今天上午，2026年政府工作报告公布了！
关于房地产的论述：“要着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。”
另外，在其他篇章，报告也指出，“房地产市场仍在调整期”。“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”。总体来看，今年基本上延续了去年12月中央经济工作会议的精神：“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。”
回顾去年两会的政府工作报告，使用的措施是：“持续用力推动房地产市场止跌回稳。”
两次会议的措施总体一致，只有略有变化。
由于今天的报告中比较客观的提出：“房地产市场仍在调整期”，所以2026年政策力度仍有必要进一步加强。尤其是去年全年国家层面没有增量新政，今年应该有所表现，否则稳市场仍存较大困难。
2025年11月的三项政策传说
值得回顾的是，去年11月曾外媒流传正在酝酿救市新政。
主要有三项。
买新房贷款贴息
第一项，全国范围内对购买新房的贷款进行补贴，这属于对需求端的贷款支持。
个人买房贷款政策主要有两类方向，一类是降首付，一类是降利息。
经过2024年的新政之后，目前首付比例已经降到了 15%，已经是很低的水平了。不仅首套，很多二套也能降到 15%，降首付的空间已经很小。
但降低房贷利率还有很大空间，过去三年房贷政策不断放松，楼市调控紧缩时期的相关政策已全部松绑，目前增量房贷利率主要跟着全国利率浮动。
存量房贷利率过去两年经过两次下调，基本到位；但我认为存量方面，国家还可以再组织一次统一下调，进一步减轻近40万亿存量房贷的利息负担。
不过，这次流传的房贷新政是针对增量房贷，也就是说只能用于买新房，买二手房不适用，这体现出国家重点支持新房市场。
因为新房市场活跃后，地方政府才能顺利卖地；说到底，还是土地财政在背后起作用。
购买新房的贷款利率可能会进行贴息，贴息是常用手段，只不过在房贷领域很少使用。
比如2025年九月份，国家就对消费贷进行过贴息，居民购买消费品时的贷款，利率降低1个百分点，由国家财政承担。
按照这个逻辑，全国范围内对新购买的新房贷款贴息1个百分点的概率很大。
买房贷款可退个税
第二项传言中的政策内容，是加大买房贷款人的个人所得税退税额度。
很多朋友知道，近两年个人所得税退税中有一项优惠政策：家庭首套房贷每月可抵扣 1000 元，一年就能抵扣 1.2 万元。
但这并非全部抵扣个人房贷利息，只是在计税总金额中减去 1.2 万元。
未来可能会提高抵扣额度，比如每月抵扣 2000 元、3000 元、4000 元甚至 5000 元都有可能。
但这种做法只是程度上的变化，并未发生本质改变。
而在历史上，楼市低迷时期也曾有过力度更大的政策，比如本世纪初，上海就实行过五年内买房贷款利息全部抵免个人所得税的政策，力度非常大，老杨曾经经历过且受益过，我认为这类政策仍有实施空间。
房产交易降税费
第三项传言中的政策是降低买房的交易成本。
之前我已经多次呼吁，目前买房的交易税收主要有契税、个人所得税、增值税三类。
契税是买新房、二手房都需要缴纳的，由买家承担；二手房交易中还有增值税和个人所得税。
这三个税种里，有两个是可以调减的。
首先是契税，去年已经调整过一次，主要按照购买房屋的套型面积调节，尤其是 140 平米以下的户型，调节幅度较大。
未来估计会进一步调减所有购买户型的契税税率，哪怕是大平层、别墅也不例外。
第二个可以调整的是增值税，目前全国规定买房满两年再卖房可免征增值税，我认为这个税种可以暂停征收。
至于个人所得税，我认为调整空间不是很大。
传言中的政策就这三项，但总体来看，我认为力度还不够，还没达到我所说的 “大招”“猛招” 程度。
今年元旦求是杂志的重磅评论员文章
年初，《求是》杂志刊登的评论员文章引起了广泛关注，这也是可以理解的。
目前，决定房地产市场何时能够止跌企稳，短期来看核心因素有三个：
第一是经济面，预计不会明显改善，依然是拖累楼市的核心因素。
第二是金融面，正逐步改善，目前房地产金融环境指数已连续翻红，对楼市起到正面作用。
第三是政策面，政策是影响房地产短周期波动的关键因素。
实际上，过去两三年，每当有一波强刺激政策落地后，部分高能级城市就会出现成交量反弹，甚至价格短暂止跌。
所以，目前大家都在期盼 2026 年能出台重大有力的救市政策。
今天，我们就来深度聊聊这个话题。
求是杂志评论员文章不宜高估
首先，要深入认识《求是》杂志的这篇评论员文章。
之前我做过一期相关节目专门聊这篇文章，多个自媒体平台累计流量超过两百万。
对于这篇文章，很多人持高度乐观态度，而我则相对谨慎。
有人梳理了《求是》杂志过去多年刊登的房地产类评论文章：
比如 ，2016 年提出 “积极稳妥化解房地产库存”。
因为 2015 年四季度国家高层会议已明确房地产去库存方向，这篇评论员文章只是进一步解读国家政策，并无新意，且 2016 年全国一线城市和核心二线城市楼市已回暖，房价涨幅较快。
2017 年又发布《促进房地产市场平稳健康发展》一文。
主题中性，实则带有部分抑制楼市过热的倾向，彼时全国楼市全面繁荣，部分热门城市已收紧调控。
2021 年的文章主题是 “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。
2021 年上半年楼市热度较高，国家出台了多项政策，这篇文章是重塑和强调房地产调控的重要性，但 “房住不炒” 早在 2016 年 12 月z央经济工作会议就已首次提出，至今已强调五年，《求是》杂志再发表类似观点，并无强烈的新信号。
所以还是要重申我的观点：《求是》杂志这篇文章确实有一些新提法，看似信息量较大，但它依然是一篇评论性质、带有交流探讨性质的文章，并非政策定调。
老杨从事房地产行业二十五年，专门研究房地产宏观面、政策面、市场面，至今正好二十年。
房地产呈周期性波动，政策的作用是尽量熨平周期，但大家一定要明白，市场周期的惯性力量非常大。
它火爆时热度会持续很久，调控政策难以立刻见效；而过去四年多，楼市进入调整期，很多刺激政策的效果也不明显。
上一轮楼市繁荣期，全国房价从 2015 年 5 月开始由跌转涨，到 2016 年 3 月 25 日，深圳和上海率先收紧调控以抑制房价过热，之后众多热门城市陆续出台调控政策，但直到 2021 年七八月份，房地产市场才出现明显降温。
从 2016 年到 2021 年，楼市紧缩政策、抑价政策不断升级加码，历经五六年才逐步稳住楼市。
这一过程中，国家相关权威媒体也发表过不少抑制楼市过热的文章。
2016年权威人士提示房地产泡沫
举一个典型例子：2016 年 5 月 9 日，《人民日报》刊发重要文章《开局首季问大势》。
“权威人士谈当前中国经济”，虽未指明权威人士具体身份，但作为官媒，其权威性毋庸置疑。
文章提出诸多新观点，引发全社会高度关注和热烈讨论。
其中提到，“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓财富持续缩水”“不能也没必要用将来的办法硬推经济增长”。
还明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即 “回归各自政策定位，尊重各自发展规律，不能简单作为保增长手段”。
同时指出 “当前民营企业投资幅度下降，房地产泡沫、过剩产能是 2016 年房地产领域风险，债券、股市、汇市、非法集资等风险点增多”。
要知道，2016 年 5 月全国中西部地区中小城市房价尚未大幅上涨，文章就已提示房地产泡沫问题，还早早提及不良贷款、地方债务、股市、汇市、非法集资等风险点，警示杠杆过高的危害，其中就包括房地产领域！
事实上，2018 年、2019 年类似 P2P 的非法集资金融泡沫破裂，许多家庭损失惨重，而房价直到 2021 年夏天才开始由涨转跌。
由此可见，《人民日报》这篇权威人士文章提前好几年就为各类风险（包括房地产风险）敲响了警钟，但市场惯性太大，文章发布后虽引发广泛讨论，却很快被忽视！
无论是企业还是居民个人，依旧按部就班买房、投资、购买高息理财 —— 在高额回报面前，即便国家核心官媒的强烈风险警示，也难以触动企业和个人的投资风险意识。
分享这个案例，就是想告诉大家，市场周期力量极强，很多政策表态和政策本身对扭转市场的作用仍存疑。
但最后我还是要强调，无论如何，《求是》这篇文章释放了一些积极信号，2026 年房地产政策力度肯定会明显超过 2025 年，因为 2025 年国家层面基本没有出台相关房地产政策。
三个大招有必要提到议事日程
除了上述去年11月外媒传言的三项政策之外，我之前还曾提出三个大招：
第一，国家队下场收购存量新房，用作保障房或短期租赁房，大幅去化新房库存。
第二，全国范围内一刀切式暂时停止新建保障房，不管是租赁型还是配售型，全部停止新建。
现在房子已经很多了，既然过剩，何必还建那么多保障房？
政府可以拿钱收储存量房子用作保障房，也可以发放补贴，用货币化方式实现保障。
第三，严格约束地方政府卖地，通过新房去化周期和房价跌幅两个指标，让全国大部分地方政府暂时停止卖地。
除了上述三个大招，我还有一个建议：政策表述上需要有些转变。
近两年已经不再提 “房住不炒”，这是很大的改善，但只提 “促进房地产市场止跌企稳” 还不够，要明确提出 “促进房价上涨”。
但如果新政内容仅限于上述三点，我认为力度还不够，还无法实现房价止跌。
考虑到近期受中东局势的影响，全球股市集体下跌，我们的股市也概莫能外，如果牛市变熊市，则对我国经济、企业、家庭财富形成新的不利影响。
相比一年之前，当前稳股市的难度明显增加。此时，稳楼市的重要性进一步凸显。
股市与楼市都要稳，二者如能同时稳住，皆大欢喜；二者皆稳不住，后果很严重。
如果未来一年，股市下去了，楼市能顶上来，那也算是略强的局面。
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