朋友们，今年是除夕了，先在这里祝各位读者和一直关注的粉丝们道声祝福：除夕快乐！
前几天看到一条“李嘉诚再预言未来房地产”的新闻，标题里又是“已基本应验”“大概率也是对的”这类字眼，底下评论里，有人喊“这次不一样”，有人骂“又是标题党”，也有人认认真真问：
“现在不买，三年后到底是更买不起，还是有机会捡便宜？”
这场景，让我想起了几年前第一次看到李嘉诚那段“未来5年房价大调整”的说法时，朋友圈里两种完全相反的反应：
一种是“超人又看空了，赶紧跑”；另一种是“他老了，还等着抄底呢”。
时间拉回到2018年、2021年，李嘉诚几次公开讲，未来五年，内地和香港的房价将面临“需求枯竭”，会迎来明显调整。那会儿市场情绪是什么样？
售楼处排队、茶水费、半夜开盘，很多人真信了“房价永远涨，今天不买明天更贵”。
结果呢？
2024年全国房地产开发投资已经比峰值回落，全年新建商品房销售面积97385万平方米，销售额96750亿元，都比前几年明显缩量；
70城里，新房价格同比下跌的城市占大多数，二手房更是绝大多数城市都在跌。
一些机构统计，从2021年高点算起，不少城市房价已经跌了三到四成，个别远郊盘、文旅盘甚至腰斩。
回头看，他当年的“预言”，确实不是随口一说。
我之前的文章说过，这一轮楼市和过去最大的一点不同，是“涨跌逻辑换了”：
以前是“全国一盘棋，水涨船高”；现在是“水往低处流，人往高处走”。
一方面，整体水位在往下调。
2024年全国商品房销售均价约9935元/平方米，同比下降4.8%，已经从高点明显回落。
全国商品房待售面积比上年末又增长了一成多，住宅待售面积增幅更大——说明库存还在堆。
另一方面，人口和钱的流向，越来越“偏心”。
2024年，全国常住人口城镇化率已经到了约67%，城镇人口超过9.4亿。
但人并不是均匀地铺在每一座城市，而是往京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝这几大城市群聚集。
有研究测算，12个主要城市群在2020年时就已经聚集了全国64%左右的人口。
国家发改委在城际铁路建设上，也明确把资源往这些城市群倾斜。
换句话说，不是所有城市都有“未来”，只有少数城市有“故事”。
这就让“三年后，是买不起，还是大降价”这个问题，变得特别分裂：
如果你说的，是一线核心区、强二线主城区，那么“买不起”的风险，确实比“大降价”大得多；
如果你说的，是很多三四线、远郊、没产业没人气的城市，那“大降价”可能已经发生了，而且还会继续。
我一直认为，看楼市，不能光看“房价涨跌”，还得看三件事：
一是人口流向，二是产业厚度，三是库存和土地供应。
最近几年，居民部门在慢慢“去杠杆”。
2025年，住户部门贷款只增加了4417亿元，是2005年以来的最低值，居民部门杠杆率从高位开始回落。
很多人不再愿意背上二三十年房贷，更愿意把钱攥在手里，或者提前还贷。
这让我看到了希望——
大家终于开始意识到，房子是用来住的，不是用来炒的；是用来安家的，不是用来押注的。
利率这边，央行近几年多次下调LPR和公积金贷款利率，首套房公积金利率已经低至2.85%。
按理说，这绝对是历史上最友好的购房窗口之一，但市场并没有出现“抢房潮”，反倒是“看的多，下的少”。
为什么？
因为大家心里那本账，已经不一样了：
以前算的是“房价每年涨多少”；
现在算的是“月供多少、工作稳不稳、会不会断供”。
去年我回老家，一个三线城市，表弟拉着我去看房。
新盘就在城郊，规划图上画了高铁站、产业园、湿地公园，销售指着沙盘说：“未来这里就是新城核心，现在买就是捡便宜。”
我问他：“高铁站离这儿多远？”
他支支吾吾：“直线距离七八公里，车程十几分钟吧。”
我再问：“现在去市里，开车要多久？”
他说：“早高峰得四十分钟。”
我当场就劝表弟：
“你结婚刚需，如果孩子要上学、老人看病方便，宁可买主城区老一点的房子，也别图便宜去远郊接盘。”
最后他听了我的建议，在主城区买了一套带学区的小三居，总价和远郊差不多，但生活便利度完全不是一个量级。
这个故事，其实和李嘉诚一直强调的“地段、流动性”逻辑不谋而合：
他几十年前就提出“房产价值=区位>产品”，只在大城市核心地段拿地。
哪怕遇到楼市调整，他的物业也相对抗跌，一旦市场好转，又涨得更快。
那他“再预言”里，到底给了什么答案？
综合近几年公开报道，他的判断大致可以概括成几条：
这一轮调整，不是一两年就能结束的，而是一个较长的“出清期”。
房企债务压顶、需求透支、人口结构变化，这些都不是靠一两次降息就能瞬间扭转的。
分化会越来越狠。
核心城市核心地段的优质资产，会率先筑底，甚至慢慢企稳；
而大量三四线、远郊、没有产业和人口支撑的城市，还会经历漫长的“寻底”过程。
买房逻辑，从“有房就赚”变成“只挑好房”。
人均住房面积已经不低，大家不再“有套就行”，而是要地段、学区、物业、通勤都要考虑。
对普通人来说，安全比收益更重要。
如果你看不懂、拿不准，持币比持有劣质房产更安全。
换句话说，三年后，你更可能遇到的不是“买不起”，而是“买错”——
买在了不该买的城市、不该买的板块、不该买的产品，然后被时间和流动性牢牢套住。
我有信心地说：
未来三年，对真正需要住房的人来说，是一件好事——
房价整体不再疯狂往上蹿，给了你攒钱和选择的时间；
利率处在历史低位，月供压力比几年前小得多；
租赁市场在规范，保障性租赁住房在增加，租房也能过得体面。
但前提是，你要学会“挑剔”：
挑剔城市、挑剔板块、挑剔产品，而不是挑剔“总价最低”。
最后，我想起一个读者的留言：
“三年前听朋友的话买了房，现在亏了首付；
三年前听你的话没买，现在攒了更多钱，却还是不敢买。”
我跟他说：
“其实你现在最该庆幸的，不是亏了多少，而是没有在高点加满杠杆。
三年前买房，是‘赌一把’；
现在再买，是‘挑一挑’。
性质完全不一样。”
李嘉诚的预言，从来不是告诉你“哪天涨哪天跌”，而是提醒你一件事：
别再用旧地图，找新大陆。
当房子从“金融品”回归“消费品”，
你真正该问自己的不是：
“三年后，我会不会买不起？”
而是：
“三年后，我买的这套房子，是不是一个真正适合居住、能扛周期的家？”
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