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借名购房纠纷中实际出资人请求转移登记的裁判规则

春节期间，相信很多情侣把“结婚”提上了日程。

彩礼、酒席、婚纱照固然重要，但真正绕不开的，往往是那套“婚房”。

在限购政策之下，有人名下已有房产，有人社保年限不够，有人尚未落户——现实条件不允许，却又迫切需要一套房子。

于是，有人选择“借名买房”：出资的一方不具备购房资格，便借用伴侣、父母，甚至朋友的名义购房，房屋登记在对方名下。

买的时候满怀信任，觉得“都是一家人”，登记在谁名下并不重要；可一旦关系发生变化，问题就浮出水面——当初不具备购房资格的实际出资人，能否要求登记权利人，将房屋所有权转移登记至其指定的、具有购房资格的第三人？

针对这一问题，我们从现存争议和司法裁判两个方面进行解读分析。

1.观点一：可以

观点一其实很好理解：钱是谁出的，房子就应该算谁的。

在借名买房的情况下，真正掏钱、承担风险、享受收益的人是借名人；出名人只是把名字借出来，帮忙挂个名，本质上并不是房子的真正主人。

所以，只要不会让出名人多承担额外责任，借名人要求对方配合办理过户，是合理的。

这样既让房子的权属回归实际出资人，也能早点结束这种“名不副实”的状态，避免以后再生纠纷。

2.观点二：不可以

观点二则更为谨慎。

它认为，除非双方事先有明确约定，或者事后协商一致，否则不应支持借名人直接要求把房子过户给第三人。

原因也很现实：如果随意允许这种操作，很难区分这到底是单纯的借名关系调整，还是变相转卖、连环买卖，甚至可能涉及规避税费的问题。

而且，把房子从一个“借名”状态转到另一个人名下，如果本质上还是代持，并没有真正把产权关系理顺，只是换了一个挂名人而已，风险并没有消失。

3.司法裁判观点

司法裁判的主流观点，其实是有条件地支持。

法院的态度，其实可以概括为一句话：借名关系合法有效，且不会增加出名人负担的，应当支持过户请求。

具体来说，有三个核心条件——

第一，借名买房的约定本身必须有效。不存在违反法律强制性规定、恶意规避政策等导致合同无效的情形。

第二，借名人确系实际出资人。房屋利益实际归其享有，出名人只是代持身份。

第三，将房屋过户至具备购房资格的第三人，不会让出名人承担额外风险或责任。

在满足上述条件的情况下，法院原则上会支持借名人的请求。

因为名义登记人并非真正权利人，继续维持“名实不符”的状态既无必要，也容易引发后续纠纷。允许过户，本质上是让权利状态回归真实，并为代持关系画上句号。

但如果借名协议本身无效，或者过户行为可能增加出名人的法律风险，法院则不会轻易支持。

4.律师观察

在当下的婚姻关系与未婚情侣之间，借名买房早已不是个案。限购政策、征信瑕疵、家庭资产统筹、父母出资安排……种种现实因素叠加，使“名实分离”成为一种被默认的操作方式。

但从法律角度来看，借名买房从来不是一个“情感问题”，而是一个严格的法律结构问题。法院关注的核心并非双方当初是否信任，而是：借名关系是否合法有效？实际出资是否清晰可证？过户行为是否突破政策边界或增加名义登记人的风险？

换言之，法院支持的不是“感情”，而是“规则之下的真实权利状态”。

只要借名关系有效、权利归属明确、风险可控，司法会允许通过过户将名实不符的状态予以纠正；但一旦触及规避政策、逃避税费或转嫁风险的边界，保护就会立即止步。

对于正在筹备婚房的伴侣而言，更值得思考的或许不是“登记在谁名下更安心”，而是——这套产权结构，是否经得起关系变化、政策调整与司法审查的三重考验。

如果你也面临类似问题，欢迎扫码联系作者，获取律师专业支持。

-完-

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