2026年第9周广州城市更新市场周报
（2月23日—3月1日）
本期看点
政策资讯：
本周重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于城镇开发边界管理。
行业资讯：
1.广州天河区四大城中村改造加力提速
2.236亿！广州天河区马场地块成功出让
3.广州白云区太和田心安置房项目正式动工
4.广州花都区福宁路15-17号危旧房改造开工
项目动态：
本周，广州市共发布6个项目动态：控制性详细规划调整3项，用地面积56.3万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告2项，用地面积2.5万㎡。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有2宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有19宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有3个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
本周，住宅成交567套，成交面积63959㎡；商业成交41套，成交面积2337㎡；办公成交49套，成交面积2470㎡；车位成交735个，成交面积9402㎡；合计成交1392套，成交面积78168㎡。
01
政策资讯
本周重点收录了1条国家级最新政策，内容主要集中于城镇开发边界管理，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：自然资源部关于印发《城镇开发边界管理办法（试行）》的通知
发布单位：自然资源部
发布日期：2026-2-28
文件要点：
1、第一条到第三条为总则部分。主要包括制定目的、概念定义、作用、职责分工、适用范围等内容，强调城镇开发边界要发挥防止城镇无序蔓延、完善城镇功能、提升空间品质的政策作用，一经批准必须严格执行。
2、第四条到第六条为划定部分。主要包括城镇开发边界划定原则和层次，强调城镇开发边界划定要坚持正向约束和反向约束相结合，守住资源安全底线，设置扩展倍数，框定城镇开发边界范围内的增量用地规模；明确各级政府的事权，上下联动最终在县级（市辖区）层面具体划定各类城镇、开发区的城镇开发边界。
3、第七条到第十一条为实施部分。主要包括城镇开发边界内外城镇建设活动的管理，强调要细化边界内的规划分区和用地布局安排，依据规划做好城镇建设用地时序安排，严格边界外的城镇建设准入，不得进行集中城镇建设，仅允许安排对选址有特定要求的独立城镇建设用地，改进土地征收成片开发，促进规划实施和土地高效利用。
4、第十二条到第十六条为优化部分。主要包括允许根据经济社会发展实际情况，对城镇开发边界进行局部优化，更好保障国家和省级重大战略实施、重大项目建设等需求。强化政策支持，推动历史围填海遗留问题处理、保障国家能源化工产业基地建设空间需求、推动城乡建设用地空间布局优化。强调局部优化要加强区域统筹，优化空间资源配置。要求城镇开发边界变化数据应当及时汇交上下贯通。
5、第十七条到第十九条为监督部分。主要包括在自然资源管理和国土空间规划“一张图”上做好城镇开发边界实施、评估、监督等全生命周期管理，明确省级自然资源主管部门要严明工作要求，可制定本行政区域内城镇开发边界管理的实施细则。
02
行业资讯
1.广州天河区四大城中村改造加力提速
开局即决战，起步即冲刺。为深入贯彻省市“百千万工程”大会精神，奋力夺取“十五五”规划开局之年的“开门红”，大年初六至初七，天河区委主要领导带队深入凌塘村、元岗村、柯木塱村、长湴村四个“依法征收，净地出让”城中村改造项目一线，以“坐不住”的责任感、“等不起”的危机感、“慢不得”的使命感，为奋战在征拆一线的建设者们加油鼓劲。
谋定而后动，纲举则目张。四大改造项目各有所重、各展所长，共同勾勒出天河城市更新的攻坚图谱。
塘村将乘胜追击，以“滴水穿石”的韧劲拔除“硬钉子”。安置房建设是民生之基，村屋动迁签约是攻坚之战。必须坚持民生与民意“两手抓”，协议动迁与依法征收“双轮驱动”，不仅要跑出加速度，更要干出高质量，以实绩实效筑牢固投“压舱石”，早日实现村民回迁。
元岗村将破立并举，以“凤凰涅槃”的决心重塑城市肌理。紧扣上半年时间节点，挂图作战、销号管理，攻坚签约工作、凝聚村民共识，全速加快复建房建设步伐。巧借专项借款的“金融活水”，灌溉道路、名校等公建配套的“良田沃土”，让元岗厚实改造“里子”，同步深化产业转型升级、激活片区发展动能，全面提升人居环境与承载能力，让元岗真正成为集聚高端产业、吸引优质资源的“强磁场”。
柯木塱村将坚持规划先行、产业跟进，全速打好改造攻坚战。全力攻坚活力创新轴快速路等规划优化，联动2112工园，以“一马当先”的锐气全速冲刺征拆，确保一季度启动临广汕路以南区域组团拆卸，上半年基本实现全域签约清零，下半年顺势启动东北片区改造工作。项目公司将对标中心城区最高标准设计和建设安置房，做实固投纳统。柯木塱村将承接智慧城产业溢出，打造高标准产业园区，引育高端科技，做大做强村级集体经济。
长湴村将乘势攀高，以“标杆引领”的魄力擘画产城融合新画卷。依托环五山“最强大脑”的科创辐射，重点推进元岗汽配城复建物业地块招商工作，前置谋划着力引进高能级科创企业，打造科创总部枢纽，在广汕路沿线布局新兴产业“黄金走廊”。加快推动天河客运站地铁站周边产业用地征收实施与复建安置等工作，依托导入优质产业助力项目商住地块高质量出让，以“绣花功夫”打造高品质安置房，让群众在旧改中感受到实实在在的幸福感和获得感，全面展现环城高速沿线核心门户形象，将长湴打造成为全区城改的“璀璨明珠”。
柯木塱村城中村改造项目施工现场图
2.236亿！广州天河区马场地块成功出让
2月25日，适逢广州市高质量发展大会成功举办，在全市上下锚定“工商并举、两业融合”发展方向奋力前行之际，广州土地一级市场率先交出开年亮眼答卷——马场地块成功出让！这份“高分”答卷的意义，并不仅限于地产市场的活力，更展现了广州作为超大城市内涵式发展的磁场引力；优质地块出让的未来，也不止于一个核心地块的蜕变，更承载着广州这座千年商都迈向璀璨明天的标杆雄心。
天河区黄埔大道以南、马场路以东地块北侧（T2026-030）于2026年1月23日挂网，出让起始价186.4365亿元。地块于2026年2月25日开始竞价，共有越秀、保利、华润、珠实、城投、地铁、广建、招商8家企业报名，其中越秀、保利、华润、珠实、广建、地铁、城投7家企业参与竞价，经过243轮、长达8个多小时的激烈竞价（每次2000万元或其倍数），最终由越秀公司竞得该地块，成交总价236.0365亿元（溢价49.60亿元，溢价率26.60%），折合居住成交楼面地价8.5489万元/㎡，超过2023年10月海珠琶洲西区AH040331地块的7.5670万元/㎡，超过面粉厂地块148轮竞价出价次数纪录。
马场地块将以规划为引领，通过置入优质高端服务业、打造高品质居住社区，推动空间重构、功能重组与价值重塑，创造市民共享的“公园+体育”活力空间与宜居宜业的生产生活环境。在居住配套方面，地块将依托优质区位优势，打造兼具舒适性与品质感的住宅产品，搭配社区便民服务、教育医疗配套等生活设施，满足市民多元化的居住需求；在空间打造上，一方面构建23公里“超级城市绿链”，串联天河CBD、珠江公园、天河公园等城市核心节点，让居民推窗见绿、出门入园，享受生态宜居的生活体验，另一方面保留马场瞭望塔、记分牌等历史构件，打造集生态、文化、运动于一体的“人民文体新客厅”，为居民提供丰富的休闲娱乐场景；更将以生态花园办公、高端商务总部为载体，引入“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化消费链，集聚高端商业与潮流体验资源，实现居住、工作、消费、休闲的无缝衔接，打造产城融合、引领湾区发展的中央活力区和国际消费中心。
马场空间效果示意图
3.广州白云区太和田心安置房项目正式动工
2月24日，广州白云太和田心安置房项目正式动工。当天，恰逢春节后的首个工作日，由中建国际投资广东公司投资建设的广州白云太和田心安置房项目在太和镇举行开工仪式，标志着这一重点民生工程迈入实质性建设阶段。
项目位于广州民营科技园核心区，紧邻地铁太和站，地理位置优越，总用地面积约10.7万㎡。作为广州民营科技园核心区的重要民生配套工程，项目规划建设5栋现代化住宅，提供约690套安置房，并配建一所涵盖30班小学和36班初中的学校，预计可提供3150个优质学位，为广州民营科技园吸引人才、留住人才提供坚实的安居保障。
据了解，该项目预计于2027年底竣备，建成后将有效改善当地居民居住条件，提升区域城市形象，完善广州民营科技园配套功能。作为集居住、教育、商业于一体的综合性社区，该项目不仅是民生安居工程，更是白云区推进城市内涵式发展，高质量推动城市更新的重要载体。
4.广州花都区福宁路15-17号危旧房改造开工
2月25日，花都区危旧房自主更新3.0模式福宁路15—17号项目开工仪式举行。这一承载着老城区居民安居期盼的民生工程，紧扣着人民群众生活水平高质量发展的民心工程正式迈入实体建设阶段。
福宁路15号之一、15号之二的两栋砖混小楼，始建于上世纪70年代，历经四十余载风雨洗礼，这两栋承载着28户退休老职工青春与记忆的居所日渐破败，改善居住环境成为大家心底最迫切的期盼。
面对居民们日益迫切的安居心愿，花都区以创新破题，参照集群街2号筹资模式，由产权业主承担主要改造成本，并委托企业全流程代建，为这片老旧房屋带来了重生希望。福宁路项目在1.0模式单栋原拆原建、2.0模式商业物业成片连片改造的基础上，打破单栋建筑和宗地界限，将2栋D级危旧住房、1栋D级商业公房、1栋C级办公公房纳入统一规划，以“自拆自建+多栋连片+跨宗共建”的创新路径破解老城更新难题。
作为花都区危旧房自主更新模式的全新升级实践3.0版本，此次改造秉持“螺蛳壳里做道场”的精神，通过“两栋并一栋”抽疏布局，释放超过2200㎡公共空间，预计新增机动车位38个、非机动车位76个，解决居民停车难问题；改造约2600㎡闲置公房，打造集社区居委、颐康服务站、商业网点于一体的“社区服务枢纽”，并改建青年公寓、打造绿化花园退台等特色场景，植入“一老一小”共享空间，实现住宅、商业、办公多用途物业融合，构建全龄友好的社区生态。
从“住有所居”到“住有宜居”，福宁路项目始终以打造安全舒适绿色智慧的“好房子”为核心，从“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”五个维度全链条筑牢品质内核。设计单位省建院精研细磨、反复迭代优化设计方案，将不规则户型规整为4个标准户型，创新设计“X可变空间”适配青老共居、多代同堂的家庭结构，以匠心设计筑牢高品质居住空间根基；建材品牌将由居民自主选择，优先选用防滑地砖、无障碍设施建材和环保无醛辅料，贴合老年居民的生活需求；建设中采用“工厂建造+现场安装”智能建造模式，大大减少现场工作量，预计2026年底即可竣工；后期还将孵化社区运维中心，通过停车场委托经营反哺物业管养，建立全生命周期的社区管理机制，让居民不仅住上新房子，更能住上“好房子”。
03
项目动态
本周，广州市共发布6个项目动态：控制性详细规划调整3项，用地面积56.3万㎡；征收补偿安置方案公告1项；土地征收公告2项，用地面积2.5万㎡。
1、控制性详细规划调整
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广州市天河区石牌村城中村保留提升改造项目
用地位置：位于天河区南部，中央商务区与环五山创新策源区的交汇处，西侧紧邻珠江新城，东侧毗邻暨南大学，南至黄埔大道，北至中山大道
申请调整内容：
1、路网调整：本次规划顺应现状村落肌理，规划范围支路由“两横一纵”调整为“三横两纵”，道路宽度由20米调整为15米。道路面积由10.02万㎡增加至10.79万㎡，道路网密度由8.34km/k㎡增加至9.89km/k㎡。
2、用地布局及规划指标调整：规划范围内新增商住混合用地、商业商务用地以及文物古迹用地，根据实际情况调整一处学校地块边界，调整后总建设量为197.02万㎡，相比现行控规建设量增加3.87万㎡。
（1）AT0711047地块：由村生活用地调整为二类居住用地兼容商业商务用地，用地面积13638㎡，计容建筑面积88647㎡（其中，居住建筑面积65800㎡，商业商务建筑面积17167㎡，公共服务设施面积5680㎡），容积率≤6.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑限高150米。
（2）AT0711048地块：由村生活用地调整为文物古迹用地，用地面积1407㎡。根据文物保护相关要求落实临时保护范围（以建筑本体为界向外延伸5米）和临时建设控制地带（以临时保护范围线为界向外延伸10米）。
（3）AT0711054地块：由二类居住用地调整为商业商务用地，用地面积5431㎡，计容建筑面积21180㎡（其中公共服务设施面积1560㎡），容积率≤3.9，建筑密度≤50%，绿地率≥25%，建筑限高130米。
（4）AT0711019地块：为中小学用地，用地面积12662㎡，容积率≥0.7，绿地率≥35%。
（5）结合道路调整相应同步修正沿线地块边界。
3、公服设施优化：AT0711047地块配建16处公共服务设施，含1处社区嵌入式服务综合体，1处社区颐康服务站，1处社区卫生服务站，以及其他社区公服设施；AT0711054地块配建5处公共服务设施，含1处小型消防站，以及其他社区公服设施。两个地块新增公服设施总建筑面积为7240㎡。
项目改造范围示意图
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广州市黄埔区南岗街道南岗社区亨元、柯庄片区城中村改造项目首期（AP0707规划管理单元）
用地位置：位于黄埔区南岗街南岗社区，北至笔岗路（大沙东路），东至广深沿江高速，南至黄埔东路，西至丹水坑路（东鹏大道）
用地面积：377800㎡
主要批准内容：
一、用地布局调整：首期控规调整范围内，将村庄建设用地（二类居住用地）、行政办公用地、社会福利用地、商业商务用地等调整为二类居住用地、二类居住兼容商业商务用地、商业商务用地等，优化公园绿地、水域用地布局和边界。首期规划调整范围外，结合改造范围、规划道路、用地权属等调整地块边界并优化绿地布局。
二、开发强度调整：调整后，首期规划调整范围内总建筑面积为97.24万㎡，较现行控规增加66.52万㎡。首期规划调整范围外总建筑面积较现行控规增加0.89万㎡。
三、道路交通规划：完善路网体系，提升通行能力，新增次干道1条、支路3条，优化次干道线位2条、支路线位1条。
四、公共服务与市政公用设施规划：调整后，首期规划调整范围内共配置公共服务与市政公用设施73处，总建筑面积6.54万㎡。
3
广州市黄埔区穗东街道黄埔东路北片城中村改造项目首期（AP0903规划管理单元）
用地位置：位于黄埔区穗东街道夏园社区、黄埔东路与沙园东路交汇处
用地面积：185500㎡
主要批准内容：
一、用地布局调整：
（一）首期规划调整范围内，将所涉用地调整为商业用地兼容商务用地兼容一类工业用地兼容公共交通场站用地兼容社会停车场用地、商业用地兼容商务用地兼容社会停车场用地、商业用地兼容商务用地兼容二类居住用地、防护绿地、公园绿地兼容防护绿地、公园绿地兼容城市轨道交通用地、水域等。
（二）首期规划调整范围外，将所涉用地调整为农林用地、防护绿地、公园绿地兼容防护绿地、一类物流仓储用地、水域等，并优化供电用地的用地边界。
二、开发强度调整：调整后，首期规划调整范围内，总建筑面积为49.37万㎡，增加13.13万㎡；首期规划调整范围外，总建筑面积为5.71万㎡，减少14.50万㎡。
三、公共服务设施调整：调整后，首期规划调整范围内，规划公服设施建筑面积0.17万㎡，共25处，增加23处。
四、道路交通调整：优化道路网络，局部拓宽1条次干道（沙园东路），优化2条支路，在AP0903040地块预留满足AP0903041地块通行的道路。新增公交首末站1处，社会停车场由1处调整为3处。
2、征收补偿安置方案公告
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广州市越秀区矿泉街道瑶台城中村改造项目沙涌南片区G1地块
项目位置：位于越秀区沙涌南村南大街45号
征收补偿安置方式：征收范围内被征收人可以选择房屋产权调换或货币补偿其中一种补偿安置方式。
1、货币补偿：
（1）被征收房屋价值：被征收房屋价值的补偿按市场评估价进行货币补偿，市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。房屋征收决定公告后30个工作日内，被征收人应在公布的全市国有土地上房屋征收评估机构名录中协商选定房地产价格评估机构；半数以上被征收人共同选定一家房地产价格评估机构，且该房地产价格评估机构于2日内未提出异议的，视为协商选定有效。如协商选定不成或评估机构不接受委托的，将通过摇珠的方式随机确定。
（2）弃产补助：被征收人选择货币补偿的，并在发出房屋征收决定公告之日起60天内签订协议的，按照被征收房屋建筑面积1000元/㎡计算，一次性给予被征收人弃产补助。
2、产权调换：被征收人选择房屋产权调换的，可以选择不同用途房屋进行产权调换，按照本方案规定的被征收房屋的市场评估价与产权调换房屋的市场评估价，结清差价。市场评估价由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，房屋市场价值评估时点为房屋征收决定公告之日。超出应安置部分产生的相关费用和税费，按有关规定缴纳。
该补偿方案为国有土地上房屋征收补偿方案。
官方链接：
http://www.yuexiu.gov.cn/yxdt/rdzt/zdlyxxgk/gytdsfwzsbc/fwzsxmxx/content/post_10697144.html
规划意见红线范围图
3、土地征收公告
1
广州市越秀区矿泉街道瑶台城中村改造项目（新建北环辅道市政项目大塘基地块）
项目位置：位于越秀区矿泉街道
用地面积：563㎡
拟征收土地现状：拟征收广州市越秀区矿泉街瑶台村第六经济合作社、瑶台村第七经济合作社农民集体所有土地面积共0.0563万㎡（0.8445亩），全部为建设用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广州市人民政府关于公布实施征收农用地区片综合地价的公告》的规定，土地补偿费标准为25.5万元/亩（折合382.5万元/万㎡），安置补助费标准为25.5万元/亩（折合382.5万元/万㎡）。
安置方式：
（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）等有关规定，按实际征收土地面积的10%，按照置换物业方式安排留用地。
征地范围图
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广州市白云区松洲街道白云区螺涌村、松南村、松北村城中村改造项目（松南安置区）
项目位置：位于白云区松洲街道
用地面积：24796㎡
拟征收土地现状：拟征广州市白云区松洲街松南经济联合社集体所有土地2.4796万㎡（37.1940亩）。其中，现状地类为建设用地2.4796万㎡（37.1940亩），不涉及农用地、未利用地。根据用地报批地类还原相关规则，报批地类为建设用地2.4796万㎡（37.1940亩），不涉及农用地、未利用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，征地区片综合地价标准为585万元/万㎡（土地补偿费标准为292.5万元/万㎡，安置补助费标准为292.5万元/万㎡）。
安置方式：
（1）货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，按照实地留地安排留用地。
征收范围图
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市场资讯
1.土地挂牌
本周有2宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有19宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有3个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2026年2月23日至2026年3月1日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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