永华大楼只是开胃菜！外滩01单元下一个动迁小区名单曝光！
永华大楼的征收消息一出来，整个外滩01单元、北京东路、南京东路沿线的居民都坐不住了。
大家最关心的只有一件事：
永华大楼动了，下一个轮到谁？
核心地段、老房子多、规划能级高，外滩01单元本身就是黄浦旧改重中之重。永华大楼不是单独一个项目，而是整个片区更新的“第一枪”。今天这篇，就把大概率动迁的小区、判断逻辑、居民该做的准备一次性讲透，收藏好，早晚用得上。
先把底层逻辑说清楚：上海现在旧改，不是随便拆，而是优先拆三类房子：
1. 房龄老、居住条件差、安全隐患突出的
2. 位于城市更新重点单元、和整体规划冲突的
3. 居民改造意愿强、产权相对清晰、推进难度小的
外滩01单元本身就处在黄浦最核心位置，商业、文旅、历史风貌高度叠加，只要符合上面三条，基本都会进入征收清单。
一、为什么说永华大楼只是“开胃菜”？
外滩01单元内典型的老式里弄，房龄普遍超50年，厨卫合用、管线老化问题突出
很多人以为永华大楼动迁只是一栋楼的事，其实格局完全不一样。
地处外滩核心，风貌区与商务区叠加
房子老旧，厨卫合用、管线老化问题普遍
城市更新规划明确：提升功能、改善居住、优化空间
永华大楼的意义，是先试先行、定好补偿标准、走通流程，为后面更大范围旧改铺路。
它的补偿、签约模式、安置方式，都会成为接下来同片区其他小区的重要参考。
换句话说：
永华大楼开了头，后面只会更快、更稳。
二、外滩01单元，这些小区动迁概率非常高
结合规划、房龄、现状、民意，我把高概率小区按优先级整理出来，大家可以对照自己家：
1）北京东路沿线老式公房
这一片是外滩01单元里房龄最老、条件最差、呼声最高的区域之一。
多为上世纪五六十年代老房子
合用厨房、合用卫生间非常普遍
地段寸土寸金，和周边高端功能区不匹配
多次列入旧改调研、民意征询范围
这类房子，安全+民生+规划三重逻辑都占满，只要资金和方案成熟，大概率会优先启动。
2）南京东路周边老旧居住小区
南京东路是世界级商圈，但里面还夹杂着不少老旧居民楼。
居住密度高、环境杂乱
商业升级和居住现状矛盾明显
城市规划里明确要“提升界面、优化功能”
这类小区不一定全拆，但部分楼栋、成片区域征收的概率非常大，目的是让商圈和居住同步升级。
3）福州路、河南中路附近老旧里弄/公房
靠近风貌区，又在核心轨道节点旁。
历史建筑多，但居住条件确实跟不上
政策方向是“留改拆”并举：该保留的保留，该改善的改善，该征收的征收
居民改善意愿极强，容易形成共识
只要风貌保护方案落地，对应的居住地块就会启动征收或置换。
4）和永华大楼同板块、同年代的楼栋
同一个单元、同一批建设、同一类产权的房子，通常会成片推进。
永华大楼启动后，同一片区条件相似的楼栋，会被优先纳入后续计划，这是上海旧改一贯的操作思路。
三、怎么判断你家“会不会动”？看这3点就够了
不用猜、不用道听途说，自己就能简单判断：
1. 看规划
查黄浦规划、外滩01单元更新方案，你家地块未来用途是：
商业/办公/绿地/公共设施 → 动迁概率极高
保留居住、只做微更新 → 大概率只改造不征收
2. 看动静
街道、居委有没有做：
旧改民意调查、房屋信息登记、安全排查、产权梳理
有这类动作，说明已经在前期准备。
3. 看条件
房龄超50年、合用厨卫、无独立卫生间、楼栋密集
这类房子，永远是旧改首选目标。
四、动迁没来之前，这几件事一定要提前做
很多人等到公告出来才慌，其实早准备最不吃亏：
1. 把产权/租赁凭证理清楚
公房：确认承租人、同住人，不要随便变更、转让
私房：房产证、土地证、共有情况整理齐全
2. 不要随意装修、不要乱搭乱建
征收启动后，临时装修、违建一律不算补偿
3. 提前了解补偿逻辑
公房/私房区别、面积认定、奖励费、安置方式
搞懂规则，才不会被带节奏，也不会少拿一分钱。
4. 不造谣、不信谣、不传谣
一切以黄浦区房屋征收办正式公告为准。
五、最后说一句实在话
外滩01单元城市更新后的高端商业综合体效果图（示意）
外滩01单元的旧改，不是一阵风，而是长期、有序、成片推进。
永华大楼是开始，但绝不是结束。
未来一两年，黄浦核心区还会有更多小区迎来征收消息。
对普通居民来说：
不焦虑、不盲从、看懂政策、守好权益，就是最稳的选择。
如果你家在这一片，可以对照本文，心里先有一本账。
1. 本文内容基于黄浦区2026年国有土地上房屋征收补偿标准、外滩01单元城市更新规划整理，征收具体细则以黄浦区房屋征收办公示为准。
2. 文中补偿为片区综合测算参考，每户实际补偿金额按官方评估报告核算。
3. 本文仅作本地民生资讯分享，不构成动迁决策建议。
4. 文中图片均为AI生成，仅作示意，如有侵权请联系作者删除。
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