历经四年深度调整，中国房地产市场正迎来关键转折。中金公司最新研报指出，北京、上海楼市拐点渐行渐近，2026年两地房价有望企稳。这一判断背后，是挂牌量自然下降、撤牌增多与成交稳步修复形成的市场底，叠加认房不认贷、公积金新政等政策组合拳共同发力的结果。
作为全国楼市风向标，北京上海二手房市场已现企稳迹象。数据显示，两地合计贡献全国二手房成交金额近三成，其库存持续优化，去化周期回落至历史企稳区间。不同于短期政策刺激带来的波动，这种修复更具持续性。中金研报特别强调，这种企稳并非脉冲效应，而是供需两端同步改善的自然结果。
政策工具箱的持续发力为市场注入强心剂。近期京沪接连优化限购、降低交易成本、提高公积金贷款额度，更推进存量房收储试点。这些措施精准对接市场需求：一方面通过降低入市门槛释放合理住房需求，另一方面通过优化供给结构提升市场活力。住建部最新座谈会透露，后续还将有更多政策储备适时推出。
市场修复的可持续性需要观察两大先行指标。三月小阳春的成色将检验需求端复苏力度，核心区域带看量的持续回升已在链家等平台有所体现。土地市场作为开发商的信心晴雨表，其回暖程度将直接影响后续供应节奏。目前北京首轮土拍已现央企国企积极参拍迹象，但民企参与度仍是关键观察点。
中金建议的三类投资思路暗含市场演变逻辑。配置beta特征明显的稳健标的，是对整体市场企稳的预判；布局产品力强、存货质量优的企业，则着眼于行业集中度提升下的结构性机会；而挖掘超跌民企重估价值，则是对政策纠偏效应的押注。这种分层策略反映出机构对市场复杂性的充分考量。
不同于简单判断涨跌，本轮市场修复将呈现鲜明分化特征。三四线城市仍面临去库存压力，而京沪等高能级城市凭借需求韧性和政策精准度，有望率先走出独立行情。这种分化也体现在产品类型上，核心区域优质资产与郊区刚需盘可能呈现完全不同的价格轨迹。
值得警惕的是，市场信心的完全修复仍需时日。当前购房者决策周期明显延长，开发商推盘节奏保持谨慎，都反映出各方对后市仍存观望情绪。中金研报也提示，需持续关注销售回暖的持续性与政策落地效果，特别是存量房去化与增量房优化的协同推进。
站在周期拐点，更需要理性看待市场变化。北京上海楼市的企稳不是简单的价格反弹，而是经历深度调整后的价值重估。对于购房者而言，核心区域优质资产已进入价值配置区间；对投资者来说，房地产板块的beta行情更强调择时与选股能力。这场历时四年的市场出清，终将留下真正具备竞争力的参与者和更健康的行业生态。
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