春节假期刚过，上海便发布了楼市“沪七条”，涵盖多个领域。
从具体内容看，房产税调整存在感最低，在上海，原本需要缴纳房产税的家庭不多，基本都是中高净值群体，此次调整的实际影响有限。公积金贷款额度提升虽为购房群体提供了更多选择，但当前公积金贷与商贷利率利差显著收窄，政策效用大打折扣，唯有待未来公积金利率进一步下调、与商贷利差重新拉大后，此类政策才能发挥更明显的作用。
此次新政的核心在于限购政策的针对性放松，可概括为“让更多外地人有资格上车”，具体表现为三条关键举措。
其一，取消社保个税缴纳门槛，仅需持有上海居住证满5年即可购房。
此前上海要求购房者至少缴纳1年社保或个税，新政将这一限制放宽至居住证持有5年即可，且购房区域不受限制,,即从外环外到内环内均可选择，但仅限购一套。
这一调整看似力度大，实则影响有限，因为能持有5年居住证且具备购房能力的群体，大多已满足社保缴纳条件。真正受益的可能是经济条件较好的新毕业学生群体。
其二，多孩家庭购房门槛大幅降低。
此前非户籍多孩家庭在核心区域（外环内）购置二套房需缴纳3年以上社保或个税，新政将这一期限缩短至1年。
配合此前已放开的外环外限购政策，多孩家庭在沪购房选择空间显著扩大。这一调整与国家鼓励生育的政策导向高度契合，通过缓解居住空间压力，间接支持多孩家庭改善居住条件。
其三，非户籍群体购房资格向户籍人士看齐。
连续缴纳3年以上社保或个税的非户籍人士，在购房资格上已与上海户籍居民无异：外环外不限购，核心区域至少可购两套，多孩家庭还可额外购置一套，即最多可在外环内购置三套住房。
相比之下，上海户籍人士限购政策未作调整，此次新政对本地户籍群体影响甚微。
回溯上海限购政策演变轨迹，可见其已历经多次调整。早年上海执行全国最严限购政策，非户籍家庭需连续缴纳5年社保或个税方可购一套，单身人士则完全丧失购房资格。
经过多轮松绑，当前政策距离完全解除限购仅剩“最后一公里”。此次放宽限购，除刺激潜在购房需求外，或隐含吸引高端人才的战略考量，在核心城市中，具备购房能力的优质人才往往更倾向在核心区域置业，政策松绑有助于锁定已在上海工作生活的人才群体，避免人才流失至其他城市。
从政策出台时点看，选择春节后2月下旬发布，恰是为3月传统楼市“小阳春”预热。回顾近年历次限购调整效果，短期内确实能释放部分被压抑的购房需求，推动成交量与价格阶段性回升，但持续时间有限，短则1个月，长则3个月，均不足以支撑市场持续反弹。
此次“沪七条”能否打破这一规律，仍需观察。关键在于居民对收入增长、楼市行情的预期能否实质性改善，若预期未变，即便政策持续松绑，市场反弹动力仍显不足。
总体而言，“沪七条”是上海在楼市调控框架内的一次精准调整，既回应了市场关切，又避免了过度刺激。其实际效果如何，既取决于政策本身的力度与持续性，更取决于宏观经济环境、居民收入预期等外部因素。
在“房住不炒”基调下，未来上海楼市调控或将更注重“因城施策”、“精准调控”，在保障刚需、支持改善的同时，避免市场大起大落。
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