前天，在马场地块点燃楼市热情的同时，城市更新领域也迎来两大重磅消息：
花都区福宁路15-17号危旧房改造项目正式开工，作为危旧房自主更新3.0模式的实践，这两栋承载28户退休老职工记忆的70年代小楼，终于将告别破败。
与此同时，在当天召开的广州高质量发展大会上，广州正式官宣：2026年旧改投入加码至2200亿元，较去年底计划增加200亿，背后信号意义十足。
说真的，福宁路这两栋楼的困境，正是广州众多老破小的真实写照。
这两栋建于上世纪70年代的砖混小楼，历经四十余年风雨侵蚀，外墙掉皮、砖体开裂已成常态，安全隐患如影随形。
△图源：广州花都发布
加上院落空间拥挤不堪，无法加装电梯，私家车挤占有限公共区域，老人下楼难、停车难成为常态，改善居住环境，成为这些老职工最迫切的心愿。
而这次的3.0改造模式，跳出了以往“小修小补”的局限。
不同于简单刷墙铺路，福宁路项目采用“两栋并一栋”的抽疏布局，释放2200多㎡公共空间，新增38个机动车位、76个非机动车位，直接破解长期困扰居民的停车难题。
更具人文关怀的是，2600㎡闲置公房被打造成“社区服务枢纽”，颐康服务站、商业网点一应俱全，搭配青年公寓、绿化退台和老人、小孩共享空间，实现住宅、商业、办公多元融合，打造全龄友好型社区。
其实花都在危改上早有成功先例。
建于1976年的花都集群街2号D级危房，25户居民住得提心吊胆，传统微改造无效、开发商不愿接手，最终走出业主自主更新之路：
居民出资866.4万元，按4600元/㎡参与原拆原建，改造后房屋增值1.6倍，供水、电梯难题一并解决，这份经验还入选全国可复制清单。
反观广州老城区，越秀、荔湾的老破小处境更复杂。
据政协委员在年初市两会上透露，截至2025年10月，广州全市在册危房仍有3425栋，多藏在核心区，产权杂乱、空间逼仄。
虽然越秀“黉桥·小石集”带来了中心城区首个连片“原拆原建”的成功案例，但其复制推广仍面临资金、居民共识等多重考验。
花都3.0模式的核心价值正在于此：它以市场化手段实现了自主更新的资金闭环。
福宁路项目配套建设商业、办公及停车场，通过停车场委托经营反哺物业管养，为社会资本参与旧改释放明确信号。
这种模式既规避了大拆大建的弊端，盘活老旧存量房源、稳定二手房市场预期，又将部分楼层打造为保租房，缓解新市民租房压力，还有望衔接上海二手房收储试点思路，更推动居民积极参与进来，实现多方共赢的良性局面。
再看广州2026年的旧改计划，2200亿的投入可不是盲目加码，而是有着清晰的重点和方向。
一是重点片区集中发力，6个更新片区+4个城中村重点片区，均为城市核心节点，改造后将提升城市能级，比如广州火车站片区将成为大湾区枢纽门户，罗冲围片区补齐白云发展短板。
而52个专项借款项目和17个危旧房改造试点，则聚焦民生，把资金花在居民最迫切需要改善的地方，让旧改真正惠及百姓。
二是智能建造全面植入，装配式、模块化建造广泛应用，兼顾房屋质量与施工效率，让居民更快入住。
三是“好房子”标准落地，旧改不再重建设轻配套，兼顾产城融合与全龄友好，完善商业、教育、养老等配套，真正惠及民生。
说到底，广州的旧改早已不是简单的拆旧建新，而是更加精细化的焕新。
花都的危改实践，精准破解居民痛点，兼顾市场与城市发展。今年2200亿的旧改投入，既是广州城市面貌的升级，也是民生需求的所在。
相信随着越来越多项目落地，广州也将焕发新生，楼市也将朝着更健康的方向前行。
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