在深圳，旧改某种程度上曾被视作为“全家的希望”，或者“全村的希望”。
但近几年，旧改显然很难成为大家的希望，反而更多项目被曝出停滞消息。然而，今年情况有可能出现好转。
根据@深圳发布 的消息，2月初深圳举办城市更新工作现场推进会。近期，会上一份名为“2026年深圳百个城市更新项目攻坚行动项目名单”在业内疯传。
深圳旧改的春天要来了吗？
今年投资目标1680亿？
网传深圳重点攻坚这104个旧改
根据网传消息，深圳以攻坚推进百个城市更新重点项目为抓手，全力以赴推动项目快落地、快开工、快建设，确保完成2026年初亨氏更新领域固定资产投资1680亿元。
1680亿是什么概念？对比一下：2025年深全市固定资产投资额7967.53亿元，如果一个领域的投资就能达到约两成，其分量不言而喻。
而根据网传图片，涉及的攻坚项目数量一共是104个，宝安和龙华最多，均为15个，其次是南山，然后是罗湖和龙岗。
从投资目标来看，金额在200亿以上的区域有4个，南山、宝安、龙华和龙岗；南山区最多，295亿元。
▲网传深圳百个城市更新项目攻坚行动资料
具体项目也同步曝光，拟建成时间从2026年至2032年不等。
目前官方暂未“认领”这份清单。我们向城市更新领域的业内人士打听了一下名单的真实性和准确性，其表示“差不多吧。”
以下清单尚未核实，仅供参考。（图源：@合一城市更新）
南山（含前海）
共19个项目入选。其中，2个项目取得规划批复，9个项目实施主体公示，7个项目开工建设，1个项目已建成。
福田
共10个项目入选。其中，1个项目取得规划批复，3个项目实施主体公示，6个项目开工建设。
罗湖
共13个项目入选。其中，有2个项目计划立项，2个项目取得规划批复，2个项目实施主体公示，7个项目开工建设。
宝安
共15个项目入选。其中，有4个项目计划立项，2个项目取得规划批复，3个项目实施主体公示，6个项目开工建设。
龙华
共15个项目入选。其中，10个项目实施主体公示，5个项目开工建设。
光明
共5个项目入选。其中，有1个项目计划立项，2个项目实施主体公示，2个项目开工建设。
龙岗
共12个项目入选。其中，有2个项目计划立项，4个项目取得规划批复，2个项目实施主体公示，4个项目开工建设。
盐田
共8个项目入选。其中，4个项目实施主体公示，4个项目开工建设。
坪山
共5个项目入选。其中，有1个项目计划立项，1个项目取得规划批复，3个项目开工建设。
事实上，外界之所以如此关注官方攻坚的旧改项目，是因为这几年城市更新领域真的太难了。
开发商难，业主更难。
而翻看去年深圳官方明确提到要推进的拆除重建类城市更新项目，也有好消息，很大一部分项目都完成了既定目标。
旧改推进太难了！
深圳发布新政助力项目盘活
去年3月，我们扒出了各区城市更新局/街道办的工作计划，并找到约70个被点名的旧改项目（含城市更新、拆除新建类城中村改造和棚改）。
一年过去了，它们推进得怎么样？
先说结论：据不完全统计，出现实质性进展的项目至少有29个。
▲复盘2025年各区点名推进的目标，最新进展统计于2026年3月
例如关注度很高的南苑新村旧改，去年进行房屋征收，东区多栋楼被拆除。
▲ 南苑新村部分楼栋已拆除，图源小红书网友@打工人
根据业主提供的信息，万科方面称，计划2026年一季度完成拆平，二季度启动开工。
但也有项目未达预期，例如金蚝小镇项目。
去年7月沙井大街片区重点城市更新单元规划（草案）公示，本以为正式规划方案很快获批复，但截至目前都还没有消息。
去年11月，深圳规自局回复网友咨询时表示，因项目规划公示方案不符合《住宅项目规范》要求，待优化完善方案后按程序报批。
▲项目位置示意
同样受《住宅项目规范》影响的还有处于前期工作的旧住宅小区，例如南山荔园新村，此前被街道办点名推进，但官方已明确回复：限容积限高之下，这个项目不具备经济可行性。
上述被官方点名的旧改项目只是深圳城市更新领域中极小的一部分。
据合一城市更新统计，截至2026年3月1日，深圳已立项的城市更新项目有1064个，进入实施主体公示阶段的项目有558个。
而现实是，市场进行冷静期、房企资金紧张等原因，即使是确认了实施主体的旧改项目也未必能顺利推进，布心花园一二四区项目就是一个典型案例。
面对困局，深圳并非无动于衷。
近日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局联合印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》。（下称《通知》）
针对未完成规划审批的城市更新项目，上述《通知》推出了一系列优化措施，旨在降低项目开发门槛，加速存量土地盘活。
具体来看，《通知》从合理核定土地移交率、优化保障性住房配建要求、允许“清调供”项目局部调整规划、统筹各方力量推动项目实施等四大措施推动城市更新暴雷出险项目纾困盘活。
在业内看来，此次新政通过相关措施试图为开发商留出利润空间，打破旧改项目“拆不动、赔不起”的恶性循环。
对于普通人/旧改项目业主而言，最关注的或是不再“强制配建”保障房这一方面。
在过去很长一段时间里，深圳的城市更新项目肩负着配建保障性住房的“硬任务”。虽然这有效增加了公共住房供给，但极大推高开发商的建设成本，客观上也推高了项目容积率，令回迁业主们的居住体验“打了折”。
此次《通知》做出了重大调整：对于未完成规划审批的旧改项目，原则上可不配建保障性住房，同时取消相应的容积率奖励。
合一城市更新研究院认为，这一“减负”举措直接利好项目收益率。对于开发商而言，不再背负配建指标，意味着可以更专注于提升商品房品质，有利于修复市场动力，稳定投资预期。
政策助力松绑之下，或许深圳城市更新的春天要来了。
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