为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。
“沪七条”出台了。
虽然稳房价还是第一要务，但我越来越觉着，对上海、北京、深圳这样的城市来说，在人口趋势不那么乐观的情形下， 吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题 。
让我们先理清楚官方文件里的内容。上海这次调整涉及三个方面 ：
第一，降低购房门槛。
对于在上海缴纳社会保险或个人所得税的非沪籍居民，购房所需的社保年限从原来的3年直接降到了1年。
换句话说，一个刚工作满一年的外地人，现在可以在外环内买房。
而如果社保满3年，不仅能在外环内买1套，还能增购1套 。
这相当于给了符合条件的人群一张额外的"房票"。
第二，优化公积金贷款政策。
包括了最高贷款额度（160万提升至240万）、放松二次公积金贷款条件等。
第三，调整税收政策。
主要是对于上海户籍家庭成年子女购买唯一住房，还暂免征收房产税。
对象是谁？是那些已经在上海工作、有社保缴纳的人群。
某种程度上，算是需求侧改革嘛。
逻辑很简单：增加需求会增加成交量，增加成交量本身就会稳定预期。
但有意思的是，效果预期怎么样，是不确定的，今天A股房地产走势不错，但也只能算稳健，水花不大，说明市场还是很冷静。
为什么？
因为那些"刚好满足条件、一直在等待"的人群，在上一轮已经释放得差不多了。
剩下的，都是那些对房价特别敏感的刚需。
他们的购买力有限，无法像投资客那样推高成交量。
所以整体看来，沪七条挺拧巴的。
从宏观角度来说，房价不能跌太快，大头的银行贷款都是房地产相关，硬着陆意味着金融系统风险 。
但从微观角度来说，房地产市场变成买家市场之后，买家仍然需要房价继续下跌——因为当前上海房价收入比仍然很高 。
只有房价继续下跌，才能和普通人的收入相匹配。
这两个需求本质上是矛盾的。
沪七条的所有措施——提升贷款额度，增购资格给予等——都是在试图通过降低购房成本而不是降低房价来做平衡。
这是一个巧妙的转向，但治标不治本。
限购松绑了，但限购框架还在。
全面放开不现实（效果不亚于取消户籍制度），带来的冲击难以估量。只能渐进式松绑，但松绑的空间也不多了，市场的弹性空间在逐步耗尽。
如果这次效果不佳，那么下一次的政策又该怎么加码？加码还能加在哪里？
至于官方"为什么发布沪七条"，答案永远是"为了促进房地产市场平稳健康发展"。
房地产固然重要，我觉得人才也是非常重要的因素。
中国的城市化已经进入了存量竞争阶段，而高房价“劝退”了多少人才，我们也难以估量。
总之，一线城市不再是"人往高处走"的唯一选择，一线城市不能再依靠自然增长来支撑。
年轻人可以在新一线城市找到更便宜的房子、更高的生活质量。
这些新一线城市生活成本更低、工作机会也不少，为什么年轻人要在上海花800万买一套房？
所以，对上海、北京、深圳这样的城市来说，吸引和留住人口，已经成了比房价本身更重要的课题。
北京、广州正在逐步取消限购，深圳更是领头的激进派。
上海也不例外，沪七条干的事，本质上是在做一个渐进式的选择：逐步放开限购，同时通过复杂的社保缴纳、居住证等条件来控制节奏。
这样或许既能吸引人才，又不会失控（当然，这也可能是官方一厢情愿的想法）。
本质上放开限购的过程，也是“放松身份认证”的过程，或许也是一个人口争夺的信号。
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