（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
案情介绍
苏敏（化名）与赵建国（化名）于1993年1月登记结婚，二人均系再婚，婚后未生育子女。赵建国与前妻刘芳（化名）育有三子，分别为赵磊（化名）、赵阳（化名）、赵浩（化名），赵宇轩（化名）系赵磊之子（赵建国之孙）。苏敏与赵建国于2016年7月协议离婚，赵建国于2020年2月去世。
2006年9月，赵建国与甲单位签订《经济适用房买卖合同》，购买涉案一号房屋（海淀区某房屋），房屋相关款项（购房款、公共维修基金、印花税等）共计276161.07元，实际由苏敏之女田甜（化名）于2006年10月向赵建国银行账户汇入277200元支付。
2013年12月，苏敏与赵建国签署《关于住房产权的约定》，明确一号房屋系二人婚姻期间购买，虽尚未办理房产证，但双方约定该房屋全部产权归苏敏个人所有，双方签字捺印确认。2016年7月，二人签署《离婚协议书》，再次明确一号房屋归苏敏所有，同时约定赵建国名下的二号房屋归其孙赵宇轩所有。
离婚后，苏敏与其女田甜一直居住在一号房屋内，苏敏的户口亦迁移至该房屋。赵建国去世后，苏敏为保障自身权益，诉至法院，请求确认一号房屋归其所有、由其占有使用，案件诉讼费由赵磊、赵阳、赵浩承担。
被告赵磊答辩称，认可苏敏陈述的全部事实，同意法院依法判决，但不同意负担案件诉讼费。
被告赵阳提交书面陈述称，对苏敏与赵建国离婚协议中关于一号房屋、二号房屋的分割情况不知情，其作为无过失方，从未继承赵建国的任何财产，不同意负担案件诉讼费。
被告赵浩提交书面陈述称，对苏敏与赵建国的离婚协议不知情，从未见过该协议，苏敏起诉其确权无依据，且其未继承赵建国任何遗产，不同意负担案件诉讼费。
庭审中查明，双方对苏敏与赵建国的婚姻关系、一号房屋的购买事实、田甜实际出资情况、《关于住房产权的约定》及《离婚协议书》的真实性无争议；一号房屋截至庭审时尚未取得房屋所有权证；赵阳、赵浩经法院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为放弃答辩和质证权利。
裁判结果
一号房屋由苏敏居住使用；待该房屋取得房屋所有权证后，归苏敏所有；
该判决核心意义在于：明确夫妻婚姻存续期间购买的房屋，即便未取得房产证，仍可依据婚内约定、离婚协议确认居住使用权及产权期待权；离婚协议中关于房产分割的约定，只要是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力；继承人以不知情、未继承遗产为由抗辩，不能否定合法有效的房产约定，充分体现专业律师精准援引法律规定、锁定核心证据的优势，为未办证房屋确权、离婚房产分割纠纷的处理提供典型参考。
法院说理
法院认为，本案核心争议焦点为：一号房屋是否应确认归苏敏所有、苏敏是否有权占有使用该房屋；离婚协议中关于房产分割的约定是否有效。结合案件事实及法律规定，具体说理如下：
第一，一号房屋属于苏敏与赵建国的夫妻共同财产。一号房屋系苏敏与赵建国婚姻关系存续期间，以赵建国名义与甲单位签订买卖合同购买，虽实际由苏敏之女田甜出资，但该出资行为未明确约定为赠与或借贷，不改变房屋作为夫妻共同财产的性质，故一号房屋应认定为二人夫妻共同财产。
第二，苏敏与赵建国关于一号房屋的约定合法有效。二人先后签署《关于住房产权的约定》《离婚协议书》，均明确一号房屋归苏敏所有，该两份约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。
第三，苏敏有权占有使用一号房屋，但暂无法确认所有权。因一号房屋尚未取得房屋所有权证，根据相关法律规定，无法直接确认房屋所有权归属，故对苏敏要求确认房屋归其所有的诉求不予支持。但结合双方约定及苏敏长期居住、户口已迁入的事实，苏敏有权占有使用该房屋；同时，基于双方合法有效的约定，明确待房屋取得所有权证后，归苏敏所有，既保障了苏敏的当前居住权益，也锁定了其产权期待权。
第四，关于被告的抗辩意见。赵阳、赵浩以不知情、未继承遗产为由抗辩，但其未提交证据推翻离婚协议及婚内产权约定的合法性；赵磊认可苏敏所述事实，不否认房屋归属。同时，赵阳、赵浩经法院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃答辩和质证权利，应承担相应不利后果。
胜诉办案心得
结合本案办理过程、法院裁判思路，针对“未办证房屋确权”这一高频房产纠纷场景，总结核心胜诉要点、实务维权技巧及风险提示，为当事人维护未办证房屋权益提供参考。
锁定核心证据，夯实维权基础。本案胜诉的关键是，留存了婚内产权约定、离婚协议、购房出资凭证、居住证明、户口迁移记录等核心证据，清晰证明房屋的购买背景、产权约定及苏敏的实际居住情况。专业房产律师可协助当事人梳理此类证据，形成完整的证据链，破解对方“不知情”“无依据”的抗辩。
明确未办证房屋的维权思路，区分“居住使用权”与“所有权”。未取得房产证的房屋，无法直接确认所有权，但可依据合法约定主张居住使用权，并锁定产权期待权。房地产律师可精准解读法律规定，为当事人制定合理的诉讼请求，避免因诉求不当导致维权失败，同时明确“待办证后确认所有权”的裁判规则，保障当事人的长期权益。
破解继承人异议，维护离婚协议的法律效力。离婚协议中关于房产分割的约定，只要是双方真实意思表示、不违反法律规定，即合法有效，不受继承人异议的影响。遗产继承律师可精准援引婚姻法、民事诉讼法相关规定，主张离婚协议的约束力，打破继承人以“不知情”“未继承遗产”为由的抗辩，确保当事人的房产权益得到支持。
核心风险提示与维权建议。未办证房屋确权、离婚房产分割纠纷需重点防范三大风险：一是未签订书面产权约定，导致房产归属无据可依；二是忽略出资凭证的留存，无法证明实际出资情况；三是继承人以不知情、未继承遗产为由阻挠维权，错过最佳维权时机。建议：1. 夫妻双方对婚内房产归属有约定的，应签订书面协议，明确产权归属，签字捺印确认，避免口头约定；2. 留存购房合同、出资凭证、居住证明、离婚协议等核心证据，为维权提供支撑；3. 房屋未取得房产证的，可先主张居住使用权，锁定产权期待权，待办证后再进一步确认所有权。
最后，若您正面临未办证房屋确权、离婚协议房产分割、房屋居住使用权争议等问题，切勿盲目协商或应诉。专业的房地产律师可协助您梳理核心证据、明确维权思路、破解对方抗辩，帮您成功锁定房屋居住使用权及产权期待权。本律师团队专注于未办证房屋确权、离婚房产分割、遗产关联房产纠纷多年，拥有丰富的胜诉案例及实务经验，可全程代理当事人参与诉讼、协商调解，助力客户化解纠纷、胜诉维权。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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