“房子不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值。”早在房地产市场仍沉浸在普涨幻想的多年前，福耀玻璃创始人曹德旺的这番警示，便在全民炒房的热潮中显得格格不入。彼时，房产被奉为“稳赚不赔”的财富密码，没人愿意相信这位深耕实业、历经市场风浪的企业家的理性预判。如今，时间来到2026年，“十五五”规划开局之年，曹德旺的预警正逐步落地，中国楼市迎来前所未有的大变局，区域分化加剧、需求结构反转、持有成本攀升，多重变革交织之下，普通人买房再也不能凭冲动行事，理性研判、谨慎决策，成为守住家庭财富的关键。
曹德旺的楼市预警，从来不是空穴来风的危言耸听，而是基于人口、供需与经济规律的深刻洞察。作为从零创办跨国企业的实业家，曹德旺上世纪90年代曾因房地产投资亏损3亿元，这段经历让他始终对楼市保持清醒认知，不被短期泡沫蒙蔽。近年来，他多次直言楼市核心矛盾：65岁以上老人超2亿，新生儿不足1000万，购房主力人群持续萎缩，房产供需失衡的格局已无法逆转。2023年底，他以家乡福清为例，点出当地房价从每平米上万跌至几千元、大量房屋空置难售的现实，并劝诫家人尽快处置多余房产。2026年楼市的一系列变化，正是这一判断的全面印证，也让普通人不得不正视：房地产“普涨红利”时代已彻底终结，盲目买房只会陷入财富缩水的困境。
2026年楼市大变局的核心特征之一，是区域分化白热化，“核心坚挺、外围崩盘”的格局全面固化，这也是曹德旺反复警示的重点。过去二十年，依托人口红利与政策红利，中国楼市形成了“全国同涨同跌”的格局，无论一二线还是三四线城市，买房都能实现资产增值，这种畸形态势在2026年彻底被打破，人口与产业成为房产价值的核心分水岭。数据显示，2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万，一线及强二线核心城市凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口流入，强劲的需求支撑让核心板块房价仍具韧性，瑞银预测2026年这类区域核心房源可能出现3%-5%的合理回升，成为楼市中为数不多的“安全区”。
与之形成鲜明对比的是，三四线城市及核心城市远郊区域正陷入深度调整。2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至突破50个月，2026年房价可能再跌10%。更令人担忧的是，这些区域的房产正陷入“卖不掉、租不出”的流动性枯竭困境，三四线城市非核心房源成交周期普遍超180天，部分房源即便降价40%仍无人问津。许多普通人此前跟风在三四线城市或远郊买房投资，如今不仅升值无望，还面临估值折价，原本寄予厚望的“资产”，逐渐沦为吞噬财富的“负资产”，这也印证了曹德旺“别盲目跟风买房”的警示并非多余。
需求结构的根本性反转，是2026年楼市大变局的另一重要表现，也彻底颠覆了以往的买房逻辑。曹德旺曾强调，房子的核心价值是居住，脱离居住需求的炒房行为，终究会被市场淘汰。2026年，这一观点得到充分印证，楼市需求端已从“刚需主导”转向“改善主导”，数据显示，2026年改善性需求占比已突破60%，“卖一买一”的改善型置换成为市场主力，90-144㎡的品质户型因兼顾居住舒适度与配套完整性，成为市场流通性和保值性最佳的品类。
与之相对，三四线城市的刚需老房、远郊概念盘、小面积刚需房，正彻底沦为市场“弃子”。这类房产普遍存在户型设计落后、配套不完善、无优质学区加持等问题，无法满足当下居民对“好房子”的需求，同时也缺乏投资价值。2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，这种趋势在2026年已进一步扩散到全国。许多普通人出于“怕涨价”的冲动，盲目购入这类刚需房产，最终发现不仅无法满足居住需求，后续变现也异常困难，陷入“买了住不了、卖了卖不掉”的尴尬境地。此外，刚需群体的购房观念也在转变，不再追求“有房就好”，而是更注重房屋品质、物业服务和居住舒适度，冲动买房、勉强上车的行为，越来越不可取。
持有成本的持续攀升，成为压在多套房家庭身上的“重担”，也让普通人买房的冲动成本大幅增加，这也是曹德旺“别等到倒贴钱养房子才后悔”的预警核心。2026年，房产持有成本的上升通道全面打开，房贷、物业费、税费、维修费用等多重压力叠加，让多余房产彻底告别“被动增值”，沦为“主动烧钱”的包袱。房贷压力首当其冲，对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的购房者而言，即便2026年5年期以上LPR降至3.5%，存量商贷用户也难以享受同等红利，每月月供可能占家庭收入的50%以上，在收入波动期极易面临断供风险。
更值得警惕的是政策层面的成本压力，2026年，“房屋养老金”“房屋体检”等制度全面推广，老旧小区的维修成本进一步增加；同时，房产税试点扩大的预期持续升温，二套房按评估价的0.5%-1%征收，三套房及以上税率上浮，一套200万的二套房每年需缴纳1万-2万元税费。与此同时，租金市场持续疲软，全国租金平均降幅达10%-15%，三四线城市部分房源租金甚至无法覆盖物业费，“以租养贷”的模式彻底失效，持有成本彻底失去对冲渠道。对于普通人而言，原本想通过买房实现财富保值，却可能因持续攀升的持有成本，陷入“越养房越穷”的困境，这也提醒我们，冲动买房前，必须充分考量自身的长期支付能力。
面对2026年楼市大变局，结合曹德旺的预警，普通人买房最核心的原则，就是“放弃冲动，回归理性”，不被市场情绪裹挟，不被短期利益诱惑，立足自身真实需求做出决策。首先，要明确买房的核心目的，若是刚需自住，优先选择人口流入、产业支撑强的核心城市核心板块，聚焦地铁口、优质学区旁、成熟商圈周边的现房或次新房，避开远郊盘、概念盘和问题楼盘，同时严格控制负债，月供不超过家庭月收入的40%，预留6-12个月应急资金，不借首付贷、消费贷等违规资金买房。
其次，彻底摒弃“炒房致富”的旧思维，2026年的楼市已无普涨可能，投资房产的门槛大幅提升，仅一线及强二线核心区的优质改善房、租赁市场成熟的小户型具备一定保值潜力，普通家庭若没有专业的选筹能力，切勿盲目加杠杆投资。对于多套房家庭，应遵循“抛弱留强”的原则，果断出手三四线城市的投资房、房龄超20年的老破小和远郊盘，即便小幅折价也需及时止损，避免后续陷入流动性困境。
最后，要学会读懂政策与市场信号，2026年中央定调“着力稳定房地产市场”，政策重心是“托底而非刺激”，降息降准、购房补贴、税费减免等政策，本质上是为优质资产置换提供便利，而非为非优质房产托底。普通人买房前，要关注核心城市核心地段二手房价格走势、成交周期等数据，等待房价止跌回稳的右侧信号，不盲目抄底，也不恐慌入市。
曹德旺的楼市预警，本质上是对市场规律的敬畏，也是对普通人的善意提醒。2026年的楼市大变局，不是楼市的“末日”，而是市场从“投机时代”向“居住本质”的理性回归，是行业高质量发展的必经之路。对于普通人而言，买房从来不是一场“赌局”，而是关乎家庭幸福与财富安全的重大决策。在这场大变局中，唯有放弃冲动、保持清醒，立足自身需求、敬畏市场规律，才能避开购房陷阱，守住家庭财富，真正实现“安居”的初心。切记，2026年楼市，冲动是魔鬼，理性才是买房的唯一正确选择。
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