最近说实话，楼市的行情还不错，挂牌量下降，少部分核心城市成交价企稳，全国普遍跌幅收窄。
所以，楼市已经触底了，还是阶段性反弹一下，跟之前一样稳住两三个月再次下跌？
对于楼市（房价）的判断，我在公众号和知识星球聊过很多，这篇文章不讲中国楼市。我以美国和日本为例，告诉大家房地产泡沫破裂后，可能会发生哪些情况。
首先看美国过去的房价走势，除了2008年次贷危机有短暂的回调，其他时间一路长红。不得不说，美国资产确实牛，不管是股市还是楼市，持有体验简直太好了。
2008年之前一段时间，发生什么事了呢？
当时，美国出于提升居民住房自有率的政策目标，同时配合美联储长期维持低利率的宽松货币政策，这构成了典型的双宽松环境，为后续的次贷危机埋下了制度与流动性的双重隐患。
在信贷端，由于监管约束放松，就形成了过度信贷供给：美国居民只需支付约5%的首付即可购房，杠杆率显著抬升，风险也开始增大。
在这一过程中，银行、贷款中介与借款人之间形成了潜规则：银行与中介通过扩张信贷规模赚取手续费与利差，借款人则以极低门槛获得资产增值预期。在那段时间，无论有没有稳定工作，只要你敢借钱买房，银行就敢批。
这套玩法在房价上行周期没问题，但房价一旦下行，立马暴雷。
房价见顶后，叠加利率上行，大量借款人因现金流断裂而违约。再加上房价下跌后资不抵债，许多人干脆给银行寄回钥匙，放弃产权。
房地产实业暴雷后，金融系统也逃不掉。违约潮沿着MBS、CDO等衍生品链条向美国甚至全球金融体系扩散，最终触发系统性风险，演变为2008年的全球金融危机。
虽然危机显露的时候很严重，但是从图中来看，2008年那一轮房价回调，基本到2010年就触底了，整体房价最后回撤幅度大概只有30%+。
美国房地产泡沫破裂后，为什么只需要三年时间就能走出来呢，并且最大回撤也并不算特别高？
原因太多了，经济复苏、人口增长、货币放水等等。但是最根本的原因，在于美国持续的通胀，消化了泡沫。
以上内容说的只是名义房价，如果我们刨除通胀看美国的实际房价，其实就可以看到美国花了更长时间才走出来，直到现在才跟2008年的时候齐平。所以说通胀，其实是美国房价企稳并且持续上涨的核心原因。
另外一个跟美国完全不同的案例，就是日本。
在1990年房地产泡沫破裂后，日本走出谷底的时间比美国要长很多。
还是先看名义 房价， 1991 年第一季度达到高点， 2009 年第二季度达到最低点，此后平稳运行了一段时间，在 2013 年之后开始缓慢上行。
也就是说，日本房价触底的时间是18年，远超美国的3年！
日本为什么房价下跌时间比美国长那么多？
原因就在于通胀。日本在房地产泡沫破裂后，进入到了“失落的30年”，这段时间里面日本不仅没有通胀，甚至长期通缩。没有通胀，也就使得日本名义房价走势跟实际房价是差不多的。
大家要知道，温和的通胀（每年2%左右的通胀率），其实是经济健康发展的体现。美国和日本表面上的问题在于是否有通胀，深层次的原因其实在于经济是否有发展。
大家知道1990年代的日本有多强吗？
在日本经济巅峰的时候，其经济规模和质量是足以跟美国抗衡的，可以说当时的日本在经济上对美国的威胁，比现在的中国还要大。1995年，日本的人均GDP差不多有美国的1.5倍。
但是再往后看，日本经济停止不前，现在的人均GDP甚至还没有1990年代高，跟美国的差距也拉开了。
再看跟中国的对比，1990年代日本GDP总量远超我国。但是在2010年中国GDP开始反超日本，并且之后差距越拉越大。
所以日本房地产泡沫破裂后，花了接近30年才重回之前巅峰期的高度，其表面原因是通缩影响，但根本原因就在于经济停滞不前。如果不是2010年代安倍经济学发挥作用，日本可能要消失更多年，房价也会花费更长时间才能涨回来。
最后，我们再说回中国。
首先看这张名义房价，中国房价自2021年到达顶峰后，目前已经连跌4年，差不多跌掉了20%。
如果按照美国的经验来看，这个下跌的时间和幅度，基本就已经触底了。
如果按照日本的经验来看，目前无论是下跌周期还是最大回撤，都没达到见底的阶段。
那么到底是应该按照美国还是日本的经验来看呢？
核心在于经济，中国经济是否能够回到疫情前的中高速增长周期，从而带来持续的通胀，是破局的关键。
我的知识星球《谭谈财经》，内容包括：
（1）房产、金融、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“
（2）收集的有价值的学习资料，包括外资研报原文、电子书籍等
（3）房地产和金融周报各一篇，分析未来房产走势&有价值的投资领域
（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评
（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知
最近5篇付费/知识星球文章
热门跟贴