香港楼市2026年开局即王炸，内地买家入市热度直逼2019年高峰。
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不久前，琪琪的一个朋友刚刚在香港退休，来中山探望她。朋友告诉琪琪，自己花了400万元在香港买了一个30平方米的房子，参观琪琪家时她感叹道，“你怎么不早点告诉我在这买房？”“30平方米，还没有我的厨房大。”琪琪说。
琪琪今年50岁，是土生土长的香港人，近几年从事直播带货行业，后来转为自媒体。2023年2月香港通关之后，琪琪决定正式定居在中山，搬进亲自装修的170平方米的大平层中。
琪琪明显感到，最近移居到中山的香港人越来越多了，“多到中山好似一个‘小香港’。”她平时去的餐厅，听到周围人讲话，“听口音就知道是香港人咯”。
这是香港中产北上买房的缩影。而与此同时，香港楼市也在吸引着内地客。美联物业香港表示，香港楼市2026年开局即王炸，内地买家入市热度直逼2019年高峰。
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1 香港中产批量北上买房？
据《三联生活周刊》报道，起初，琪琪的先生在Facebook上刷到了中介的广告。那时的琪琪对内地几乎毫无了解，也对中山、珠海等城市都没有概念，选择中山完全是因为中介推荐。
“你们可能觉得中山不大，但对我们来讲，中山很大。”中山市面积大约是香港的1.5倍，琪琪当时最大的要求就是房子要在市中心。
图源：@中国香港琪琪
2019年10月前，香港身份无法在内地购买平层，只能买商用公寓。中介带着他们夫妻从香港坐着大巴来到中山市中心最贵的公寓，双层LOFT大约80平方米，窗景非常漂亮，能望到摩天轮。室内使用的大部分电器都是进口名牌，洗手间设计装修像五星级酒店，总价130万元左右，2021年3月建成收房。
2021年到中山收房时，琪琪本来打算用两周就把房子处理好，出租出去，但没想到自己一个人竟然在中山一住就是半年，直到母亲去世，她才赶回香港。她结识了一批住在中山的本地和香港的朋友，带着她在中山吃喝玩乐。等到要走，她觉得已经离不开。
2023年决定在中山定居之后，琪琪又开始新一轮看房，在市中心又买下了这座大平层。房子的建筑面积150平方米，算上赠送面积实际到手有170平方米，花了200万元左右，是最初定位为“豪宅”楼盘的二手房。
琪琪在香港的中介朋友来看过她的房子，说她这样的房子如果是在香港的市中心，至少要五千万。在中山生活的经济实惠更是在琪琪生活的方方面面。中山的餐馆便宜，食材新鲜。让琪琪最满意的是这里的消费丰俭由人，便宜到十几块钱的饭菜，贵到人均一千的omakase在中山都可以吃到，“这才是真正的自由。”
在香港邻居和朋友中，琪琪算是比较年轻的。她发现自己身边很多人是六七十岁，“甚至还有八十多岁的哥哥姐姐。”
她认识了一个七八十岁的香港朋友，2006年就在中山买了房，在美国生活了50年之后选择回到中山定居。“那时叫‘买楼’，不叫‘定居’，”琪琪强调，“买楼更类似一种投资的心态，几十万元就能买很大很靓的房子。”
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2 普通话揽客、派发简体字资料
香港楼市也在吸引着内地客。
中原地产数据显示，2025年全港逾5.66万宗私楼成交，姓名以普通话拼音登记的买家占近1.4万宗，按年增加两成，涉资金额1410亿港元，按年增逾8%，成交宗数或金额均创历来新高。
市场热度直接反映在销售前线，在港铁黄竹坑站港岛南岸的销售点，不少中介人员以普通话主动招揽顾客，并派发简体字楼盘资料。
2025年最受内地客追捧的新盘，正是黄竹坑站上盖的港岛南岸，全年录得991宗成交，其中450宗属普通话拼音买家，占比达45%，涉资78亿港元，平均每宗楼价1745万港元。
一手住宅市场尤为依赖内地购买力。2025年，普通话拼音买家在一手市场投入789亿港元，资金占比超过一半。成交宗数首次突破6000宗，达到6502宗，按年上升17%。
根据美联物业研究中心综合一手住宅销售信息网和市场消息，随着发展商积极部署推盘，部分项目更选择在农历新年前抢先开售，带动整体交投气氛。
综合项目推售进度及市场认购反应，2026年第一季度一手住宅成交量有望冲击6000宗水平。
2月25日，香港财政司司长陈茂波在最新财政预算案中宣布，将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税，税率由4.25%上调至6.5%。该措施于条例修订草案获通过后，2月26日起正式生效。
陈茂波表示，这项被官方定义为"能者多付"的财政手段，预计将影响全港约0.3%的住宅物业交易，每年能带来约10亿港元税收收入。以一套1.5亿港元的豪宅计算，印花税款将从637.5万港元增至975万港元，增幅就已超五成。
不过，市场的看法显然更为淡定，有声音称，这类破亿物业的买家不会因增加税款而影响入市决定，“因为超级豪宅是身份象征，增加近千万元税款对他们影响不大”。
事实上，早在印花税调整信息落地之前，国际投行已经掀起了一轮香港楼价预测的上调潮。
公开信息显示，摩根大通近日将2026年香港房价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年房价将进一步上升约5%。该行认为，香港地产行业已由“复苏初期”迈入“扩张期”。
高盛则上调今年香港房价的预测，将涨幅预测由5%调高至12%。高盛认为，香港租金强劲增长，加上按揭利率下降，或令更多人“转租为买”。
香港楼市也继续传来“热销”的消息。
就在2月21日，盈科大衍地产及资本策略地产旗下香港中环半山豪宅项目雅盈峰以招标形式售出5个单位，单日套现近亿港元。据香港特区政府土地注册处数据，香港2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创4年以来新高。
其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上涨18.3%及14.4%。
美联物业分析师岑颂谦表示，降息周期启动、经济增长及利好政策将持续推动市场。香港房价持续攀升，反映其已触底并且出现反弹，房价的涨势在今年有望延续。豪宅市场方面，逾亿港元的物业已成高净值人群重点配置资产。
美联集团主席黄建业表示，香港楼市表现好转，住宅市场开始反弹，香港特区政府或不需要推出新措施进一步刺激住宅市场。
除了房价，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，预计2026年香港租金的涨势也会延续，形成近年罕见的“租价齐涨”局面。不过，房价升幅有望跑赢租金，而随着更多人买房，租赁需求可能因此回落，预计租金全年上升5%，接近2025年的涨幅。
其后，美联集团主席黄建业公开表示，近期楼市表现不错，楼市已经谷底反弹并进入上升周期，预计2026年全年楼价升10%，涨幅主要集中在中小型住宅和高级新楼方面。他预计今年整体楼市成交将达8.5万宗，包括一手2.2万宗、二手5万宗、工商铺5000宗。
“政府已经不需要新增措施去推动楼市。”黄建业说。
整合自三联生活周刊、观点、每日经济新闻、证券时报等
编辑｜陈梦妤 图源｜每经媒资库
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