很多业主交物业费交了十几年，到底这钱花在哪了，一直稀里糊涂。
物业说啥就是啥，让交钱就交钱，出了问题物业一句“不在服务范围”，业主瞬间没话说，想维权都不知道从哪下手。
实际上，物业费不是一笔糊涂账，国家《物业管理条例》和物业服务合同里都写得明明白白：哪些是物业必须干的，哪些真不归他们管，界限非常清楚。
今天这篇文章，用大白话把物业费的7管3不管讲得透透彻彻，不偏激、不煽动，只讲法律规定和现实标准，让你以后再也不被物业忽悠、不交冤枉钱、不白受气。
一、先讲清楚：物业费到底是什么钱
简单说，物业费就是业主共同出钱，买小区的基础公共服务。
主要用于这几大块：
- 小区公共区域的清洁、绿化
- 公共秩序维护、安保巡逻
- 公共设施设备日常维修养护
- 管理服务人员工资、办公费用
- 公共区域能耗（楼道灯、监控、水泵等）
记住一句话：物业费管的是“公共部分”，不是你家里，也不是所有麻烦事。
下面直接上干货，7件事物业必须管，3件事物业不用管。
二、这7件事，是物业的本职工作，必须管
1. 小区公共区域卫生必须管
楼道、电梯、大堂、绿化带、路面、垃圾桶、地下车库，这些公共区域的保洁，是物业费最基础的服务。
包括：
- 每日清扫楼道、擦拭电梯按键、面板
- 垃圾及时清运、垃圾桶定期清洗
- 公共区域除尘、除污、除异味
- 雨雪天气及时清理积水、积雪
如果小区垃圾成堆、楼道长期不扫、电梯全是污渍，那就是物业没履行合同，业主有权要求整改，甚至依法维权。
2. 小区绿化养护必须管
小区里的树木、草坪、绿篱、花卉，都属于物业费服务范围。
物业要做的是：
- 定期浇水、施肥、修剪
- 病虫害防治
- 枯死苗木及时更换
- 保持绿化带整洁，不杂草丛生
不是种上就不管了，也不是随便浇点水就算完事。
3. 公共秩序和安保必须管
很多业主以为“安保就是看门”，其实不止。
物业必须负责：
- 小区门岗值守、外来人员登记
- 24小时监控正常运行
- 定时园区巡逻
- 维护小区停车秩序、交通秩序
- 发现可疑情况及时处置、上报
注意：安保不是“保镖”，不负责个人人身安全，但要尽到合理的安全防范义务。
比如监控坏了长期不修、巡逻形同虚设，就是失职。
4. 公共设施设备日常维修养护必须管
这是物业费里最值钱、最容易被忽略的一部分。
必须管的包括：
- 电梯日常维保、年检、小故障维修
- 楼道灯、庭院灯、路灯维修更换
- 供水、供电、消防、排水、排污系统日常检查
- 健身器材、儿童游乐设施维护
- 小区大门、道闸、监控设备维护
注意：是日常小修小补，不是大修、改造、更换设备。
比如灯泡坏了立刻换，电梯小故障及时修，这是必须做的。
5. 小区公共区域秩序维护必须管
包括：
- 乱停车、占用消防通道劝阻
- 违规装修、乱砸墙体巡查制止
- 占用楼道堆物、堵塞通道清理
- 小区内违规摆摊、占道经营管理
物业有劝阻、制止、上报的义务，不能视而不见。
6. 物业档案、台账、公示必须管
正规物业必须做到：
- 建立小区设施设备档案
- 公共收益账目定期公示
- 物业服务收费标准公示
- 报修记录、投诉处理记录留存
尤其是公共收益（广告、车位、快递柜等），必须每年至少公示一次，不公示就是违规。
7. 受理业主报修、投诉必须管
业主反映问题：
- 楼道灯不亮
- 电梯异响
- 卫生差
- 漏水、积水
- 噪音、违规装修
物业必须受理、登记、跟进、反馈，不能不理不睬、拖延糊弄。
这是最基本的服务态度，也是合同义务。
三、这3件事，物业费不包，物业真不用管
很多业主吃亏，就是因为把不该物业管的事，也算在物业费里，最后闹得一肚子气。
1. 业主家里维修，物业不管
家里的东西坏了，全都不属于公共区域，不在基础物业费里：
- 家里水管漏水、水龙头坏了
- 马桶堵塞、厨卫下水堵
- 室内灯具、开关、插座坏
- 墙面开裂、地板起泡、门窗损坏
- 家电故障
这些属于业主专有部分，维修要自己出钱，可以请物业有偿服务，但不是必须免费。
2. 房屋质量问题，物业不管
房子本身的质量问题，责任主体是开发商，不是物业：
- 新房漏水、渗水
- 墙体开裂、空鼓
- 门窗密封不严、漏风
- 地暖、管道施工质量问题
- 结构问题、设计缺陷
物业最多帮忙联系开发商，没有维修义务，也不承担赔偿责任。
还在保修期内的，直接找开发商；过保的，走维修资金或自己修。
3. 个人财物丢失、被盗，物业不一定担责
家里被盗、车里东西被偷、电动车被盗，不等于物业一定赔钱。
只有在以下情况，物业才担部分责任：
- 监控长期坏了不修
- 门岗无人值守、形同虚设
- 巡逻记录造假、根本不巡逻
只要物业尽到了正常安保义务，个人财物丢失，责任在盗窃者，不在物业。
别再一丢东西就找物业闹，法律上不支持。
四、业主最容易被忽悠的4个误区，一次说清
误区1：“我没住进来，不用交物业费”
不对。
只要交房、收房，物业费就开始计算，空置房也要交（部分地方可按比例减交，但不能免交）。
误区2：“物业服务差，我就可以不交物业费”
不建议。
服务差可以投诉、整改、起诉、换物业，但直接拒交物业费，大概率会败诉。
一码归一码，不能用欠费对抗服务差。
误区3：“公共收益归物业，跟业主没关系”
大错特错。
电梯广告、车位租金、快递柜进场费等，全部归全体业主共有。
物业只能按合同拿管理费，大部分收益应用于小区改造、补贴物业费等。
误区4：“物业什么都得管，不然就是白交钱”
不是。
物业是公共服务者，不是保姆、不是保镖、不是开发商售后。
管该管的，不管不该管的，才是正常合理的。
五、业主怎么判断物业有没有偷懒？教你简单自查
1. 楼道、电梯是否每天清扫
2. 垃圾是否日产日清
3. 监控是否大部分正常
4. 电梯是否按时维保、有贴合格证
5. 公共照明坏了是否及时修
6. 绿化是否有人打理
7. 投诉报修是否有人回应
8. 公共收益是否每年公示
这8条做到6条以上，基本算合格；
如果连3条都做不到，那就是真的不合格。
六、写在最后：明白边界，才不会被忽悠
物业费交得值不值，关键看公共服务到不到位。
7件必须管的事，物业没做到，就是违约；
3件不该管的事，业主别强求，避免闹心又不占理。
业主和物业不是敌人，而是服务与被服务的关系：
你做好服务，我按时交费；
你偷懒糊弄，我依法维权。
把边界搞清楚，谁也别忽悠谁，小区才能真正和谐。
你家小区物业，做到了这7项服务吗？有没有遇到过物业推卸责任、乱解释服务范围的情况？欢迎在评论区说说你的经历，给其他业主提个醒。
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