作者：纵横论市
楼市正在发生一场前所未有的结构性变革。过去大家总觉得“老破小没人要、远郊盘卖不掉、空置房砸手里”，但从2025年底到2026年，全国已经有超20个城市官宣：政府亲自下场，批量收购存量房，用于保障房、公租房、人才房、安置房。
这不是小打小闹的试点，而是住建部明确的“控增量、去库存、优供给”国家战略。老房子迎来真正的“官方接盘通道”，尤其三类房源，将成为第一批被收购的香饽饽。
01全国收房潮来袭，多省市已启动，不是试点是开始落地
如果你还觉得“收房是谣言”，不妨看看最新数据与官方动作。
截至2026年2月，上海、济南、杭州、南京、重庆、长沙、海口、鞍山、沈阳、南宁、洛阳、中山等城市已正式启动存量房收购，多地明确写入政府工作报告。据不完全统计：
上海：浦东、静安、徐汇首批试点，收购核心区二手房做保租房，优先小户型、近地铁、配套成熟房源；
济南：起步区全款收旧房，计划首批收购1000套；
杭州富阳：区属国企直接收购，用于“以旧换新”房源池；
鞍山：2025年已收购1847套，2026年计划再收510套；
湖南：全省计划收储200万平方米存量房；
苏州：国开行提供11亿元银团贷款，支持国企收购未售商品房；
按照业内人士的话说，政府收购存量房，是全国性政策方向，目的是盘活闲置资源、稳定市场、补齐保障房短板，同时给普通业主多一条“安全退出渠道”。很多人疑惑：政府为什么要花钱收老房子？背后逻辑非常清晰。
02官方收购老房子，一石三鸟，意义远超“救楼市”
救楼市是一个永恒的课题，但随着城市化进入下半场，如果还像过去一样依靠涨价去楼市库存，无疑会放大房价泡沫，同时还背负舆论风险。通过收购老房子来稳定楼市，完全可以起到四两拨千斤的效果，这个法子一定是高人出的，起码有3大方面作用。
第一是可快速补齐保障房短板。
过去建保障房要拿地、审批、开工、交付，周期长达2—3年。直接收购存量房，最快1个月就能转化为人才公寓、公租房，效率提升N倍以上。
第二是给楼市“托底不托价”。
全国商品房库存高企，部分城市去化周期超24个月。政府收购能有效去库存、稳定预期，但不推高房价，收购价以市场评估价+合理折扣为基准，保护刚需与改善群体。
第三是解决老房无人接盘的痛点。
很多老房子房龄长、户型小、流动性差，挂半年无人问津。官方收购等于给这类房子开了“兜底出口”，不用降价甩卖、不用长期空置，产权清晰就能参与。
黄奇帆曾公开测算：全国存量房规模巨大，政府分批收储转化为保障房，既能化解房企风险，又能解决新市民、年轻人住房问题，是房地产新模式的核心抓手。
政策很宏大，但普通人最关心：我的房子能不能被收？
03重点来了！这三类房子，最容易被官方优先收购
结合上海、济南、杭州、南京等城市细则，官方收购有明确标准，不是所有老房都收，以下三类概率最高：
第一类：核心城区小户型老房子，这是全国最统一、最优先的收储对象。
以上海为例，上海静安区某小区，52㎡老公房，市场价约320万，官方按评估价+小幅溢价收购，业主全程走正规流程，15天完成签约、过户、放款。经改造后做保租房、人才公寓。
在房龄上要求：20年左右（多数城市2010年前、部分放宽至2000年前）；在面积上要求：70㎡以下，以40—60㎡一居、两居为主；其他条件：产权清晰、无抵押查封、近地铁/学校/医院、能直接入住。
第二类：城市更新、城中村、危旧改造范围内房源。
比如北京2026年推进507栋危旧楼整治；重庆计划改造600个老旧小区；上海完成20万平方米旧住房成套改造。这些区域内的合规房源，收购优先级最高。
收购这些区域的房子，主要用于安置居民、补充保障房、盘活低效用地，由于是官方统一收购，相较于个人买卖房，具有流程快、定价稳、回款有保障的明显优势。
不难看出，凡是纳入城市更新清单、旧改计划、危旧房整治的房子，政府收购意愿极强。
第三类：地段成熟、空置率高、适合转化的普通存量房。
长沙、南宁、中山、漯河等地明确，收购以“适合基本居住”为原则，只收民生刚需型房源，拒绝大户型、豪宅、商业办公改住宅。
这类不限定“老破小”，但必须满足：户型适中：60—120㎡为主，不超144㎡；无产权纠纷、无违建、水电燃气齐全；周边配套成熟，适合长期租赁等基本条件。
用一句话概括，地段好、户型小、房龄适中、产权干净，是官方收房的三大铁律。
04要想房子被满意收购？业主应做好4件事
机会来了，但很多人因为材料不齐、流程不懂，白白错失。以下是实操注意事项或者步骤：
一是先把产权“理干净”。
官方收购零容忍：产权共有纠纷、查封、抵押未结清、违章搭建、一房多卖。可看看房产证、土地证/不动产证、身份证、婚姻证明是否齐全。如果是共有产权，还需全部权利人到场签字。如果有抵押的，提前办理解押或走“带押过户”。
二是保存好房屋关键资料，提高报价概率。
主要资料起码包括：购房合同、契税发票、维修基金票据；近半年水电燃气缴费记录（证明可正常使用）；户型图、房屋现状照片（避免评估压价）；加装电梯、装修改造凭证（可提升评估价）。
三是提前了解定价规则。
都知道，卖给官方，有不议价、不跳单、不拖欠、回款安全，比卖给个人更稳的优势，但需要提前做功课，避免漫天要价，有利于成交，同时也避免低价受损失。
一般而言，官方收购价以第三方评估价为基准，参考周边二手房成交价，通常是不低于同类房源的市场成交价（有一定溢价，通常是顶底楼更占便宜一些），部分城市对配合收购的业主给予补贴、奖励、换新优先权。
四是看清正规渠道，拒绝“中介骗局”。
从目前公开的信息看，收房主体：地方国企、住建部门、保障房中心。正常流程是：公告→申请→核验→评估→签约→过户→放款。凡是“先交钱、走关系、内部名额”，全是骗局。
五、值得一提的是，老房子价值重估，不是所有房都涨，但这类更值钱
这一轮收购，不是“房价普涨”，而是结构性分化：核心区小户型老房，流动性提升、价值加固；远郊大户型、豪宅、商办房，基本不在收购范围；产权不清、违建、无配套老房，依然难出手，起码官方不会收。
最后，官方下场开启收购老房子之路，是2026年楼市最确定的红利。对普通人来说，最大意义是：
以后老房子不止“卖给个人”一条路，还有官方兜底通道。
它既不是大水漫灌，也不是短期救市，而是房地产新模式的关键一步。老房子真正迎来“价值重生”，尤其是核心地段小户型、城市更新范围内、产权清晰的合规老房，将率先享受到政策红利。
对业主而言，不必再恐慌“老破小砸手里”；对购房者而言，市场更稳、选择更多；对城市而言，闲置资源变民生福利。
未来半年，会有更多城市跟进收购政策。如果你家有老房子，建议提前整理产权、关注当地住建公告，抓住这波官方兜底的难得机会。
学习更多房产知识，欢迎关注本号。
热门跟贴