亲戚饭桌上最扎心的一句是“今年你下手没”，谁都嘴硬说观望，可内心都在盯着价格表。
春节刚过，统计表里那串数字就把热闹气氛浇灭。截至去年底，全国待售商品房面积还挂着七亿多平方米，比前年又多出一截，住宅库存在账上越堆越高。我老家三线小城的老同学说，他家楼下的售楼处灯光常亮，人却稀稀拉拉，售楼小姐听到有看房的就恨不得先来杯咖啡稳住，指导价一周一变，每次都往下挪。
库存压着，买卖节奏自然拖。机构算过账，以现在的销售速度，得两三年才能清完现货，三线城市甚至要到三十五个月。邻近县城那块老工业区，今年连二手房中介都缩减工位，房东挂价还得附带“可以再谈”，就为了把被问价的机会抓牢。谁先降幅大一点，谁可能先成交，期待整体跳涨几乎是意气用事。
再看开发端，2025年全国房地产投资掉了十多个百分点，新开工面积少了两成。开发商现在连拿地都挑剔，宁愿守着现金流，看中的地块只要挨不上地铁或者学校就转身离开。我在北京郊区工作的表姐说，之前盼的那块地本以为要动工，结果只搭了围挡就停在那，开发商把资金调到城芯改善盘去了。
各路机构对2026年的判断也不见温柔：有的说新开工还要再降约两成，有的说销售额还要缩一成左右。施工少意味着未来供应会收窄，看似对去库存有利，可短期对地方财政和建筑工人都不是好消息。今年年初一个做幕墙的邻居一直在家带娃，他说甲方预算卡得比去年更紧，非核心项目干脆延期。资本自然往人气城区集中，三四线越发无人问津。
需求端也不是没故事。去年居民新增中长期贷款只有一万多亿，创了多年以来的低点，传统旺季居然出现贷款负增长。有朋友半夜给我发消息，说他提前把房贷还了一半，“多睡觉都踏实点”。他那句“不是没看到优惠，是真不敢再欠银行钱”，听得我有点发怵。有人明明手里有余钱，也担心收入不稳，宁愿把钱放在银行里盯着利息。这种心态一扩散，成交量自然拉不动。
很多人一厢情愿等“大救助”，可这两年政策基调基本锁死在“房住不炒”。中央强调的是托底、稳预期，而不是吹起新一轮泡泡。地方层面也在玩组合拳：哪边库存高就放宽限购，首付能降就降，甚至补贴装修，可这些动作更像稳住市场信心，不是推着价格狂奔。我就看到一个沿海小城打出“落户送积分+买房补贴”的广告，可现场的买家多半问：“这补贴能不能直接用来减首付？”没人敢说要投资两套。
国际研究机构也不乐观。有人预测全国商品房销售额还会继续下降约十分之一，有人把真正的触底时间推到2027年。市场角色各自心里有杆秤：开发商保命、购房者省钱、政府托底。如果硬套过去那套“政策松一松就拉升”的逻辑，十有八九会踩空。
这些信号摆在台面上，普通人的决策就不能再照搬旧剧本。刚需真得看得细点，城市基本面、板块配套、房子本身的舒适度和出租收益，这些都不能偷懒。改善型如果只是为了自住，有合适的就抓住，别幻想买完三年翻倍。投资型更要清醒，尤其在远郊和人口流出的地方，挂出去好几个月没有人打电话是常态，说真的，再好的营销话术也挡不住那种空落落的楼梯间回响。
今年楼市给出的四个“实话”——库存还在长、开发还在缩、居民在去杠杆、政策只保基本——像四块砖，把预期牢牢按在地上。承认市场正磨底，去掉“躺赢”的幻觉，才有可能少一点冲动。你如果刚需，会先锁定手里看得顺眼的一套还是继续观察半年？
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