开春了，但楼市的温度计还攥在手里不知道该往哪指。
打开手机，满屏都是"楼市小阳春""成交回暖"的消息。可往窗外一看，小区门口的中介门店依然冷清，那几个穿西装的年轻人还在刷手机。这种反差，大概就是当下最真实的写照。
你说它冷吧，数据上确实有点动静；你说它热吧，身边真没几个人掏钱买房。
大家最想问的就一句话：房价到底了没有？这轮周期到底能反弹多高、走多远？
这个问题背后，其实是三个更深层次的谜题。解不开这三个扣，谁也不敢拍着胸脯说"可以抄底了"。
先说第一个谜题。春节前那一波成交量的翘尾，到底是怎么回事？
我翻了一下数据，今年1月份，全国100个城市的二手住宅均价环比降了0.85%，没有一个城市上涨。
但成交量这边，重点城市的二手房成交面积虽然还是同比下降，可这个降幅比之前收窄了5个百分点以上。尤其是一线城市，成交同比降幅从超过25%一路缩到了不到1%。
这说明什么？说明确实有人进场了。
但问题在于，进场的是谁？是那种"等了一年多，实在等不下去了"的刚需，还是"觉得价格差不多了，想抄个底"的投资客？
我的判断倾向于前者。这批人的特点是——对价格极其敏感，稍微涨一点立刻就缩回去。
所以，这波行情更像是"以价换量"换来的短暂喘息，不是趋势性反转。
你把棉袄拿出来晒晒太阳可以，但还没到收进柜子里的时候。
再看第二个谜题。"三大工程"——保障房、城中村改造、平急两用设施——到底能不能托住房地产投资的下滑？
力度确实不小。光广东一个省，银行给"三大工程"的授信就过万亿，已经落地了四千多亿。钱是真金白银地砸进去了。
但这里面有个结构性的问题："三大工程"的核心目的，是"补短板"和"稳投资"，不是给原来的商品房市场"续命"。
你看土地市场就知道了。2025年全国土地成交金额2.8万亿，同比下降11%。但有意思的是，土地平均溢价率却创了四年新高，5.3%。
为什么？因为现在卖的都是核心城市的核心地块，是"压箱底"的好货。那些远郊的、没人要的地，干脆就不挂了。
所以，"三大工程"确实能托住一部分投资的下滑，比如基础设施建设、回迁安置这些。但它托不住商品房市场的冷清。
这就像一个人发烧，你给他喝热水、盖被子，能让他舒服点，但退烧还得靠他自己免疫力恢复。
最后，也是最核心的一个谜题：房价收入比还在历史高位，普通人的购买力到底还能不能撑得住？
一线城市房价收入比超过40倍，意味着不吃不喝40年才能买套房。当然，没人会不吃不喝，因为有房贷。但房贷的本质是什么？是把一个人未来几十年的收入，提前挪到今天来用。
前些年大家敢去买房，是因为觉得预期收入会一直往上涨，那时候就算月供压力比较大，心里也有个底过几年工资能翻番，那这点钱就不算啥事儿了。
可现在，裁员降薪的消息老是能听到，你都不敢确定明年工资还能不能涨，甚至都不敢确定还能不能保住这份工作。
这就导致了一个挺拧巴的局面：一方面，M2规模超过340万亿，是GDP的两倍多，市场上不缺钱；另一方面，这些钱在金融系统里空转，就是流不到房地产这个蓄水池里去。因为大家不借，也不敢借。
要是没有杠杆来撬动，光靠那点工资收入，想要消化高库存，难度那是可想而知的。
这三个谜题，其实是环环相扣的。
春节前的行情，是购买力在价格让步后的局部释放；"三大工程"是在给投资的底做托举；而最根本的，还是那个老问题——大家对未来的信心，什么时候能重新燃起来。
现在的市场，就好像在走平衡木一样，一边是政策一个劲儿地托底，不想让它掉下去，另一边是基本面和预期，紧紧地拉着它不让它飞起来。
作为普通人，弄明白这一点，可能比猜涨跌更重要，不要跟风，也不要悲观，搞清楚自己的现金流，比搞清楚任何专家的预测都有用。
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