多年前，李嘉诚曾说过“房地产可能会经历五年的调整”，当时不少人觉得他的想法有点落伍了。
如今，五年过去了，到了2026年，楼市的变动之大，正好印证了李嘉诚当初所言。
更要紧的是，今年的房市可能会经历三大变化，要是没啥意外的话，或许会彻底改变我们对房地产的看法。
过往数十年，楼市曾经历高速扩张的黄金期，房价攀升、开发热情高涨，买房一度被视为稳赚不赔的投资。
但2025年的数据已凸显行业调整态势：国家统计局显示，当年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积、销售额分别下降8.7%和12.6%，年末待售面积小幅增长1.6%。
这些数据背后，是楼市供需的深刻调整，也契合了李嘉诚“谨慎投资、稳健发展”的预判。进入2026年，调整态势加剧，三大转变逐步显现。
2026年楼市的第一大转变，是政策导向从“稳波动”向“优结构”深度转型，“控增量、去库存、优供给”成为核心。
此前楼市政策多以稳定市场、防范风险为目标，今年则侧重供需结构优化和行业高质量发展。
中央经济工作会议明确提出，因城施策推进控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化公积金改革，推动“好房子”建设。
这一转变是行业发展的必然。需求端，各地持续优化购房支持政策，重点发力刚需和改善型需求。
中指研究院监测显示，2025年以来全国出台公积金政策超260条，2026年这一趋势延续，贷款额度提升、异地互认互贷等举措落地，灵活就业人员公积金参保稳步推进，部分城市还通过房贷抵税、贴息等释放合理需求。
供给端，结构优化更为突出。一线城市缩减低效宅地供应，优先保障高品质改善用地，强化“好房子”供给；三四线城市重点去库存，限制新增宅地，避免库存积压。
此外，收购存量房用于保障房的政策实现“去库存”与“保民生”双赢，湖南计划2026年收购存量房200万平方米以上。
广州计划2026年完成城中村改造固投1200亿元，推进52个改造项目；湖南将印发城市更新三年方案，推动空间优化和住房品质提升。
第二大转变，是市场分化进一步加剧，“强者恒强”态势凸显，彻底告别“普涨普跌”。
这种分化并非始于今年，但表现更为明显，核心城市与三四线城市、核心板块与非核心板块差距拉大，这也印证了李嘉诚“谨慎选筹”的逻辑——唯有核心资源聚集区的房产，抗风险能力更强。
一线及强二线城市楼市韧性十足，凭借优质资源保持稳定需求。以成都为例，2026年开年楼市结构性回暖，建发·海耀精装均价达7.69万元/㎡，刷新大平层单价。
2025年成都二手房成交23.2万套，涉宅用地成交850亿+，楼面地价先涨后稳，彰显核心城市稳定性。
北京、上海的供地计划也凸显“优结构、保品质”导向。北京2026年安排商品住宅用地200-240公顷，优先布局轨道周边，同步安排350公顷保障房用地。
上海在“十五五”建议中提出，租购并举、增加保障房，推进“好房子”建设。
反观部分三四线及人口净流出城市，楼市压力加大。这些城市缺乏核心产业，人口外流导致购房需求萎缩，库存去化周期拉长。
未来“去库存”仍是核心，新增宅地受限，存量盘活成重点，楼市将回归居住属性，投资价值弱化，购房者也更趋理性。
第三大转变，是行业发展模式重构，房企从“规模扩张”转向“品质竞争”，现房销售成趋势，“好房子”理念深入人心。
过往“高杠杆、高周转”模式已难以为继，行业深度洗牌，发展模式实现根本性转变。
房企发展逻辑发生深刻变化，更注重稳健经营和品质提升。
2026年1月，住房和城乡建设部部长倪虹表示，今年将稳定楼市、精准施策，发挥融资“白名单”作用，推行现房销售制，从根源上杜绝烂尾风险，推动房企重视品质与交付。
“好房子”建设成为行业共识，中指研究院指出，2026年其建设思路更系统，“经济合理”也被纳入标准。
南京等城市率先试点，推出现售商品房资金托管、“带押上市”等举措，为现房销售推广提供经验。
同时，房企融资环境持续优化，优质房企获更多支持。
2026年1月，华润置地拟发行20亿元AAA级债券，万科11亿元债券展期议案通过，这些举措帮助房企化解债务风险，引导其聚焦品质提升，推动行业高质量发展。
回望李嘉诚的楼市表态，“谨慎、稳健”的核心逻辑始终未变，其预判契合行业发展规律。2026年楼市的三大转变，正是行业从高速扩张向高质量发展转型的必然结果。
对普通人而言，购房逻辑需彻底调整，“买房必涨”时代落幕，理性置业、注重居住属性成为核心。核心城市核心板块的优质房产仍具保值潜力，人口净流出城市的非核心房产则需谨慎考量。
对房企而言，模式重构既是挑战也是机遇，唯有摒弃粗放发展，聚焦品质与稳健经营，才能站稳脚跟。对整个行业而言，三大转变将推动楼市回归居住本源，实现健康可持续发展。
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