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春节过完，刚刚回到郑州。
这几天在老家过年，和亲戚朋友聊到房子，我发现了一个不可思议的事实。
我们老家县城的房价远比郑州的房价坚挺多了。
我弟2022年在我们县城买的房子，三年之后的现在，房价不仅没跌，还涨了。
三年前他要买房时，专门咨询了我的意见。我凭借着自己郑州多年房地产从业的经验告诉他千万不要买，容易LW，房价还在跌，等等再说。
但是他出于丈母娘给的压力，本着我是自住又不卖的想法还是在我们县城的一个楼盘下了定金，交了首付。
当时买的总价72万左右，123平的小高层顶层复式，买一层送一层，加起来200多平的实用面积，还赠送一个超大露台。
现在交房一年多时间，同小区123平不带任何赠送的毛坯户型，中介挂牌的单价在70万左右。按照我弟房子那么多的赠送面积，挂牌价可以来到80万往上。
也就是说，这三年时间，他的房子升值了至少十来万。这个放到当下全国低迷的楼市行情下非常少见。
我研究了我们县城近几年的房价，作为一个豫北的穷县城，它这几年房价跌的真不多。
县城典型的小区，比如建业城，高位时房价在6800左右，2024年经过深度回调到6200左右，最低低到6100元/m²，去年一年又反弹到6400左右。
当地开发商开发的核心位置小区，高位时房价在6800-7000元/m²，现在房价还稳定在6000元左右。
老家不是没有新房市场，新房一直在盖。现在也出现了四代宅，0公摊带大露台的新房，但是并没有形成新房对二手房的价格碾压，次新的二手房价依然很坚挺。
我搜集了下来自不同渠道的我们老家县城的二手房数据，大致拼凑出了老家县城的房价轮廓。
2019年是老家县城的二手房价高位期，房价稳定在6700元/m²。2020-2021年开始下行，降幅在15%左右，2022-2023年小幅反弹，又往上涨了10%，大致在6200左右。2024年和2025年下行之后轻微反弹，现在主流成交价在5000-5200元/m²，品质小区和学区房成交价在5500-6700元/m²的区间。
这么算下来，老家县城二手房价从高位只下跌了22%，而品质次新和学区跌幅在5%-15%之间。
在全国楼市几年低迷的状态下，老家县城房子的保值能力不仅盖过郑州，还秒杀了绝大多数一二线城市。
2
县城比大城市房价还坚挺，似乎是一个反常识的现象。但是在主流视线以外，县城房价是有实打实的需求支撑的。
支撑县城房价的，主要有两股非常强劲的需求。
一股是老家乡村的婚恋。
在我们老家，男孩儿结婚在县城买房是标配。我们老家的婚嫁有一句俗语，叫一静一动，十八万八。
一静，就是指的房子。一动指的是车子，十八万八是彩礼。之前婚嫁女方要求的房子，是老家农村的自建房。这几年随着条件的变好，婚嫁市场对于自建房的要求升级到了县城的商品房。
如果老家村子里的男孩儿想要结婚，必须要在县城买套房。为此农村的父母早早就开始了攒钱准备。我表妹儿子今年才7岁，她老公在新疆工地上开挖掘机，她在老家服装店上班，两口子已经开始给儿子攒买房结婚的钱。
正是因为县城房子成为了农村老家婚恋市场必不可少的条件，才有了源源不断的买房需求，才支撑起老家县城坚挺的房价。
另一股需求是大城市的返乡置业。
这是一股被忽略的需求，但是它存在的扎扎实实。它是从乡村走出去，现在在大城市打拼的中产的置业需求。
从乡村走出去的人才，在外地只要收入还不错，一般会在所在城市买套房，另外再在县城买套房。
县城这套房子，一是为了回家时有个城市的住所，二是方便农村父母的养老，尽量和亲戚朋友买在一个小区，将来还能相互照应。
县城是故土乡情和城市生活的完美结合体。在大城市生活手里宽裕的人，一般的配置是老家小院+县城商品房+所在城市的住所。
这样的配置，既满足了城市的生活，又为父母尽了孝，还给自己留出了将来回家养老的居所，一举三得。
婚恋+返乡置业，这两股纯居住需求力量结合在一起，让老家县城的买房需求存在的踏踏实实。
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县城房价的坚挺，不会是一个短期的现象。
因为上面描述的两股力量长期存在。它们既决定了县城房价上涨的上限，也决定了县城房价下跌的下限。
并且未来还有一股力量值得重视，就是近两年一直推动的农民进城。
真正的农民进城，进的是县城。农民房产消费，托举的也是县城。
县城才是农民进城的最大受益者。
县城的房地产市场又不同于郑州的房地产市场，它是非常纯粹的居住需求，基本上没有投资客，全是买房人基于家庭配置所做出决策。
而恰恰正是这种抽离出投资需求的房产消费，支撑了县城房价的坚挺。
因为大家买房都是为了居住，那么挂出去售卖的房子就不多，二手房的供给量就不大。而需求又是恒定并且长期源源不断产生的。
供给和需求一结合，价格就稳定住了。
这是老家县城不同于传统房产市场的逻辑，而这种逻辑更有可能出现在郑州的房地产市场，或者说全国的房地产市场。
因为随着房价近几年的下跌，几乎买房投资的需求快绝迹了。尤其是郑州，现在你要说在郑州买房为了涨价博溢价空间，所有人都跟看傻子一样看着你。
郑州的房地产市场，也越来越接近一个纯粹的居住市场了。郑州市场上绝大多数买房人买房是为了自己住。自住的买房市场，不同于含有投资的买房需求。
它更注重入住之后的体验。房子的位置、周边实打实的生活配套，小区的交付品质，物业服务好不好，这些才是核心。
而之前那些画饼式的房子，对着一片空地讲什么未来规划，什么升值潜力的，统统都会被Pass掉。
居住为核心的房地产市场，要的是眼见为实。
来源：郑州楼市（ID：zzlsplus）
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