新技术的赋能。智能建造-MiC技术是当前工业化集成程度最高、最具智能制造特征的建筑体系，具备快速建造、绿色环保、经济高效、智慧集成等优势。

“这项技术体系是建筑工业化的全新模式，真正实现了像造汽车一样造房子。”中建海龙三里河一区28号楼项目经理裴江飞介绍，团队通过数字化设计，将整栋楼科学划分为156个模块单元，在智能工厂内完成包含结构、保温、管线到内装在内的90%建造工序，经严格性能测试与质量检测后，再运输至现场进行高精度吊装。最终，项目从首吊到封顶仅用46天，较传统现浇混凝土模式缩短工期约75%，同时减少75%的现场建筑废弃物、25%的材料损耗与30%的碳排放，实现效率与环保的双重突破。

该项智能建造技术还充分考虑建筑全生命周期的维护管理需要，在工厂对每个模块赋予唯一“数字身份码”，全过程记录模块的生产数据，清晰标注墙体内部管线、设备的精确位置，到项目交付时转化为每户“一房一码”的数字档案，为后期运维提供了数字化技术支撑。

中国建筑国际集团华北区域负责人白建伟告诉第一财经，这个项目实现了多方共赢：居民以可承受成本获得了品质住宅并实现快速回迁；政府破解了复杂产权下的治理难题，提升了城市更新效能；社会则因施工干扰小、污染能耗低而广泛受益；企业锤炼了核心能力并拓展了市场新赛道，让新质生产力在因地制宜的实践中落实见效。为全国城市高密度核心区的原拆原建提供了可复制、可推广的经验。

城市更新新路径

当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在这一转型过程中，居住空间的品质提升与更新已成为城市高质量发展的核心议题。

2025年8月发布的《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》，将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入其中，明确了城市更新模式将加快转型。2026年以来，河南、山东、安徽、福建、北京等多省份密集发布城市更新配套文件，将原拆原建列为危旧住房改造的路径之一。

目前，北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都与重庆等城市已开始探索并推进“原拆原建”实践。各地在安置方式、补偿机制、资金筹措和公共服务等方面不断探索，以实现重建后的居住质量与社区功能同步提升。

比如，北京市桦皮厂胡同8号楼危旧房改建项目是北京市首个装配式危旧楼改造项目则通过模块化集成建筑技术，实现快速“原拆原建”，为居民提供现代化居住环境。该项目采用了混凝土模块化集成建筑技术(C-MiC)，仅用三个月便实现了“原拆原建”改造。为老城区施工场地狭小、环保标准严格、建设周期长等问题提供了宝贵经验。

清华大学土木水利学院院长吴璟表示，“原拆原建”未来要在改善居住安全与品质与保障居民意愿之间寻求平衡，通过制度化、可复制的流程逐步推进，可为未来更大范围的“原拆原建”模式提供经验样本。

中国社会科学院国家未来城市实验室副主任王业强预测，从当前政策导向和城市发展需求来看，老旧住房自主更新、原拆原建将成为未来老旧住房改造的重要模式，但短期内仍将与传统改造方式并存。预计到2030年，原拆原建将占老旧小区改造总量的30%-40%，成为与综合改造并行的主流模式。