2026年2月3日，中央一号文件正式发布，这次不再只是简单提出“禁止”，而是明确写入“严查严防违法违规购买农房宅基地”的内容，表明以前主要是口头叫停，现在要开始实际查处了，农业农村部和自然资源部同时重申“八不准”规定，特别指出城镇居民和退休干部群体，无论通过托关系、走后门的方式，还是以“养老”“投资”等名义申请农村宅基地，都不被允许。
过去几年里，这类事情其实发生了不少，福建霞浦的小皓村从2013年开始搞新农村建设，批下129户宅基地，结果其中有61户卖给了北京、山东和福建的买家，他们盖起独栋别墅，空着不住，就等着涨价，还有32户是公职人员的亲戚，江西金溪的陶家村情况更明显，97户村民名下竟然批出153块地，建了158栋房子，非本村的人占了四成，村小组每套收8万到20万元，总共捞了近一个亿，2021年纪委介入调查后，8名干部被处理，这些都不是个案，而是苗头。
突然开始认真处理这个问题，是因为实际情况已经变得严重起来，三年里，非农业资本大量进入农村炒作土地，势头越来越猛，有些地方甚至出现整片别墅空置的现象，地被人占了，房子没人住，耕地不断减少，生态也遭到破坏，最麻烦的是，农民自己反而没地方建房，只能站在一边看着，一些基层干部为了追求GDP或者政绩，对这类行为睁一只眼闭一只眼，有的还帮着包装审批手续，早在2025年韩俊部长就提醒过不能强制流转土地，这次文件强调自愿有偿退出，实际上是把跑偏的方向给纠正回来。
新规定开始实行了，具体操作是这样的，农民盖房子要先经过村集体初步审核，再报到乡镇审批，面积不能超过120平方米，总建筑面积限制在360平以内，最多可以盖三层，超出标准就不给登记，闲置的房子可以出租，也可以合作开发，但租给谁有讲究，必须是本集体成员，或者是合规的合作社和企业，私下直接卖断绝对不行，进城落户的人，宅基地使用权还是照常保留，如果想退出，得自己同意签字，还要给钱补偿，不能强迫你签，如果老房子手续不全，2027年之前补办登记还能享受补偿和贷款优先。
现在一些地方尝试了“宅基地信托”和“共享农庄”这些新做法,听起来挺新鲜,但政策底线没有放松,产权交易仍然被禁止,合法的途径只有两条,要么租用使用权,要么与村集体合作做项目,外来资本想进入这个领域可以,但必须通过村集体这个中转站,不能直接找农户买地,说到底,土地增值带来的收益要留在村里。
风险方面也得讲清楚,非本村居民签的购房协议在法律上是无效的,政府部门不认可这类交易,出了问题也不会承担责任,最近好几个地方都出现投资客退房维权的情况,这些人还把房子当成普通商品买卖,没意识到政策早就变了,基层工作人员正挨家挨户讲解政策,特别提醒大家小心那些通过熟人介绍的中介,他们说得天花乱坠,实际上连合同上都白纸黑字写着无效条款。
翻过几个案例材料后，发现很多违规宅基地最初都是以“村庄整治”或“文旅配套”的名义批准的，名字听起来不错，但实际上换汤不换药，这次推出的闭环管理把审批、登记和查处连在一起管，算是堵住了这个口子，只是执行层面会不会又打折扣，还得看接下来这半年。
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