☉ 文／克而瑞
2025预期筑底与探底回稳并行
2026弱复苏与深分化的“L”型横盘维持
2025年，中国住宅市场在政策持续优化调整与宏观经济复杂环境的双重作用下，总体呈现出“量价企稳、结构分化、预期重塑”的复杂态势。市场告别了过去的高速增长模式，进入一个以“止跌回稳”为核心、推动高质量发展的新阶段。展望2026年，预计市场将继续在巩固调整中寻求新供求平衡，政策将以巩固稳中有进态势、防范化解风险为主要方向，住宅市场成交规模将在低位筑底的基础上存在结构性回暖可能，而价格整体预计将保持窄幅盘整，城市间的分化将进一步加剧。城市更新、好房子将成为行业重要的亮点，绿色、智能、健康、安全的产品将获得溢价，社区配套和服务的重要性凸显。
summary
总结
0 1
全年总住房成交需求相对稳定，部分二三线城市同比正增长
2025年是中国房地产市场自深度调整周期迈入企稳修复阶段的关键一年。政策由“托底纾困”转向“优化提振”， 主基调延续了“因城施策”的灵活框架，从年初延续前期“保交楼、稳需求、防风险”的托底措施，到年中以来，政策重心明显转向全面提振市场信心、激活合理住房需求。
行业发展新模式的内涵和外延进一步丰富完善，系统性政策支持框架成型。需求端支持全面强化：全国层面，首付比例、房贷利率均已降至历史低位，公积金贷款政策也大幅放宽。一线及核心二线城市陆续放松了实施多年的限购政策。供给端金融支持持续：“金融十六条”等政策的接续实施，保障了优质房企的合理融资需求，防止风险蔓延。同时，城市房地产融资协调机制作用逐步显现，重点支持项目建设和交付。
在一系列释放需求、稳定供给、重塑结构的政策组合拳引导下，新增住房成交规模筑底企稳，价格调整渐近尾声，城市分化由能级梯队到个例持续深化。
首先，整体市场量稳价跌、以价换量寻求新平衡。以克而瑞·普睿数智监测数据显示，2025年全国30个重点城市一手加二手住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%，绝对量与2022年基本相当，为行业调整四年以来中间水平，说明居民住房有效需求基本稳定。与此同时，房价下行压力犹存，但跌幅趋缓。70个大中城市新建商品住宅销售价格指数在2025年大部分时间处于环比微跌或持平状态，同比跌幅持续收窄。二手房市场价格下行趋势更为明显，大量房源以价换量，反映出市场预期仍偏谨慎和价格调整尚未完全结束的现实。然而，部分核心城市核心区域的优质项目已率先止跌企稳。
与此同时，在规模总量相对稳定的背景下，部分市场调整时间较长、量价回撤力度较大的城市如重庆、南宁、合肥、昆明等城市今年普遍率先实现10%以内的同比正增长，说明行业止跌回稳正在有序实现、市场调整渐进尾声。
其次，城市分化在2025年出现了前所未有的深度。京沪深和杭州、成都、西安等少数核心一二线城市，凭借强大的产业、人口虹吸能力和政策松绑的杠杆效应，有效需求基数庞大且高端住宅投资保值效应仍在，市场韧性相对较强。
其它二线和多数三四线城市，由于基本面支撑薄弱、住房库存高企未变，政策刺激效果有限，难以从根本上扭转市场需求疲软的局面，价格承压显著。
分化不仅表现在城市层面的成交量价，更体现在结构端和产品项目端。核心城市改善型大户型和高端住宅产品成交占比提升，核心区位、拥有优质学区或产业配套的项目销售去化更快，而无配套、远郊项目则乏人问津甚至降价打折也难以带动持续稳定去化，这种显著分化说明资产的溢价与折价同时被放大。
0 2
新房供求：整体仍处“L”型回稳中,供给不足仍显著约束成交规模
2025年新增供应持续缩量，成交规模同比则再降18%，但降幅显著收窄。据克s而瑞·普睿数智监测数据显示，全国重点30城市新建商品住宅新增供应面积已不足1亿平仅约9265万平方米，同比再减少9%，以此推算全国110个重点城市新增供应面积仅约1.61亿平方米，同比下降19.6%，新房供应不足约束可见一斑，预计这种情况仍将在未来2-3年内持续存在，直至达成新的供求平衡。同样的数据显示，全国重点30城市新建商品住宅成交面积约1.16亿平方米，同比减少18%，以此推算全国110个重点城市新房成交面积约1.99亿平方米，同比下降18.8%。至此，全年新房供求比约0.81，已经连续三年保持在0.8左右，说明整体新房市场供不应求持续去库存。
从近五年行业调整曲线看，整体新房市场仍处于“L”型止跌回稳通道中，维持了2021年快速下跌之后稳步筑底的态势。具体到月度表现看，又走出了一条清晰的“年初冲高—年中新低—年末翘尾回稳” 的波动曲线。
从城市分化角度看，大体可分为以下几类：
（1）上海、北京、深圳、成都、杭州、西安等6个热点城市热度梯度回落，上下半年市场形势快速变化，项目去化率高位回落，核心区高端项目一房难求到开盘未售罄，外围项目承压降价；
（2）成都新房成交面积近1200万平方米遥遥领先，广州、天津、西安、武汉、杭州、上海等超500万平方米居第二梯队，但同比降幅都在20%左右；
（3）其他多数二线及三四线城市成交规模同比降幅仍在3成左右，持续压制价格预期和企业拿地投资意愿，短期尚难走出“低成交—高库存—价格承压”的负向螺旋式下跌循环。
0 3
二手成交：全年总量新高、呈先升后降再稳走势
2025年，二手房市场与新房不再是简单的联动关系，而是形成了泾渭分明的“双轨运行”体系，两者在价格体系、客户群体、流通逻辑上均出现显著背离。2025年新房“限价锚”逐渐消失，不再简单受“备案价”管制，新房预证价格逐步市场化叠加新房阶段降价促销双重影响，部分热点板块新房与周边二手房“价格倒挂”逐渐消失，使得二手房价格调整真正进入“深水区”，其价格下跌幅度远超新房，尤其是楼龄老、品质差、无学区加持的房源价格跌幅更大。板块内，新房与二手房价格差距拉大，尤其是次新房大量挂牌，分流新房刚需和改善客群，促进二手房成交规模持续高位。
据克而瑞·普睿数智监测数据显示，2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米，为新房面积的1.85倍，同比持平微增0.2%，再次创2021年行业调整以来规模新高。
从城市维度看，一线城市 “以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%。其中上海、深圳成交量明显反弹同比分别增长7%和4%，尤其300万元总价以内刚需成交占比超60%，位于产业核心区或优质学区周边房源价格更抗跌，同时市场挂牌量先高后落，但“老破小”与“次新品质盘”价格走势差别大，前者价格多数区域基本企稳，租金回报率超过2%；成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出了内生驱动下的“独立行情”， 凭借“产业-人口”正循环支撑展现出强大的市场内生修复能力，全年成交面积超过或接近1000万平方米，2-3倍于新房成交规模，显示出相当大的住房市场容量空间；
prospect
展望
0 4
预计2026年“弱复苏、深分化”的“L”型筑底横盘仍将维持
综合2025年的城市市场运行基础、宏观环境、政策导向及行业量价自身规律，我们对2026年主要城市市场趋势做出如下判断：
首先，行业环境和政策面：2026年的宏观经济环境预期为温和复苏，这为房地产市场的止跌回稳提供了外部基础。房地产市场政策坚持延续宽松基调，在“稳投资、促消费、防风险”的总要求下，需求端的支持政策（如下调商贷和公积金贷款利率、购房财税补贴等）大概率会保持并持续优化；供给端发力“好房子”和城市更新，加速新发展模式构建，通过产品迭代刺激从“有房住”到“住好房”的改善需求有序释放，加大“好房子”从土地到产品的开发建设供应叠加城市更新旧城改造的投资量对冲部分商品房投资下滑的影响，并为宏观经济提供新的稳定器。
住建部召开全国住房城乡建设工作会议指出，2026年工作重点之一就是着力稳定房地产市场，重点是：因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。优化和精准实施保障性住房供应，实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设；进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求。城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行；加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度，在房地产开发上，做实房地产开发项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。同时，深化住房公积金制度改革。
其次，城市市场供求量价层面：预计2026年成交量的修复优先于价的回稳，结构性分化继续加深。一方面，在政策托底和低基数效应下，随着改善需求占比继续提升，刚需群体受价格止跌回稳预期推动，释放意愿将逐步增强。预计2026年全国重点城市新房销售面积将呈现低位弱修复态势，全年同比实现小幅增长或基本持平的可能性较大。但另一方面，土地成交连续3年保持低位且能够正常开工开发形成新上市房源规模继续缩减，仅个别一二线能保持良性运行，供给约束成交规模回升的态势不会根本转变。
全国房价快速下行态势预计持续至一季度甚至上半年，全年预计将呈现“整体走平、局部有升有降、新房结构性稳中有升与二手先跌后稳”的格局。一线及部分强二线城市核心地段、高性价比好房子价格有望率先企稳，高端住宅在整体新房成交结构占比呈现稳中有增态势，也将结构性带动新房房价持稳微增。二手房成交仍主要依托于刚需客群驱动，成交主要为区域、配套、价格兼顾的高性价比房源，短期内二手房市场“以价换量”趋势延续；大部分三四线城市及一二线城市外围板块，房价仍将继续在底部区域徘徊。
再次，城市间、项目间分化还将持续加剧：核心一二线城市核心区域，尤其短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，外围区域的项目去化将面临承压；二线和多数三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历近五年调整之后多数城市规模重回年均100万-200万平方米左右的“正常”底部区间，市场规模处于跌无可跌状态，整体楼市不太会有明显波动，但仍不乏“好房子”改善需求的热销项目机会，核心区域配套、产品俱佳的项目仍能热销，但难改整体市场持续去库存的格局。
总而言之，2025年的中国住宅市场是一个 “预期探底与筑底企稳并行” 的年份。市场在一系列政策干预下，暂时遏制了螺旋式下滑的风险、初步实现止跌回稳的目标，但深层次的结构性库存问题和房价下跌预期仍未完全解决，市场信心的修复仍需要一个更长过程。展望2026年，市场整体将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的“L”型筑底横盘阶段。在保持政策的连续性和稳定性基础上，给予市场明确的稳定预期。企业回归产品与服务本身，打造高品质适销对路的“好房子”，为自住购房需求释放提供从容可预期的条件，对区域、城市、地段、产品进行精细化甄别，真正实现“住得好”的生活品质提升，最终重塑城市市场新的供求平衡，实现房地产行业高质量发展。
排版：xy
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