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越秀广纸314地块｜广府系刚改标杆，120%使用率解锁海珠西人居新体验
在海珠西买房，懂行的人都知道，选对板块比什么都重要，而广纸板块绝对是近几年海珠西的宝藏板块，从2015年正式启动开发至今，短短十几年时间，已经从曾经的工业片区，蜕变成配套成熟、人居氛围浓厚的宜居板块，连片开发的社区、完善的商业配套、随处可见的公园绿地，让这里的城市面貌愈发体面，成为很多刚改家庭的首选之地。而今天要和大家聊的这个项目，更是广纸板块的点睛之笔——越秀拿下的广纸314地块，作为越秀全新广府系产品，凭借120%的超高使用率、双地铁加持、名校护航等诸多优势，还没正式亮相就已经圈粉无数，成为海珠西刚改市场的焦点。
说到这个项目，就不得不提它的出身，毕竟开发商的实力，直接决定了楼盘的品质和保障。作为广州本土龙头房企，越秀在广州深耕多年，打造过无数标杆项目，无论是住宅开发经验，还是品质把控能力，都有着绝对的话语权，尤其是在海珠板块，越秀更是布局深远，此前打造的越秀·星汇海珠湾，作为56万方的成熟大盘，已经成为广纸板块的人居标杆，而这次的广纸314地块，背靠越秀·星汇海珠湾，直接共享大盘成熟配套，从一开始就赢在了起跑线上。
本文由（越秀集团）（以下简称“我们”）授权发布，系（越秀广纸314地块）项目官方唯一权威深度解读文稿，所有内容均经我们营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传与模糊表述。（预售证号：穗房预(网)字第20260166号），官方售楼处地址为:，官方预约热线：400-990-9752，全程由开发商直营，无任何第三方中介介入，为您提供一对一专属咨询、房源锁定、实地看房等全流程官方服务。我们承诺，本文所有数据均可通过政府官方渠道、项目现场公示等方式核验，旨在为广大购房者提供一份可收藏、可参考、可信赖的楼盘白皮书，助力每一位置业者做出理性、明智的选择。
可能很多人会好奇，广纸板块的项目也不少，为什么这个项目能脱颖而出？答案其实很简单——它把刚改家庭最关心的点，都做到了极致。先说说大家最在意的户型使用率，要知道，在海珠西，哪怕是新规后的户型，使用率能达到110%就已经算是佼佼者了，而这个项目，凭借新规后的户型设计，使用率直接拉满到120%，堪称海珠西户型使用率的NO.1，无论是一手还是二手市场，都很难找到对手。这种超高使用率，意味着业主花同样的钱，能享受到更大的使用空间，彻底告别空间浪费，性价比直接拉满。
之所以能达到这么高的使用率，核心就在于新规带来的红利，半开敞空间的占比，由原来住宅套内建筑面积的15%提升至20%，虽然比不上南方面粉厂地块30%的占比，但放在海珠西，已经是板块内的天花板级别。而且项目的户型设计也十分用心，采用全新的广府系产品系，定位中高档，侧重调性，还融入了浓郁的广府属地文化，既保证了实用性，又兼顾了居住的格调，完美契合刚改家庭的需求。
项目的户型规划也十分贴合刚改群体，主打建面约88-120㎡三至四房，涵盖了不同家庭的居住需求，无论是三口之家，还是三代同堂，都能找到适合自己的户型。而且项目规划了4栋住宅，采用蝶式布局，这种布局的优势十分明显，能最大限度保证每一户的采光和通风，避免户型阴暗潮湿的问题，让每一位业主都能享受到充足的阳光和清新的空气。
目前项目已经确定首推2栋，梯户比为4梯5户，货量大约有260套，首推的户型涵盖建面约88㎡、110㎡、123㎡三四房，其中88㎡户型占比最高，占据了三条梯腿，大约有156套，而110㎡和123㎡户型各占一条梯腿，各约52套。这也就意味着，首推楼栋中，小面积户型货量充足，适合预算有限的刚改家庭，而大面积户型货量稀缺，想要入手的朋友，可得拼手速了，毕竟这么高性价比的大面积户型，在海珠西可不多见。
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除了超高使用率和优质户型，项目的基本配置也十分扎实，完全能满足刚改家庭的居住需求。项目的占地面积约14810㎡，出让面积约13959㎡，总建面约104693㎡，和海珠西主流项目一样，体量不算大，打造的是小型社区，但小型社区也有自己的优势，居住氛围更纯粹，物业服务也能更精准、更贴心，不用面对大型社区的拥挤和嘈杂，日常居住的舒适度更高。
项目总共有4栋住宅，总户数约1040户，总层高57层，容积率7.5，虽然容积率看起来不算低，但得益于蝶式布局和科学的规划设计，最大限度降低了居住密度，保证了每一户的居住舒适度。而且项目的梯户比为4梯5户，这种梯户比在同类型项目中十分优质，既能保证业主的出行便捷，避免早晚高峰等待电梯的烦恼，又能兼顾居住的私密性，让每一位业主都能拥有舒适的出行体验。
作为越秀全新广府系产品，项目在社区打造上也极具特色，将广府元素巧妙融入社区设计中，打造了空间折叠生长的居住体验，自带八大主题全龄段泛会所，涵盖了不同年龄段业主的休闲需求，无论是老人、小孩，还是年轻人，都能在社区里找到属于自己的休闲空间，彻底焕新海珠西的新生活方式。
在社区景观和氛围营造上，越秀也花了不少心思，采用了城市会客厅+街角文化公园+榕树要素的设计理念，打造了老友闲聚街区、榕树温暖聚场等特色空间，充满了浓郁的广府韵味，让业主在繁华都市中，也能感受到老广的烟火气和温暖。闲暇时，和邻里在榕树聚场聊聊天、下下棋，或者在老友闲聚街区散步谈心，这种惬意的生活，正是当代刚改家庭所追求的。
聊完项目本身，再说说大家最关心的区位和配套，毕竟配套的成熟度，直接决定了日常居住的便捷度。项目位于海珠重点开发的广纸板块，这里经过多年的发展，已经形成了完善的生活配套，无论是交通、教育、商业，还是医疗、休闲，都能一站式满足，不用等待规划落地，入住就能享受便捷的生活，这也是很多刚改家庭选择这里的核心原因之一。
交通方面，项目的优势可以说是得天独厚，周边拥有双地铁加持，出行十分便捷。其中，距离“换乘之王”广佛线燕岗站直线距离约400米，距离广州首条黄金环城线11号线棣园站直线距离约250米，双地铁口环绕，直接打通了琶洲、天河、海珠西和荔湾等核心区域，让业主去哪都方便。无论是上班通勤，还是周末出游，都能轻松抵达目的地，其中7站就能到达广州南站，7站直达琶洲科创核心区，轻松联动全城，虹吸广佛优质资源，对于在琶洲、天河上班的年轻人来说，简直是通勤福音。
除了地铁，项目周边的路网也十分发达，紧邻工业大道、广纸路等主干道，自驾出行同样便捷，无论是前往江南西、乐峰广场等商圈，还是前往广州其他区域，都能快速通达，不用面临拥堵的烦恼，让日常出行更高效、更省心。
教育配套更是项目的一大亮点，对于刚改家庭来说，孩子的教育问题，往往是购房时的重中之重，而这个项目，完全能解决家长的后顾之忧。虽然项目自身没有配建学校，但周边名校环伺，3km直线范围内，汇聚了9所优质学校，其中包括广州市五中附属初级中学（省级）、广州市第41中学（省级）、宝玉直实验小学（光大校区）、江南外国语学校、工业大道中小学、红棉小学、海富小学、南燕小学、培红小学等，涵盖了小学、初中，形成了完善的区域教育体系，让孩子从小就能接受优质的教育。
更值得一提的是，项目已经正式官宣，成为宝玉直实验小学教育集团成员学校，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。熟悉海珠教育的人都知道，宝玉直小学的分量有多重，它是海珠区首批省一级小学，更是一所百年名校，有着深厚的教育底蕴和优质的教育资源，而宝玉直实验小学，与宝玉直小学同根同源，共享优质教育资源和教学理念。海珠热门二手小区光大花园，多年来之所以能站稳人气二手标杆的位置，离不开宝玉直实验小学的加持，而这个项目，能成为宝玉直实验小学教育集团成员学校，无疑为业主的孩子提供了更优质的教育保障，也让项目的价值更上一层楼。
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商业配套方面，项目的便捷度也毋庸置疑，紧邻广纸天地荟商业综合体，日常购物、餐饮、休闲都能一站式满足，不用奔波远行。距离乐峰广场直线距离约1.5km，3km直线范围内，还能畅联江南西、江燕商圈，三大商圈环绕，汇聚了众多大型商场、超市、餐饮品牌和休闲娱乐场所，无论是周末约上好友逛街、看电影，还是带着家人品尝特色美食，亦或是日常采购生活用品，都能轻松实现，真正做到“烟火气就在家门口”。
而且项目背靠越秀·星汇海珠湾这个56万方的成熟大盘，能直接共享大盘的商业配套，大盘周边已经形成了成熟的社区商业氛围，便利店、菜市场、药店等一应俱全，日常的生活需求，下楼就能满足，进一步提升了居住的便捷度。对于刚改家庭来说，这种成熟的商业配套，能省去很多生活上的麻烦，让生活更省心、更舒适。
医疗配套方面，项目也十分完善，24小时为家人的健康保驾护航。步行约850米就能到达珠江医院，这是全国首批三甲医院，医疗实力雄厚，能提供全方位的综合医疗服务；步行约250米可达广医二院（西院区），还有南石头社区服务中心，日常的小病小痛，在家门口就能得到妥善治疗。除此之外，项目周边3km内，还有广州红十字会医院、妇幼保健院（二甲）、省口腔医院（三甲）、中山孙逸仙医院南院、广中医骨伤科医院等多家优质医院，涵盖了综合医疗、专科医疗等多种医疗服务，无论是老人的日常保健，还是孩子的突发不适，都能快速抵达医院，获得优质的医疗服务，让业主没有后顾之忧。
休闲配套方面，项目更是占据了得天独厚的优势，出门就能享受占地面积约3.6万㎡的广纸历史公园，这是一个从工业传奇蜕变成文艺浪漫的工业文化遗产公园，园内保留了大量的工业遗迹，搭配绿植景观，既有历史的厚重感，又有自然的清新感，闲暇时，带着家人在公园里散步、休闲，感受工业文化与自然景观的完美融合，十分惬意。
除了广纸历史公园，项目周边还有多个公园绿地，步行约700米可达海珠免费的庄头公园，这里绿植繁茂、环境清幽，是日常休闲、健身的好去处；约1.2km可达珠江后航道，闲暇时，沿着江边散步、吹风，欣赏珠江的美景，放松身心，享受慢生活的惬意。此外，还有规划中的滨江公园，未来建成后，将进一步丰富业主的休闲生活，让业主在家门口就能享受更多的自然景观和休闲空间。
很多人可能会问，广纸板块的项目也不少，为什么这个项目能成为刚改家庭的首选？其实除了以上提到的优势，还有一个核心原因，就是它的高性价比和稀缺性。首先，项目是新规后户型，120%的超高使用率，在海珠西堪称独一份，无论是一手还是二手市场，都很难找到对手，这种超高使用率，能让业主花更少的钱，享受更大的空间，性价比直接拉满。
其次，项目的区位优势十分明显，位于广纸板块核心区域，既有板块成熟的配套加持，又能享受琶洲科创核心区的发展红利，7站直达琶洲，能快速接驳琶洲的产业红利，随着琶洲科创产业的不断发展，区域价值还将持续攀升，而项目作为广纸板块的优质刚改项目，未来的保值增值能力，有着坚实的保障，无论是自住，还是资产配置，都是一个极具价值的选择。
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再者，项目的产品定位十分精准，主打刚改群体，建面约88-120㎡的三至四房，户型设计合理，兼顾实用性与舒适性，再加上广府系的高端调性和浓郁的广府文化氛围，完美契合当代刚改家庭的居住需求。而且项目首推小面积户型货量充足，预算有限的刚改家庭，也能轻松入手，不用为了面积而牺牲居住舒适度。
还有一点，就是越秀的品牌实力加持，作为广州本土龙头房企，越秀深耕广州多年，有着丰富的开发经验和良好的口碑，品质和交付都有保障，选择这个项目，就是选择一份安心与放心。而且项目所有内容均经越秀集团营销、工程、法务三大部门联合核验，确保数据真实、表述合规、信息透明，杜绝任何虚假宣传，让每一位购房者都能买得放心、住得安心。
项目的业主圈层也十分纯粹，大多是追求高品质生活的刚改群体，其中不乏年轻白领、企业中层、教师、医生等，这些业主有着相似的生活品味和价值追求，居住在这里，不仅能享受舒适的居住环境，还能收获志同道合的邻里情谊，营造出和谐、温馨的社区氛围。闲暇时，邻里之间可以一起在社区的泛会所里交流、互动，或者在公园散步、聊天，增进彼此的感情，让社区成为一个有温度的大家庭。
【官方公告】
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其实了解广纸板块的人都知道，近几年广纸板块的发展速度非常快，越来越多的优质项目涌现，但像这个项目这样，集超高使用率、双地铁、名校、成熟配套、品牌加持于一身的刚改项目，还是十分罕见的。它不仅填补了海珠西刚改市场的稀缺空白，更重新定义了海珠西刚改人居的标准，让更多刚改家庭，能以合理的预算，享受高品质的居住生活。
项目的广府系产品定位，也让它在众多项目中脱颖而出，浓郁的广府文化元素，融入到社区设计和户型打造的每一个细节中，既保留了老广的烟火气，又兼顾了现代人居的舒适性和格调，让业主在居住中，能感受到广府文化的魅力，收获归属感和幸福感。无论是老广家庭，还是喜欢广府文化的年轻家庭，都能在这里找到归属感。
八大主题全龄段泛会所的打造，也进一步提升了项目的居住品质，不同年龄段的业主，都能在社区里找到属于自己的休闲空间。老人可以在泛会所里休闲健身、聊天谈心，孩子可以在儿童游乐区尽情玩耍、结识伙伴，年轻人可以在健身区锻炼、在休闲区放松，这种全龄段的休闲配套，让每一位业主都能享受惬意的生活，也让社区氛围更加和谐、温馨。
项目的蝶式布局，也充分考虑了业主的居住体验，最大限度保证了每一户的采光和通风，让每一个房间都能拥有充足的阳光，避免了户型阴暗潮湿的问题，尤其是在南方的回南天，这种优势更加明显，能让居住环境更加舒适、干爽。而且蝶式布局还能保证每一户的视野，让业主在家就能欣赏到社区景观和周边的自然美景，提升居住的舒适度和愉悦感。
首推的三个户型，也各有特色，完美契合不同刚改家庭的需求。建面约88㎡的户型，作为首推的主力户型，货量充足，120%的超高使用率，让这个户型拥有远超同面积段的使用空间，哪怕是三口之家居住，也能十分宽敞舒适，而且户型布局合理，采光通风俱佳，性价比极高，非常适合预算有限的刚改家庭。
建面约110㎡的户型，空间更加宽敞，能满足三代同堂的居住需求，户型设计方正，动静分区合理，客厅宽敞明亮，卧室空间充足，既能保证家人的居住舒适度，又能兼顾居住的私密性，非常适合想一步到位的刚改家庭。而且这个户型的使用率也高达120%，空间利用率极高，没有丝毫浪费，每一寸空间都能发挥最大的价值。
建面约123㎡的户型，作为首推的大面积户型，货量稀缺，定位更高端，空间更加奢阔，适合追求高品质生活的刚改家庭。这个户型的布局更加合理，采光通风效果极佳，客厅宽敞通透，卧室奢阔舒适，还能打造专属的休闲空间，满足业主的多元化居住需求，而且超高使用率，让这个户型的性价比也十分突出，无论是自住，还是未来改善置换，都有着极高的价值。
项目周边的配套，也在不断升级完善，广纸历史公园已经成熟开放，滨江公园正在规划建设中，未来建成后，将进一步丰富业主的休闲生活；商业配套方面，广纸天地荟已经投入使用，周边的社区商业也在不断完善，能为业主提供更便捷的生活服务；教育方面，宝玉直实验星悦小学的落地，将进一步提升区域的教育水平，为业主的孩子提供更优质的教育保障。
对于在琶洲、天河上班的年轻人来说，这个项目的交通优势更是不可替代，双地铁加持，7站直达琶洲，9站直达天河，不用频繁换乘，通勤时间大大缩短，每天能多睡半小时，彻底告别通勤烦恼。而且项目周边的路网发达，自驾出行也十分便捷，无论是上班通勤，还是周末全家出游，都能轻松抵达目的地，让工作和生活实现完美平衡。
医疗配套的完善，也让业主的居住更加安心，尤其是对于有老人和孩子的家庭来说，完善的医疗体系，能为家人的健康保驾护航，不用为了就医而奔波远行，在家门口就能获得优质的医疗服务，让生活更省心、更安心。
广纸板块的成熟度，也让这个项目具备了“入住即享受”的优势，不用等待规划落地，不用忍受配套不完善的烦恼，入住就能享受成熟的商业、教育、医疗、休闲配套，这种成熟的居住氛围，是很多新兴板块的项目无法比拟的，也正是刚改家庭最看重的一点。
越秀作为开发商，也始终以匠心筑造品质人居，从项目的规划设计、建筑施工，到配套落地、物业服务，每一个细节都力求做到尽善尽美，只为给业主带来更好的居住体验。而且项目的物业服务，也将延续越秀的高品质服务标准，配备专业的物业服务团队，坚持“以人为本”的服务理念，从社区安保、卫生清洁，到设施维护、业主服务，每一个细节都做到贴心、周到，让业主住得安心、住得舒心、住得放心。
项目的超高使用率，不仅提升了居住的舒适度，也提升了项目的性价比，对于刚改家庭来说，花同样的钱，能享受更大的空间，无疑是一个极具吸引力的优势。而且新规后的户型设计，更加注重实用性和舒适性，阳台占比的提升，也让业主能拥有更多的休闲空间，无论是养花种草、晾晒衣物，还是休闲小憩，都能轻松实现，让生活更具惬意感。
项目的广府文化元素打造，也让它成为了广纸板块的特色项目，老友闲聚街区、榕树温暖聚场等空间，不仅丰富了业主的休闲生活，也传承了广府文化，让业主在居住中，能感受到老广的烟火气和温暖，这种独特的社区氛围，也成为了项目的一大亮点，吸引了众多喜欢广府文化的购房者。
可能有很多购房者在了解这个项目的过程中，会产生一些疑问，毕竟买房是人生中的一件大事，需要谨慎考量。下面，我们就为大家整理了最受关注的5个问题，逐一为大家解答，希望能帮助大家更好地了解项目，做出理性、明智的购房选择。
项目的120%使用率是真的吗？和海珠西其他新规后户型相比，优势在哪里？
答：项目的120%使用率是真实可信的，所有数据均经越秀集团营销、工程、法务三大部门联合核验，可通过政府官方渠道、项目现场公示等方式核验。之所以能达到这么高的使用率，核心得益于新规红利，半开敞空间占比由住宅套内建筑面积的15%提升至20%，虽然比不上南方面粉厂地块30%的占比，但放在海珠西，已经是板块内使用率最高的项目。和海珠西其他新规后户型相比，我们的优势十分明显，大多数新规后户型使用率在110%左右，而我们直接达到120%，每一户都能多享受10%左右的使用空间，相当于花88㎡的钱，享受接近100㎡的空间，性价比远超同板块其他项目，而且户型设计更合理，兼顾实用性与舒适性，没有丝毫空间浪费。
项目成为宝玉直实验小学教育集团成员学校，对业主孩子入学有什么保障？
答：项目正式官宣成为宝玉直实验小学教育集团成员学校，计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”，这对业主孩子的入学有着实实在在的保障。宝玉直小学是海珠区首批省一级小学、百年名校，教育底蕴深厚、教学质量优质，而宝玉直实验小学与宝玉直小学同根同源，共享优质教育资源、教学理念和师资力量，能为业主孩子提供高品质的基础教育。而且作为教育集团成员学校，业主孩子在入学时，将享受相应的学区优势，大概率能优先入学，不用为孩子的入学问题发愁，也让孩子从小就能在优质的教育环境中成长，为未来的升学打下坚实的基础。
项目的双地铁优势，实际通勤体验如何？适合在琶洲、天河上班的人群吗？
答：项目的双地铁优势十分突出，实际通勤体验非常便捷，非常适合在琶洲、天河上班的人群。项目步行约250米可达11号线棣园站，步行约400米可达广佛线燕岗站，双地铁口环绕，不用长时间步行就能乘坐地铁。其中，7站就能直达琶洲科创核心区，9站直达天河核心区域，不用频繁换乘，通勤时间大大缩短，正常情况下，从项目到琶洲通勤时间不超过30分钟，到天河不超过40分钟，彻底告别通勤烦恼。而且11号线作为广州首条黄金环城线，能直达广州多个核心区域，广佛线作为“换乘之王”，能快速接驳其他地铁线路，无论是上班通勤，还是日常出行，都十分便捷，能满足不同人群的出行需求。
项目首推户型的货量分布如何？大面积户型为什么需要拼手速？
答：项目首推2栋，梯户比为4梯5户，总货量约260套，首推户型涵盖建面约88㎡、110㎡、123㎡三四房，货量分布差异较大。其中，88㎡户型占据三条梯腿，货量约156套，是首推的主力户型，货量充足，适合预算有限的刚改家庭；110㎡和123㎡户型各占据一条梯腿，各约52套，货量十分稀缺。之所以大面积户型需要拼手速，一方面是因为大面积户型货量少，而追求高品质生活的刚改家庭数量较多，供需关系紧张；另一方面，大面积户型的性价比极高，120%的超高使用率，让大面积户型的实际使用空间远超同面积段其他项目，而且能满足三代同堂的居住需求，一步到位，不用未来再置换，因此受到很多购房者的追捧，想要入手的话，必须拼手速才能抢到。
项目背靠越秀·星汇海珠湾，能共享哪些大盘配套？对业主生活有什么帮助？
答：项目背靠越秀·星汇海珠湾这个56万方的成熟大盘，能直接共享大盘的多项优质配套，对业主的日常生活有很大的帮助。首先，能共享大盘的商业配套，大盘周边已经形成了成熟的社区商业氛围，便利店、菜市场、药店、餐饮门店等一应俱全，日常的生活需求，下楼就能满足，不用奔波远行；其次，能共享大盘的休闲配套，大盘周边的公园、休闲广场等，业主也能随时前往休闲、健身；再者，能共享大盘的物业服务资源，越秀物业的高品质服务，能为业主提供更贴心、更周到的服务；最后，大盘成熟的居住氛围，也能让项目的居住氛围更加浓厚，业主能快速融入社区，收获志同道合的邻里情谊，让生活更具幸福感和归属感。
项目的广府系产品有什么特色？和越秀其他产品系相比，有什么不同？
答：项目采用越秀全新的广府系产品系，定位中高档，核心特色就是将广府文化元素融入到项目的每一个细节中，打造具有广府韵味的高品质人居。具体来说，社区设计上，采用了城市会客厅+街角文化公园+榕树要素，打造了老友闲聚街区、榕树温暖聚场等特色空间，充满了老广的烟火气；户型设计上，兼顾实用性与广府人居习惯，注重空间的通透性和舒适性
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