研究丨抵押权人同意抵押物预售的法律效果与责任——基于一则典型实务案例的分析适用|债权|抵押权人|抵押物|担保法|物权法

文 | 北京策略律师事务所岳宏、张鸿律师

摘要

在房地产金融与交易实践中，抵押权人（通常为金融机构）同意抵押人（通常为开发商）预售已设定抵押的在建工程，是常见的商业安排。然而，当抵押人后续陷入债务危机时，抵押权人实现抵押权的诉求，极易与已支付价款但未完成过户登记的一般买受人之所谓的“物权期待权”甚至商品房消费者之生存性权益发生冲突。此类纠纷的核心争点往往首先指向一个前提性问题：抵押权人出具同意预售证明的法律性质为何？该行为是否导致原抵押权的消灭？

本文将以一则典型实务案例为切入点，系统梳理并评析司法实践中关于此问题的不同裁判路径，结合物权法基本原理及《民法典》施行前后的规范变迁，论证抵押权之追及效力在这一语境下的核心地位：抵押权不因抵押权人单方同意预售的表示或配合行政监管的行为而消灭，其仍合法有效存续于抵押物之上。厘清此问题，是进一步解决抵押权与购房人权利冲突的逻辑起点，对统一司法裁判尺度、保障金融安全与交易稳定具有重要意义。

关键词：抵押权；同意预售；追及效力；物上代位；执行异议

一、问题的提出：一则典型实务案例引发的困境

（一）案情概述

2012年末，某房地产开发企业（下称“开发商”）为筹措项目后续建设资金，与A银行（下称“银行”）签订《流动资金借款合同》，借款期限三年。为担保该笔债务，开发商以其正在建设中的一批商业商铺（下称“案涉房产”）提供抵押，双方依法于2013年初办理了在建工程抵押登记手续，抵押关系依法设立并公示。

在抵押权的存续期间内，为加快资金回笼、推进项目销售，开发商向当地某市住房和城乡建设委员会（下称“住建委”）申请办理案涉房产的《商品房预售许可证》。银行应开发商请求，向该市住建委出具了一份《证明》。该《证明》的核心内容载明：银行知悉并同意开发商对包含案涉房产在内的抵押物开展预售、销售工作。凭借此文件，开发商顺利取得了《预售许可证》。

2014年，购房人甲与开发商就其中一套商铺签订了《商品房预售合同》。合同约定价款为人民币300万元，甲依约一次性支付了全部购房款。然而，该笔款项并未按相关规定进入商品房预售资金监管账户，而是直接划入了开发商指定的其他账户。此后，因开发商涉及其他债务纠纷、工程进度延误等多种原因，案涉房产一直未能办理所有权转移登记手续，甲未能成为法律意义上的房屋所有权人。

2015年底，借款合同约定的还款期限届满，开发商因资金链断裂，无力偿还银行债务。随后，银行依据取得的生效法律文书，向人民法院申请强制执行，请求拍卖已抵押的案涉房产以实现其抵押权。执行程序启动后，作为案外人的购房人甲向人民法院提出执行异议，其主张的核心理由在于，其早已签订合法有效的买卖合同、在查封前合法占有房屋、支付全部价款并对于未办理过户登记无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号，下称《执行异议复议规定》）第二十八条所规定的无过错不动产一般买受人之要件，因此其合法权利足以排除对案涉房产的强制执行。

（二）争议焦点的分层解析

本案交织着金融债权、担保物权与购房人权益的复杂冲突。欲判断购房人甲的执行异议能否成立，逻辑上必须依次厘清以下两个层次的问题，它们构成一个递进的判断链条：

PART 01

第一层次

（前提性问题）

抵押权是否依然存续？即，银行向住建委出具《证明》同意预售案涉房产这一行为，产生了何种法律效果？是否导致原先设立登记的抵押权归于消灭？这是解决后续一切争议的基础。如果抵押权已经消灭，则银行不再享有优先受偿权，购房人权利保护的讨论便无需进入与抵押权对抗的层面。反之，如果抵押权未消灭，则需进入下一层次的考量。

第二层次

（对抗性问题）

PART 02

存续的抵押权能否对抗执行异议？即，假定案涉抵押权仍然合法有效存续，那么该物权性质的抵押权，与购房人甲依据《执行异议复议规定》第二十八条所主张的、旨在排除执行的债权性权利（或所谓的“物权期待权”），何者应优先得到保护？这涉及对《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条等条款的适用条件、立法目的以及其与《民法典》担保物权体系之间关系的深入解释。

本文的论述将聚焦于上述第一层次的问题，即抵押权在同意预售后的存续状态。唯有在此问题得到清晰界定后，对第二层次问题的探讨才具备坚实的逻辑前提。实务中，对此前提问题的认识混乱，正是导致同类案件裁判尺度不一的重要原因。

二、司法实践的多元观点：否定抵押权存续的三种裁判观点及其根源

在审理涉及抵押权人同意预售的纠纷时，部分地方法院出于保护购房人权益、维护交易外观信赖、快速化解矛盾等政策考量，倾向于认定抵押权因同意预售而消灭，进而直接或间接地支持购房人排除执行的主张。概括而言，司法实践中曾出现或仍存在以下三种具有代表性的论证路径：

路径一：同意预售即默示“放弃抵押权”

该观点认为，抵押权人向行政主管部门出具同意预售的证明文件，这一行为本身即构成对其就抵押物所享有的抵押权的默示放弃。既然权利人已放弃权利，则抵押权自放弃之时起消灭。根据《物权法》第一百七十七条（《民法典》第三百九十三条）的规定，债权人放弃担保物权是担保物权消灭的法定情形之一。因此，银行不能再就该房产主张抵押权。

该路径将行政监管程序中的配合行为，直接等同于民事权利的处分行为。其背后隐含着这样的价值判断：抵押权人同意预售，意味着其自愿承受因预售可能带来的抵押物变现价值波动或追索难度增加的风险，实质上是一种“自甘风险”的行为，法律上应评价为权利的抛弃，以保护善意购房人的信赖利益。

然而，此种观点将复杂的意思表示认定简单化，忽视了抵押权设立的公示公信效力以及放弃抵押权所需的形式与明示要求，容易导致抵押权人的真实意思被曲解，对金融债权的稳定性构成不当冲击。

路径二：同意预售引发“物上代位”，抵押权自动移转至价款

该观点认为，依据原《物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”该条款被视为抵押权“物上代位”原则在中国法上的体现。抵押权人同意转让，则其抵押权由原抵押物“转移”至转让所得的价款之上。既然抵押权的客体已变更为价款，原抵押物上的抵押权便告消灭。购房人支付了价款，银行的抵押权就应针对该笔价款行使，而非继续追及房屋本身。

此路径试图运用担保物权理论中的“物上代位性”来解释《物权法》第一百九十一条，认为该条建立了中国特色的“价款代位”规则。其理论灵感可能部分来源于比较法上（如日本《民法典》）允许抵押权追及至买卖价金的制度设计，旨在平衡抵押权人利益与抵押物流通需求。

然而，这一路径对我国现行法下“物上代位”的法定范围存在误读，混淆了民法上的“物之代位利益” （commodum ex re）与“物之交易利益”（commodum ex negotiatione），实质上是通过司法裁判创设了法律并未明确规定的担保权实现方式，其合法性与正当性存疑。

路径三：同意预售构成“协议实现抵押权”（协议变价）

该观点认为，抵押权人出具同意预售证明，可视为其与抵押人（开发商）就通过销售抵押物（变价）来实现债权达成了合意。这符合原《物权法》第一百九十五条（《民法典》第四百一十条）关于“抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”的规定。既然双方已协议以“预售”这种形式进行变价，那么抵押权已在“协议”达成时（即出具同意书时）进入实现程序，随着后续买卖合同的签订和履行，抵押权因获得清偿（或提存价款）而消灭。若价款未被用于清偿，属于抵押人违约，但不影响抵押权已因协议变价而消灭的性质，银行只能向开发商主张债权，而不能追及房屋。

该路径试图将预售的商业流程解释为一种非典型的抵押权实现方式，将同意文件解释为变价协议，从而消灭抵押权，为购房人清除权利障碍。

然而，此观点忽略了抵押权实现的前提条件、协议变价的构成要件以及同意预售行为的本来目的，是一种不当的法律拟制，缺乏当事人真实合意的基础，也与抵押权实现制度的规范目的相悖。

上述三种路径虽结论相似（否定抵押权存续），但论证理由各异，反映了司法实践在应对此类商事交易与权利冲突时的探索与困惑。然而，仔细推敲其法理基础与规范依据，均可发现难以自洽之处。

三、理论剖析与规范检视：对三种否定论路径的批驳

（一）对“默示放弃抵押权论”的批驳

此观点对抵押权人的意思表示进行了过度的不当解释，严重损害了抵押权人的合法利益。

1.缺乏明确的放弃意思表示

抵押权的放弃，属于对重大财产性权利的处分，根据民法基本原理及交易习惯，通常要求权利人作出明确、无误的意思表示。银行向住建委出具《证明》，其直接目的是满足行政审批要求，文件接收主体是行政机关，内容表述多为“同意办理预售手续”，其措辞与语境均无法直接、必然地推导出银行具有“永久性、无条件地放弃对本项目房产享有的抵押权”这一严肃的法律意图。将此行为解释为默示放弃，实属拟制，超越了意思表示解释的合理范畴。

2.违反物权公示公信原则

抵押权经依法登记而设立并产生公示效力。该登记具有对世效力，向社会不特定第三人宣示权利的存在。购房人在交易时，负有查询不动产登记簿的审慎义务。登记簿上记载的抵押权未经涂销，其法律状态依然存续。仅凭一份向行政机关出具的同意预售的《证明》，不足以产生变更或消灭已登记物权的法律效果。否则，将严重削弱不动产登记制度的公信力，使交易安全陷入不确定状态。

3.不符合担保物权消灭的法定要件

原《物权法》第一百七十七条（《民法典》第三百九十三条）明确列举了担保物权消灭的数种情形，包括主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权、法律规定担保物权消灭的其他情形。将“出具同意预售证明”解释为“放弃”，既无当事人的明示，也无法定依据，实质上是在法定情形之外“创设”了一种消灭方式，违反了物权法定原则。

（二）对“价款物上代位论”的批驳

此观点是对我国现行法下“物上代位”制度的误读，并错误地嫁接了他国法律规定。

1.我国法定的物上代位范围具有特定性

我国法律严格限定了抵押权物上代位权的客体范围。原《担保法》第五十八条、原《担保法解释》第八十条、原《物权法》第一百七十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十二条均有规定：担保物权的物上代位及于抵押财产“毁损、灭失或者被征收等”情形下所获得的“保险金、赔偿金或者补偿金”。其法理基础在于，这些代位物是原抵押物价值在特定法律事实（毁损、灭失、征收）发生后的转化形态，旨在保障抵押权人不因抵押物的物理形态的非自愿变化而受损。

2.买卖价款为“物之交易利益”，不属于法定的代位物（“物之代位利益”）

抵押物的买卖，是抵押人基于自主意志进行的法律行为，其结果是抵押物所有权的转移，而非抵押物的物理毁损或灭失。购房人支付的价款，是抵押物在流通交易中交换价值的体现，属于“物之交易利益”（commodum ex negotiatione），价款之高低多寡与出卖人的交易能力、市场时机和购买人支付能力等因素相关，因此其与因毁损灭失而获得相当于物本身价值的“物之代位利益”（commodum ex re）有本质区别，故法律并未将价款纳入法定的代位物范畴。

3.对《物权法》第一百九十一条的误读

该条文第二款的核心在于，未经抵押权人同意，转让行为不能发生物权效力（防止抵押物随意流失），此为对抵押权的防御性保护。第一款则规定了经同意转让后的法律后果：应将所得价款用于提前清偿或提存。该规定的立法目的，是鼓励抵押物流通同时保障抵押权人利益，为抵押权人提供了一种救济途径或请求权基础，即其有权要求抵押人用转让所得清偿债务。但这绝非意味着抵押权在同意转让的瞬间就自动、法定地转移至价款之上。该条款并未赋予抵押权人对价款享有直接的、排他的优先受偿权（除非价款被特定化并交由其控制），更未规定原抵押物上的抵押权因此消灭。

“价款物上代位论”其实借鉴了《日本民法典》第304条、第372条允许抵押权（日本称“抵当权”）在买卖价款上代位的制度。然而，我国立法在吸收借鉴他国经验时进行了明确的选择和限定，未引入此种广泛的价款代位规则。司法实践直接或间接适用域外法律原理，有违我国物权法定原则，也损害了法律体系的自主性与完整性。

4.最高人民法院编著的相关《理解与适用》亦明确买卖价款不构成抵押权的代位物

（1）最高人民法院物权法研究小组编著《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》（人民法院出版社2007年版，第514页）：“我国台湾地区“民法”仅承认担保物权的效力及于担保物灭失的代位物，担保物租赁或变卖而取得之债权，不属于代位物之范围。我国《担保法》上的担保物权物上代位性亦采取相同之立场，即第五十八条关于“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产”之规定，仅以抵押物的毁损、灭失而发生的代位物为限。但《担保法司法解释》第80条第1款关于“抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”之规定，将抵押物被征收之情形纳入物上代位性之范畴。同时，《担保法司法解释》第六十二条规定关于“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金”之规定，进一步扩展了抵押权物上代位性的范围。《物权法》在本条中将《担保法》及司法解释所规定的担保物毁损、灭失或被征收等情形予以整合。同时应当看到，担保财产因毁损、灭失或被征收所得赔偿金，也仅仅是担保财产的代位物之一种形态，担保财产毁损之后的残留物也是担保财产的变形物，同样具有交换价值；因此，为了保障担保物权人的利益，亦应将担保财产毁损后的残留物纳入代位物的范畴。”

（2）最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组编著《民法典物权编理解与适用》（下）（人民法院出版社2020年版，第1010页）：“在审判实践中，本条的适用应当注意代位物范围的问题。关于代位物的范围问题，本条明确列举了保险金、赔偿金和补偿金为代位物，但买卖价金、租金等是否属于代位物呢？对此，具体可作如下分析：担保财产的买卖价金不属于代位物。买卖价金，是指担保物买卖所得的金钱。关于买卖价金可否为代位物的问题，世界各国法律规定有所不同，德国、瑞士、法国的立法对此持否定态度，但日本法上则认为担保物的买卖价金可以为担保物。对此，笔者认为，转让担保物获得的价金不属于代位物。在质押和留置中，质押财产和留置财产由担保物权人占有，自然不可能发生担保人买卖担保财产的问题。在抵押担保中，抵押人可以转让抵押财产，转让行为不影响抵押权。《民法典》第406条第2款规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。由此可以看出，对于抵押财产转让，抵押权人仅可在抵押财产转让可能损害抵押权的情形下，请求抵押人将所得价款提前清偿或提存，但这体现的是担保物权的追及效力，抵押权人不能就获得的价款优先受偿。因此，担保财产的买卖价金不属于代位物。”

（三）对“协议实现抵押权论”的批驳

此观点忽视抵押权实现的触发要件，虚构当事人的合意。

1.不满足抵押权实现的触发要件

根据原《物权法》第一百九十五条（《民法典》第四百一十条），抵押权人可与抵押人协议实现抵押权，其前提是“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形”。在本案中，不管是银行出具同意预售证明之时，还是购房人支付购房款之时，借款合同的还款期限远未届满（2012年借款，三年期，同意预售可能在2013或2014年），尚不存在“债务人不履行到期债务”的情形。同时，案涉《最高额抵押合同》中也未将“抵押权人同意预售”约定为实现抵押权的情形。因此，启动协议实现程序的法定或约定要件根本不具备。

2.“同意预售”不构成“实现抵押权的协议”

首先，从主体看，《证明》是银行向行政机关出具，而非向抵押人发出的、旨在达成民事协议的要约或承诺。其次，从内容看，《证明》仅表达同意办理预售行政许可，完全不涉及如何折价、变卖、价款如何分配、抵押权如何消灭等实现抵押权协议所必需的实质性条款。最后，从目的看，双方的真实意图是推动房产销售以便开发商回笼资金，而非立即了结债务、实现担保物权。将此种行政程序中的辅助行为解释为民事权利实现协议，缺乏基本的合意基础。

同意预售只是获得了进行销售的资格，后续的签订合同、收取房款、办理过户等一系列行为才构成完整的转让流程。将同意预售这一流程起点直接等同于抵押权的实现终点，在逻辑上是跳跃的，忽视了交易行为的阶段性。

四、正本清源：抵押权不因同意预售而消灭的法理与规范依据

在驳斥了上述错误观点后，需要确立一个更为合理且符合现行法体系的法律解释方案：抵押权人同意抵押物进行预售，原则上不导致该抵押权的消灭。抵押权仍然有效存续于抵押物之上。其核心法理在于抵押权的物权效力，尤其是其追及效力。

（一）概念辨析：区分交易行为的不同阶段

为精确分析，必须厘清抵押房产预售过程中的几个关键法律节点：

节点一：出具同意预售证明

此为抵押权人单方作出的、旨在消除预售行政障碍的表示。它可能构成对抵押人未来负担行为（签订预售合同）的预先同意，但其本身并非直接的物权处分行为，也不直接导致任何物权变动。

节点二：签订商品房预售合同

此为抵押人（开发商）与购房人之间设立债权债务关系的负担行为。合同生效仅使购房人取得请求开发商交付房屋并移转所有权的债权，购房人此时仅为普通债权人。

节点三：办理不动产过户登记

此为发生物权变动的处分行为。只有完成登记，购房人才能从债权人转变为房屋的所有权人。

本案中，案涉房产的法律状态停留在节点二。购房人甲仅为债权人，其对房产享有的是一种债权性的期待权（所谓的“物权期待权”），而非所有权。抵押权作为物权，其与购房人债权的冲突尚未到达“物权对抗物权”的层面，但抵押权本身的存续状态是评估一切后续对抗可能性的基石。

（二）核心法理：抵押权的追及效力及其实证法支撑

抵押权作为担保物权，具有支配权、排他权、优先受偿权等属性。其中，“追及效力”是指，不论抵押物的所在地或所有权归属发生何种变化，只要抵押权依法设立且未消灭，抵押权人均可追及至抵押物的现存所在，主张其抵押权。这是抵押权物权效力的根本体现。

我国法律体系虽未在条文中直接使用“追及效力”一词，但通过一系列规定，实质上认可并确立了该效力：

《担保法解释》的奠基

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第六十七条第一款规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该条款清晰地表明：即使抵押物被转让，已登记的抵押权不受影响，抵押权人仍可对抵押物行使权利。这已经明确承认了登记抵押权的追及效力。

《物权法》体系的解释

原《物权法》第一百九十一条的规定，常被误读为否定追及效力。实则不然。该条第二款关于“未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，其立法目的在于赋予抵押权人对未经其同意的转让行为享有阻止物权变动生效的权利（一种防御性权利），而非否定抵押权在物权变动发生后的追及力。该条第一款关于经同意转让后应将价款清偿债务的规定，应理解为法律为抵押权人提供了一种额外的、便捷的救济选择（就价款受偿），但并未剥夺其在价款落空时继续追及抵押物本身的权利。将第一款解释为强制性、排他性的“价款代位”规则，并以此否定追及效力，是对立法目的的错误解读。

《民法典》的明确与发展

《民法典》第四百零六条澄清了争议。其第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该规定具有里程碑意义：

确立了抵押物自由转让原则（以当事人无相反约定为前提），促进了物尽其用。

明确规定“抵押权不受影响”。这五个字是对抵押权追及效力的最直接、最权威的肯定。无论抵押物转让至何人手中，抵押权都紧随其上。

第二款同时规定：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存……”此款继承了原《物权法》第一百九十一条的精神，为抵押权人提供了防范转让价款流失的风险控制工具，但这依然是并行于追及效力的一项救济权，而非替代追及效力。

因此，从法律规范的演进来看，我国法对抵押权追及效力的认可是一以贯之并在《民法典》中得到强化的。抵押权“对物不对人”的属性决定了，只要其依法设立并登记，除非因主债权消灭、抵押权实现、权利人明示放弃等法定原因消灭，否则它将一直附着于抵押物本身，不因抵押人的行为（包括经同意的预售和转让）而自动消灭。

（三）“举重以明轻”的逻辑推演

基于抵押权的追及效力，再运用“举重以明轻”的法律解释方法，可以更清晰地说明本案抵押权是否存续的问题：

“重”情形：假设本案中案涉房产已经完成了过户登记（节点三），购房人甲已取得所有权。根据上述抵押权的追及效力，银行的抵押权依然存在于该房产之上，银行仍可向作为现所有权人的甲主张抵押权（甲可通过行使涤除权等方式保护自己）。

“轻”情形：现实中，房产仅处在签订预售合同阶段（节点二），购房人甲连所有权都尚未取得，仅仅是一个普通债权人。

既然在即便购房人已经取得所有权、对抵押权追及阻碍更大的“重”情形下，抵押权尚且不消灭，那么，在购房人根本未取得所有权的“轻”情形下，抵押权当然更无理由消灭。更为当然的是，抵押权人出具同意预售证明（节点一）的行为，仅仅是为后续可能发生的转让扫清了障碍，其法律效果绝不等于消灭了抵押权本身。

五、结论

综上所述，针对“抵押权人同意抵押物预售后，抵押权是否存续”这一前提性问题，应得出如下结论：

抵押权不因抵押权人出具同意预售的证明而消灭。同意预售仅是抵押权人对抵押人未来出售行为的一种许可，或为满足行政管理要求所作的程序性配合，不构成对抵押权的放弃，不产生法定的物上代位移转效果，亦非抵押权实现的协议。根据我国《物权法》及《民法典》所确立的抵押权追及效力规则，已经依法登记的不动产抵押权，具有对抗效力，其效力追及于抵押财产之上，不因抵押财产的所有权转让而受影响。

这一结论的明确，具有重要的实践意义：

（一）保障金融债权安全与稳定

明确了抵押权的基本效力不被轻易架空，维护了担保制度的核心功能，有利于稳定金融机构的信贷预期。

（二）维护物权公示公信原则

强调了不动产登记簿的权威性，交易主体应以登记状态为准，不能仅凭辅助性文件断定物权归属。

（三）为后续权利冲突的解决奠定清晰基础

承认抵押权存续，意味着购房人若要排除执行，必须正面论证其权利（依据《执行异议复议规定》第二十九条的消费者生存利益）能够对抗该存续的抵押权。这将裁判焦点引向对购房人权利性质的深入辨析、对商品房消费者要件的严格审查，以及对债权性质权利何以在特定政策考量下能够优先于法定抵押权的法理阐释。这促使司法裁判走向更为精细化、说理化的轨道。

本案中，银行对案涉商铺的抵押权依然有效存续。购房人甲提出的执行异议能否最终成立，需要进入第二层次的审查，即判断其是否符合《执行异议复议规定》第二十九条的严格要件，从而在该特定情形下优先于银行的抵押权。但这已是另一个复杂而独立的司法判断过程，其前提，正是本文所论证的——抵押权并未消灭。

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