还得熬
01
大年刚过，行业内传出两个声音。
一个是越来越多的酒店交不起房租了，另一个是高租金模型的酒店正在加速出清。
和很多酒店投资人聊后，我听得最多、也最扎心的一句话就是：不是我们不想好好经营，是租金直接要了命。
“大概一个月前，我身边的一个店总朋友刚经历过这个事情。他所在的酒店和我是同一个房东，100多间房已经做了五六年，如今却因为顶不住租金，悄悄倒闭了。”
“朋友说，租期还剩一个月的时候，老板甚至想 30 万低价转手，可连一个接盘的人都没有。租期一到，只能眼睁睁看着房东收回房子，再租给下家。更讽刺的是，下家接手后，一丁点装修都没改，直接原样开门营业。”
这番话出自武汉某单体酒店投资人G总，她告诉笔者，在如今的大环境下，想要房东降租，根本不可能。
“那些房东只会认为，你亏钱，你交不起房租，是你的事。房子我租给你是租，租给别人也是租，如果你撑不下去，他们会想让你直接滚蛋，然后换个人继续租。”
“就算下家经营差点，起码前几年不太敢轻易提降租。但像我们这样经营了好几年的，肯定每年都会找房东谈，所以房东其实也很烦老租客。”
事实上，近一年来，这类现象早已此起彼伏地出现。
从上海浦津酒店欠租数千万关停，到广州老牌四星酒店5年欠租360万被焊门清退；从西安经营11年的酒店因长期欠租断水断电，到厦门地标老酒店无奈退租闭店...
一批又一批酒店，因为租期违约倒下，这背后其实是一组早已无法调和的矛盾：市场在下行，房价在内卷，出租率在承压，酒店的收入曲线一路向下，可多年前签下的租金合同依旧刚性执行，一分不减、逐年递增，成本曲线始终向上。
一句话总结就是，酒店在承担全部的经营风险，房东却旱涝保收，违约关店对于酒店投资人来说，可能还是最明智的止损措施。
就在本月，笔者偶然注意到，佛山一家有着近30年历史的老牌酒楼，在过年前突然宣告倒闭，连年夜饭都不做了。
去现场走了一趟发现，倒闭的不只是这家酒楼。马路对面，还有一家酒店同样大门紧闭。从两家的停业告示中不难判断，也都是被房租压垮的。
“我们店的租金在同行里面算中等，但也很难把房价做高，我再怎么提高出租率，降低人力成本，也只能勉强维持，盈利都谈不上。”G总无奈感叹道。
02
据酒店转让平台指点网数据，2025年全国酒店转让数量已达2024年同期3倍，成交量却很低迷，至少30%的酒店因租金过高无法转让。
换句话说，原有租赁模式下，租金确实已经成为压倒酒店最重的大山。
难道跟房东谈降租缓解经营压力，真的一点可能都没有吗？
“也不全是，这得看房子属于什么类型的物业。” 广东某酒店投资人A总向笔者透露，房东在出租物业时，起初大都希望能拿到较高的租金。但当酒店市场行情走弱，同质化竞争加剧，客房价格守不住时，不同类型房东的态度，会出现非常明显的分化。
“独栋物业的大房东，通常最不愿意降租，因为他们的物业可能全部抵押在银行，一旦租金下调，资产估值就会跟着缩水，很容易触发银行的风险条款，面临抽贷、断贷的后果。”
“反而是那些手上只有一两套公寓，或者房源比较零散的中小业主，更容易被市场带动。他们愿意降租，甚至谈分成的原因之一，就是看到自己的楼盘这两年价格在暴跌，同时还看到别人降租，自己也就跟着降。”
社交媒体上，看到有一个公寓业主分享了自己的出租经历，笔者打开其中一则，大致意思是：
整层公寓租给别人做酒店10年，后来酒店老板每次交房租都给他降一次，到现在降无可降，他自己都不好意思再喊降租了。
（图源：小红书）
更让人心酸的是，这位业主在疫情期间也减免过租金，还免了合同约定的租金递增，而她自己的银行贷款一分没少。可即便如此，这家酒店还是没能撑住。
和这位业主一样，十年之间，眼看他起高楼，眼看他楼塌了，这大概就是众多房东的所见所闻吧。
好消息是，A总告诉笔者，现在市场上小型的公寓酒店越来越多，很多运营方也都倾向跟业主采用分成的模式合作。
“但剩下成规模的酒店，以及大物业的业主，他们都不愿意参与分成。前者是酒店不想让自己的财务状况、销售状况被房东知道，后者是房东只认一口价合同。”
说到底，主要决定权还是在物业方。地产狂飙时代，房东们早已习惯了躺着收钱。现在红利退去，仍然固守一纸合约，到点收租，不用管人、不用管事、不用看行情。
更深一层来看，租赁酒店批量违约倒闭，它们可能不是输给对手，而是输给一个过时的合作规则。
03
实际上，A总所说的分成模式，就是业内正在探讨的保底房租+分成的合作方式。它要求房东接受把未来租金作价入股，与运营方利益绑定，把固定收益变成浮动收益。
但为什么现实中很难看见？
一来是很多房东不懂酒店运营，不信任运营团队，担心入股之后，分不到利润；二来可能更根本的原因还在于，酒店的扩张周期还没彻底结束。
锦诗庭酒店管理公司品牌部易总，从事了16年的酒店品牌开发，也自投了一些酒店，他告诉笔者：
“这套模式在其他行业很常见了，比如购物中心和科技园区里的有些业态早就这样了，只是酒店还在疯狂开店中，并没有走完一个完整周期。据我所知，现在搞酒店开发的还有几千人，至少等他们八成失业了，才算走完。”
“前段时间，我的一位朋友也跟我聊到这个话题，他说，未来在酒店项目谈判中，这种方式可能会越来越常见。因为在供给增加、周期拉长的环境里，单纯的固定租金模式对双方都不友好。”
如此，我们不妨大胆猜想一下：如果将来租金违约潮愈演愈烈，接盘或开发酒店的投资人越来越少，会不会倒逼房东以租金入股，考虑分成模式。
在易总看来，房租入股常见的真实诉求通常可以分为两类，一类是房东需要更稳的回款，同时希望吃到上行；另一类是经营方需要淡季缓冲，希望把扛周期的压力分出去。
而现在，显然是第二类居多。
“那要怎么分成才好，毕竟酒店的收入结构挺复杂的。”他说，首先要定酒店类型。
“有限服务酒店主要靠房费赚钱，分成优先围绕房费。房东不懂酒店没关系，他只要能看得懂房费月报+收款流水，就能判断对不对。全服务酒店除了房费，还有餐饮、宴会等非房收入，要么拆两段分成，要么干脆只分房费。”
“这里面最关键的地方，不在于分成比例，而在于一套可执行的规则。比如口径怎么定、账怎么对、税怎么分、票怎么开、钱怎么结、吵架怎么算、翻车怎么退出...各项条款必须像说明书一样清楚。”
“当然，除了按房费分成，还有按营业额分成，最常见也最容易和房东发生争吵，建议谨慎使用；按利润分成则对账实操最难，新手不建议使用。”
至于房东租金入股，能不能解决酒店的违约潮。也许，这不是最完美的方案，但在供大于求的行业环境里，却是能让房东和酒店从双输走向双赢的最现实的一条路--不是谁让着谁，而是互相救命。
“房东要想明白，在楼盘的价格都暴跌的大环境下，首先考虑的不是靠收租赚钱，而是找一个有稳定的租金，准时交租的酒管公司合作就不错了。酒店也要想明白，你必须让房东看到希望、赚到钱，人家才愿意跟你一起扛风险。”A总最后补充道。
对此，你怎么看呢？
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