根据中指研究院、克而瑞等权威机构发布的2026年1-2月房地产企业销售数据，万科经历了显著的排名下滑。

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一、排名下滑的具体表现

1. 单月排名大幅后退

2026年1月： 万科在全口径销售额榜单中位列第9位。

对比2025年1月： 当时万科排名第5位，这意味着在一年内下滑了4个位次。

2. 累计排名进一步下降

2026年1-2月累计： 万科降至行业第10位，成为TOP10的"守门员"。

头部阵营格局： 前四名保持稳定，依次为保利发展（257亿元）、中海地产（229.4亿元）、华润置地（217亿元）和绿城中国（183亿元）。

3. 销售额表现疲软

万科与滨江集团共同成为TOP10中"百亿俱乐部"的门槛成员，两家企业1-2月累计销售额均未突破百亿元。具体来看，万科1月销售额据不同机构统计在52.1亿至55.8亿元之间，较2025年12月的百亿级水平出现断崖式下跌。

二、行业整体环境背景

1. 市场整体低迷

2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%；权益销售额为1321.4亿元。中指研究院分析认为，这主要是由于2024年"9.26新政"后市场预期恢复，导致2025年1月基数较高，相比之下2026年1月同比出现明显下降。

2. 各阵营普遍承压

• TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%

• TOP11~30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6%

• TOP31~50房企销售均值为10.3亿元，同比下降21.0%

三、万科自身经营困境深度分析

1. 连续巨额亏损创纪录

2025年业绩预告： 预计归属于上市公司股东的净利润亏损约820亿元，这是万科连续第二年亏损。

两年累计亏损： 2024-2025年累计亏损达1314.78亿元，已接近公司当前总市值（约566.7亿元）的2.3倍。

2. 债务压力空前巨大

债务规模： 截至2025年三季度末，有息负债合计3629.3亿元，货币资金仅656.8亿元。

偿债高峰： 2026年将迎来密集兑付期：

• 4-7月：行权到期债券本金112.66亿元，包括"23万科MTN001"（20亿元，4月23日到期）、"23万科MTN002"（20亿元，4月26日到期）、"23万科MTN003"（20亿元，6月15日到期）等

• 全年境内债到期规模超过120亿元

现金短债比： 低至0.43，资金缺口超过850亿元。

3. 销售端全面崩盘

2025年销售额： 同比暴跌45%-47%，从2024年的约2470亿元骤降至1300-1400亿元区间。

开发业务毛利率： 2025年前三季度仅2.0%，主业几乎无利可图。

4. 资产减值计提沉重

存货跌价准备： 2025年前三季度新增计提91.93亿元，期末余额高达227.32亿元。

资产处置折价： 部分资产交易和股权处置价格低于账面值，进一步加剧亏损。

四、策略调整与自救措施

1. 市场布局趋于保守

在上海等重点城市，2026年开年以来万科未有新拿地或新项目启动迹象，反而通过出售优质资产回笼资金。例如，上海七宝广场等核心资产的出售成为公司收缩战略的缩影。

2. 债务重组艰难推进

展期方案： 2026年1月，万科对68亿元债券实施"部分现金兑付+分期展期+资产质押"组合方案，其中"21万科02"公司债展期方案以92.11%的同意率获得通过。

股东支持： 深铁集团累计提供超300亿元股东借款，最新一笔23.6亿元借款利率仅2.34%，专项用于债券兑付。

3. 经营服务业务成为"压舱石"

尽管开发业务承压，但万科的经营服务板块在2025年三季度实现收入435.7亿元。其中：

• 长租公寓（泊寓）管理规模超20万间，出租率94%，稳居行业第一

• 物业服务（万物云）在管项目超6900个

• 物流仓储运营面积位列行业第一梯队

五、行业格局对比与启示

1. 央国企优势凸显

与万科下滑形成鲜明对比的是，保利发展、中海地产、华润置地等央国企继续稳居头部阵营，凭借资金实力和信用优势在行业调整期展现出更强韧性。

2. 优质民营房企展现活力

部分民营房企如滨江集团、龙湖集团、兴耀地产等经营相对稳健，在保持销售业绩的同时仍维持一定投资规模。兴耀房产前两个月销售额同比大幅增长319%，成为行业亮点。

3. "黑马"企业冲击格局

中旅投资从去年未进前十跃升至今年1月的第5位，凭借前两个月的优异表现仍居于行业第8位，挤占了原有排名。

六、未来展望与关键挑战

1. 短期生存考验

2026年4-7月的偿债高峰是万科面临的最直接挑战。若销售未能回暖（需月均200亿元回款水平），现金流枯竭风险依然存在。

2. 转型路径探索

万科正从"高周转开发商"向"轻资产城市综合运营商"转型，重点发展物业服务、长租公寓、物流地产等经营性业务。万物云REITs的推进、泊寓与深铁合作的"轨道+租赁"模式等创新尝试，可能成为公司未来价值支撑点。

3. 政策环境依赖

随着"三条红线"监管要求的基本取消，行业进入"分类监管"阶段。万科能否利用政策窗口期完成债务重组和业务调整，将决定其能否避免滑向破产边缘。

万科的排名下滑不仅是企业个体困境的体现，更是中国房地产行业从增量扩张向存量运营转型的缩影。在行业逻辑彻底重构的背景下，曾经的"优等生"必须通过彻底的财务出清、业务重塑和模式创新，才能在这场生死突围战中找到重生之路。