毫无悬念！马场地块，广州新地王！
经过越秀、保利、华润、珠实、广州城投、广州地铁和广州建筑200多轮出价，马场地块由越秀地产拿下，并以236亿元总价，超26%高溢价率成交！
折合住宅楼面价破8.5万/平，算上商业学校等配建的成本，实际成本极有可能接近10万/平！
01
单价创广州历史新高！
马场地块这个价格，是个什么水平？
单价方面，这就是广州土地出让历史的新高，不仅打破琶洲顶豪华樾的75670元/平！
总价方面，目前广州宅地成交总地价前五名分别是：番禺亚运城（255亿元）、天河马场（236亿元）、番禺长隆万博（197亿元）、荔湾广船（188亿元）、天河南方面粉厂（186亿元）。
从价格上来看，马场地块便是广州豪宅新王，并且在未来很长一段时间里，都将是无法超越的“神级存在”！
而业界之所以对马场地块如此关注，除了地块自身价值，更在于其影响力。
首先，这是打开新局面，给市场提振信心！
大年初九，马场地块高调高价出让，对于接下来的土拍和豪宅去化，都有重要积极意义。
其次，珠江新城的吸金能力再上一台阶！
马场地块自带流量，重点不在于位置。而是在珠江新城，拿出了以往没有的东西：
顶奢百货SKP+中央公共绿轴+九年制名校。
这些东西，无疑为发展多年、价值几乎固化的珠江新城注入新的增长点，带来二次发展的空间。
越来越多的豪宅买家，开始押注珠江新城。
因此，马场地块对珠江新城市场，无论是二手还是二手，都是极大利好。
相信用不了多久，板块就会呈现量价齐升的局面。
02
等马场项目 还是先买其他
这个时候，就会出现一个新的问题：
如果我有预算，想买珠江新城，到底要等马场地块，还是先买周边项目呢？
这道选择题，主要看买家愿不愿意等、个人居住喜好以及马场地块定价情况。
作为珠江新城核心区的“最后一块”宅地，马场地块住宅的设计和开发一定是更追求质量，而不是速度，相信入市节奏偏慢，今年未必能够开卖。
加上还要配建高奢商业、绿地、学校，整个项目开发周期很可能会比一般项目慢一至两年。
虽说，好东西是值得等待的。但要不要等，还结合买家个人情况和资产配置需要来考虑。
其次，从地块配置看，马场项目将是一个更国际化、更新潮的城市地标项目，更适合新一代富豪。
反过来说，对于传统老钱或者自住型买家来说，马场地块未必是最佳选择，而居住氛围以及生活品质都更成熟的凯旋新世界或许还更合适。
事实上，受益于“豪宅热”的延续及马场地块的利好，今年1月至今，凯旋新世界老业主、珠江新城置换客接连入手277㎡花园洋房单位。更有客户在春节前最后一个工作日，赶来拿下一套小户型。
这点，恰好说明珠江新城豪宅项目的差异化。
像是凯旋新世界最新一期广粤观邸，在售建面约132～172㎡便是珠江新城中难得一见的“小户型”，总价优势突出，还是现楼状态。
此外，还有去年首开认购106亿元，开盘1个多月录得网签141亿元的保利玥玺湾（《保利玥玺湾今晚开盘！广州楼市，年底开始飙车！》）。
一线南向看江，起步面积就是200多平，私密性和宜居性更优，圈层也更纯碎，更适合看腻灯红酒绿、只想静静叹世界的富豪。
远一点的，有去年拿地后就一直热度在线、教育利好刚落地的越秀阅璟台，项目业主可按照地段生入读广东实验中学天河学校招生范围，更可统筹学位并参与清华附中湾区学校摇号。
而在3月1日（本周日），项目营销中心暨新奢美学样板房将正式开放，估计开卖也快了。
因此，在我看来，是选马场地块，还是周边几个在售项目，关键还是看买家自己更想要什么。
最后一点，是马场的价格。
楼面价约，如果算上商业绿地学校配建成本，可售住宅的实际成本可能高达。那么，最终入市单价很有可能会刺破广州住宅豪宅的天花板。
如果产品设置，只做200平以上，那么总价门槛就很高了，一般富人还买不起。相反，如果产品能兼顾200平以下“小户型”，面向客群就多多了。
那么，你们觉得马场地块会做什么样的产品？最终价格会去到多高呢？
注：1*部分图片来源于网络，如有侵权，请联系作者。2*本文只供参照，不构成投资建议。
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