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案情简介

2018年11月7日，山东某文化科技发展有限公司(以下简称某文化公司)与丛某签订商业租赁合同并约定了租期、租金金额、支付日期等事项。后丛某在逾期超30日未支付租金的情况下，于2022年5月31日自行搬离案涉房屋，并委托蒋某将钥匙于当日交付给某文化公司工作人员刘某。某文化公司于2022年10月，以丛某违约为由诉至法院，要求解除租赁合同，并要求丛某支付至合同解除之日的租金。

法院审理

法院审理认为，双方签订租赁合同合法有效，均应依约履行。现丛某主张其向某文化公司发函并实际搬离的时间为合同解除时间，但丛某作为违约方，不享有单方解除合同的权利；在其实际搬离案涉房屋、双方租赁合同陷入合同僵局后，其也未按法律规定以诉讼方式要求解除合同；故对其主张，法院不予采纳。某文化公司作为守约方，享有合同解除权，该解除权自通知到达丛某之日生效，故双方合同应于2022年11月8日解除。

对于丛某实际搬离之前的租金，丛某理应支付。对于其实际搬离次日至法院认定合同解除之日，即合同僵局期间产生的租金，一方面系丛某违约且未及时提起诉讼要求解除合同导致，丛某对此负有责任。但另一方面，某文化公司系受委托管理运营案涉房屋，有条件也有义务查实房屋具体使用情况，能够且应当对自身权益进行妥善维护减少损失。但其在收到钥匙后并未及时查看房屋情况，也未积极主张解除权以防止损失范围扩大，故某文化公司亦应对合同僵局中损失扩大部分承担责任。综合考虑双方过错、房屋位置等具体情况，法院酌定该期间产生的租金由双方各承担一半较为合理，故丛某尚欠83357.61元租金应当支付。

法官说法

房屋租赁合同多为长期性、继续性合同，双方特别是承租人在签订合同时往往对风险的预料和应对存在不足，履行期间极易出现双方难以预料的变化，导致合同难以继续履行。而承租人作为违约方此时并不享有法定或约定的合同解除权，享有解除权的出租人又不存在解除的利益及意愿，由此产生合同僵局。


因此，促使出租人积极主张解除权才是合同僵局破解的方法。即适用减损规则：在承租人迟延或拒绝履行缴纳租金义务时，出租人享有要求承租人支付房租权利的同时负有减少损失扩大的责任，否则对于不正当扩大的损失部分无权主张。如此可敦促出租人须尽快诉讼以控制损失范围的扩大，从而根本上破解合同僵局。


对于减损规则的具体适用，可通过考量出租方是否存在能够及时收回房屋而未采取措施、对房屋具有管理义务而怠于履行，或其他有合理安排以替代交易的可能而未施行之情况，结合租赁房屋位置、另行出租难易程度、房屋收回难易程度、房屋破坏程度等对双方负担责任比例予以调整。

来源： 山东高法

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