2026年全国两会正式开启，代表委员们带着各类民生建议参会，其中物业问题直接戳中了无数普通人的生活痛点。说起物业，多数业主都满是委屈——大家按时缴纳物业费，盼着小区环境整洁、安保到位，可实际生活里，很多人都在经历"花钱买气受"的糟心事。
第十四届全国人大代表、北京金诚同达律师事务所高级合伙人方燕提出重磅建议：对严重损害业主利益的物业公司，要建立信用档案，直接强制清退。这一提议一经提出，立刻道出了广大业主的心声。
矛盾纠纷频发：物业服务"货不对版"成常态
据最高人民法院3月2日发布的数据显示，近五年全国法院依法审结的一审物业服务合同纠纷已达439万余件。这一庞大的数字背后，是无数业主面临的现实困境。
现在不少小区的物业乱象频发，服务承诺大打折扣，安保保洁工作敷衍了事，楼道灯具、公共设施损坏后长期无人维修，小区绿化带变成杂草丛生的荒地。更过分的是，收费账目模糊不清，电梯广告、公共车位等本该属于全体业主的公共收益，被物业悄悄私吞。部分地区还出现物业擅自挪用巨额公共维修资金的恶劣情况——上海、厦门、北京等多地都曾曝出物业公司擅自挪用百万乃至千万公共维修资金，严重侵占业主权益的案件。
业主们最憋屈的远不止服务差，而是烂物业想换换不掉。成立业委会的流程本就复杂，再加上物业从中阻挠，很多小区连业委会都成立不起来。就算千辛万苦组建了业委会，罢免物业需要满足极高的业主同意比例，只要有一点阻碍，这件事就很难办成。更有甚者，物业合同到期后拒不撤离，甚至用断水断电、堵门闹事的方式耍赖，最后受影响的还是老老实实生活的业主。据南方都市报此前报道，2025年北京一高档小区就曾出现"新旧物业企业争相上岗"的现象，旧物业公司以各种理由拒绝退场，导致小区管理一度失序。
代表调研：违法成本低，监管权责不清成根本原因
劣质物业敢这么横行霸道，根本原因就是违法成本太低。基于深入调研，方燕代表发现，物业乱象频发的根源在于多方面因素。
首先，当前物业服务标准模糊，收费和资金使用行为缺乏有效监督，住建、市场监管、街道、社区等多头监管导致权责不清，看似都在管理，实则容易出现监管空白，让部分物业成了"只收钱不办事"的角色。企业违法成本极低，自然缺乏改进服务的动力。
其次，前期物业选聘多由建设单位指定，市场竞争不足，形成事实上的区域垄断，而后期更换流程复杂、阻力大，优胜劣汰机制难以发挥作用。此外，当前城市社区中，业委会普遍运行不规范，专业能力不足，业主参与渠道不畅，自治能力薄弱，街道、社区对物业与业委会的指导、监督往往流于形式，基层自治能力亟待提高。
建立信用档案：让"信用分"与物业费挂钩，实现劣者出局
方燕代表的建议直击核心。她呼吁加快完善物业管理法治体系，推动《物业管理条例》相关条款优化升级，强化刚性约束。
具体而言，应明确物业企业、业主、业委会、街道社区、监管部门的法定权责；细化物业服务质量标准、收费定价规则、公共收益管理、维修基金使用等操作规范；健全社区、业委会、物业三方联动机制与工作流程。
尤为关键的是，方燕建议探索建立物业企业信用评价机制，建立物业信用黑名单制度，把服务质量、收费规范、投诉处理、履约情况全部记入信用档案。她提出，可以探索将物业费标准与物业公司的"信用分"挂钩，建立信用与收费联动机制，将信用等级作为物业费浮动的重要参考，倒逼企业提升服务。信用分数过低的物业会被限制承接新项目，对严重侵害业主利益、信用极差的物业公司，要限制其进入新小区，情节恶劣的直接强制清退，实现"劣者出局"。
对于公众高度关注的维修基金和公共收益问题，方燕建议建立公示、审批、审计、追踪制度，联合安监、质检、住建等部门开展全过程监督，严防挪用、浪费、虚报冒领等行为，并建立资金使用回访制度，确保业主的钱真正花在实处。
破解更换难题：取消业委会前置条件，还权于业主
针对长期困扰业主的更换物业难题，方燕建议取消成立业委会作为更换物业的前置条件，明确前期物业服务合同期限届满自动终止。业主可以在街道社区指导下直接表决更换物业，彻底解决更换难题。合同到期后，原前期物业应无条件退出并完成资料、资产、场所全交接，强化行政责令、信用惩戒与强制执行机制，从源头破解前期物业"到期不退、清退困难"问题，切实保障业主共同管理权。
这不是简单换一个小区管家，而是倒逼整个物业行业优胜劣汰，让混日子、捞油水的物业无处立足，督促物业把服务提上去、把账目晒清楚，让好物业真正留下来。政策从建议到落地还需要细化具体标准和执行流程，但方向完全正确，就是要把小区的主导权还给业主，让物业回归服务本质。
法规修订进行时：社会各界期待新规出台
值得关注的是，社会各界已广泛关注到物业行业乱象，尤其是一些地方、公民和组织等提出希望尽快修订《物业管理条例》，完善法治体系。
据去年12月公布的全国人大常委会法工委备案审查工作报告披露，备案审查近年已纠正了一些关于小区物业方面的地方性法规存在的问题。民法典对物业服务合同及相关问题作出规定后，有关行政法规、地方性法规应当及时进行修订完善，贯彻自治、法治、德治相结合的精神，将物业服务管理有效融入基层治理体系，有效解决物业纠纷，提升居民生活品质。
据悉，经相关部门沟通，有关方面目前正在抓紧推进《物业管理条例》的修订工作。面对小区物业不作为、乱收费、难以更换的困境，方燕代表的建议直击痛点，为法规修订提供了重要参考。
广大群众期待通过制度建设，让物业服务行业朝着更加规范、透明、健康的方向发展，让广大人民群众真正享受到优质、高效的物业服务。
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