10万上海人被套，绿地长岛房价跌破3000拖垮崇明，白天空城夜晚鬼城
长江口空城
如果时光倒退到十年前，崇明岛规划是死也不肯接受“绿地长岛”。
她如梦魇一般盘桓在北部滩涂。
受它的拖累，整个区域房价都不好。
春节后，绿地长岛爆出新闻：
总高26楼的前排景观房，102平米仅售价23.8万元，约合每平米2333元。
如果说这套房源属于极端个案，那么根据房天下启东站的二手房数据，绿地长岛存在大量2000-3000元/㎡的房源。
多达百余处，均价在2321元-3203元每平米不等。
根据知乎专栏《环沪房价跌幅排行榜》，绿地长岛房价从高峰期的1.4万元/㎡跌至目前的3000-4000元，跌幅逾七成
为什么该地块会出现如此惨烈的"白菜价"？
据作者在绿地长岛多次调查统计，长岛的上海投资客占比超80%，业主买过来多非自住，而是囤房待涨。
上海楼市在2023-2024年经历了深度调整，外环外房价震荡激烈，民间体感二手房平均跌幅达30%左右。
远郊区域更是出现了断崖式下跌，市场正在经历痛苦的挤泡沫过程。
2025年以后，环沪房价上涨的预期进一步破灭，崇明板块集体抛售导致踩踏，市场瞬间供过于求，房价高开低走，加速下跌。
从统计来看，配套烂尾是长岛较成熟B、C两区居民最为不满的。
学校、医院、商业多数未建成；
地铁1号线延伸、19号线传闻破灭；
快递收发要到5公里外镇上；
外卖服务需骑行十几分钟；
开发商很低的承诺兑现率，带来了现有居住价值的信仰崩塌。
新华社点名
2021年2月7日，新华社文章《长江口大建“空城”，谁这么大的胆？》点名批评绿地长岛。
这篇报道是2021年房地产领域最具影响力的调查报道之一。
罕见的是，文章刊发次日，即2月8日，国家纪委网站刊出兰琳宗署名文章《长江口大建“空城”：哪个权力环节出了问题》。
遗憾的是，2021年点名批评后，绿地集团未公开回应，项目继续销售。
迄今售出10万套，涉及20万户。
2021年5月（被批评3个月后），张玉良仍出席绿地长岛3A景区授牌仪式，与启东市副市长曹阳共同主持。
由于开发商将土地抵押给银行，未偿还贷款，土地使用证无法解除质押，老业主一年多无法开票，影响产权办理。
纷纷反映精装变"惊装"，维权困难。
绿地长岛也成为长三角地区典型的"违规不究、烂尾不赔、业主自担"的糟糕案例。
官方数据和房产中介维持1万+/㎡的虚假繁荣，避免市场恐慌。
可现实环境下，80%以上业主亏损，无法办证，无法出租，无法出售。
也只能接受2000-3000元/㎡成交。
假故事骗人
作为一家擅长本地房产项目的民企，绿地集团“环沪文旅楼盘”是怎么爆掉的？
我们从房产的根子——土地产权说起。
长江口这块土地历来管辖权混乱。
1928年，北部外沙划出，设启东县。
1958年，崇明主体划归上海，但北部新涨滩涂仍属江苏。
这样就形成奇怪的"一岛两省三治"格局：
中南部90%土地归属上海崇明区，北部10%土地归江苏南通市（海门区+启东市）。
绿地长岛所在正好是启东市管辖的启隆镇，隶属上海飞地，但在江苏境内，土地产权是江苏的。
绿地长岛楼盘销售时候打出的“上海楼盘”，从土地产权根源（产权证是上海发还是江苏发）来说，不是上海土地，是江苏土地，就是一个全然的假故事！
长岛楼盘地理在崇明岛，行政管理权不在上海。
它不享受上海规划，仅享受部分生态规划，也不能享受上海户籍、教育和社保。居民拿的是江苏户口，学生参加江苏高考，比上海卷还难。
地铁、医疗都不共享。部分医疗机构可刷上海医保卡，但属异地就医。
具有讽刺意味的是，销售说的"这里不限购，无需社保"，绝对是真的，因为根本不是上海，确实不限购。
绿地地产自我定位“做最懂得政府的开发商”，在土地成本地区差驱动下，拿江苏的地，卖上海的价（1万+/㎡），大打擦边球。
炒作"世界级生态岛"、"花博会举办地"等口号，偷换概念，变相将上海规划为己所用。
在那个疯狂的年代，投资客蜂拥而来。
他们都相信这里的土地就算是被江苏给卖了，但迟早会划给上海，所以把楼盘炒起来了，结果都被套了。
常态入住率仅1%，白天走在路上几乎看不到行人，晚上黑漆漆一片见不到灯光。
项目周边十公里内多为荒滩或农田，白天都鲜有人烟。到了夜晚，更是一片死寂。
本地居民反映，他们并不喜欢太多外来人，冲击了环境。
投资客散去，除了一座空城，这里和几年前没什么不同，甚至还更脏乱荒凉一点。
2025年1月，今日头条作者，也是业主“2025就爱那一抹红”实地采写，"这里的春节静悄悄，像这样的高层一百多户，下楼数了数，一栋楼大概是有3-4户人家居住。"
“环沪坟场”，灯光比星光还稀。
租售比混乱
租售比是一个很重要的观察指标。
绿地长岛当年上百万的房子，如今三四百就能入住，且都是装修好，没怎么住过的花园电梯次新房。
长岛位置被誉为“工薪阶级的乐园”，“上海退休老人的栖息地”，开车到高铁站也只需要半小时，修建好地铁更是号称十几分钟到达上海。
可大部分时间，这里的楼房都处于沉寂状态。
看夜晚亮灯率就知道，鬼城。
从高处看，每栋楼也就是一两盏灯。
房价跌落，出租也没人要。民宿均价每夜100元。
哪怕国庆期间，家电配好的一室一厅，一厨一卫一阳台，包含冰箱、空调、洗衣机，两人拎包入住，也就是100元每晚。
经过居民指路，还有绝的。
同户型，由开放商交付的精装修空房更便宜，月租才300。
家具电器全配，月租也就是600-800元。
一无地铁，二无产业，三无人口导入。
平心静气想想，在缺少商业及就业岗位的小县城，房租几百，房价三千多才是正常，崇明板块不过是回归正常的价值区间。
服务很少，收费一样不少。
我的一位世伯，今年79岁，十二年前考出了驾照，也是个老司机了。
老两口有点闲钱，2018年在绿地长岛买了一处小别墅，此后也没怎么打理过。
去年秋天，世伯忽然想起那里的房产，就跑过去住一段时间。
世伯在园区里住了两天，见到路上空无一人一车，社区里面开车横冲直撞，也不遵守交通法规，连续闯红灯。
回到上海，通知来了：
吃了11张罚单，罚款2100元，扣分60分！
原来社区里的红绿灯都有效的，天罗地网密布探头，罚款盯上你，跑也跑不掉。
房价不省心，收费点很多很闹心。
世伯15年金身不破的驾照就此吊销。
老人可怜啊，想恢复驾照，到处找人帮忙，长兴岛派出所的民警说是要找启东交警，归那里管。
绿地控股危机
母公司绿地控股连续三年巨额亏损，现金流枯竭。
绿地2025年度业绩预告，预计亏损额将进一步攀升至160亿至190亿元。
截至2025年9月末，总负债高达9431亿元，资产负债率升至89.52%，但同期可动用的货币资金仅剩214.26亿元。
债务违约情况持续恶化。
截至2026年1月22日，绿地控股及其子公司逾期债务本金累计已达239.77亿元。而到2026年2月12日，逾期债务总额进一步攀升至244.25亿元。
据网易新闻报道，绿地集团法律风险爆发式增长。
去年年底到今年春节前后，公司及控股子公司就新增各类诉讼案件4000余件，涉及金额超120亿元。
集团危机传导，子公司接连破产，清晰勾勒出集团危机从销售端（房产项目公司）向生产建设端（总包施工企业）传导的路径。
上海绿地建设作为集团内部的施工主体，在大量项目公司停摆、工程款无法回收后，自身也迅速被拖垮。
中国地方经济的高负债发展模式，已到变革边缘。“土地财政”落幕，时代呼唤正确的政绩观。
地产商懂政府懂金钱，不懂市场不了解民意，就该被经济规律碾压出局。
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