引言
一向低调沉稳的中海，最近闹了个不大不小的笑话。因为疑似炒作“温州炒房团重返上海”一事，霸榜上海房地产业内“吐槽榜”长达1周，热度到今天仍在上升。
图源网络
申度君今天和一个业内人士聊天，他不认识中海的操盘手，描摹得却意外精准：40-50岁、男性、从万科或者龙湖出来的。他进一步点评道：“操盘手段直接，却有赶不上时代的嫌疑；炒作手法略失美感，一定不是女性。”
这位朋友的妙语，令申度君拍案叫绝。但是反过来想，为什么一向沉稳的中海，此番却有失常的操作？原因很明显——安澜上海的销售接力棒交到了中海手上，压力不小。
用一段不可证实真假的轶事，开启今天这篇实际上十分严肃的文章。今天申度君要来说一说中海地产的2026年。
记得2024年申度君曾写过一篇《最好的上海，有最好的中海》。那时候的中海确实是风光无两。但2025年，中海的日子不算太好过。而申度君大胆预测：2026年，将会是中海这几年以来，最难的一年。
01
复盘 2025：销售腰斩，拿地加倍
根据克而瑞、中指研究院 2025 年上海房企销售榜单，中海地产 2025 年在上海的核心业绩如下：
全口径销售额：280.46 亿元，位列上海房企全口径榜第 4 名，较 2024 年 702 亿的峰值下滑 60.05%；
权益销售额：252.3 亿元，位列上海房企权益榜第 3 名，较 2024 年 485 亿下滑 47.98%；
市场份额：3.2%，较 2024 年的7.8%大幅收缩，从绝对龙头滑落至第一梯队尾部。
业绩下滑的核心原因是结构性断档。2025 年的业绩腰斩，并非中海产品力失效，而是 2024 年的业绩神话本身具备极强的特殊性，2025 年进入了天然的“空窗期”：
2024 年的 702 亿，近80%以上来自三大一次性集中入市的大盘：新天地顺昌玖里（单盘 196.5亿）、恒昌玖里（单盘 158亿）、徐汇滨江领邸玖序（单盘187 亿），三大项目均为 2022-2023 年储备的大盘，2024 年集中释放业绩；
2025 年，中海在上海主力销售项目为杨浦滨江云邸玖章，剩余业绩来自 2024 年三大红盘的尾盘续销；2025 年下半年入市的真如环宇玖章，首开 90 套房源的销售额约 12.6 亿，大部分网签计入 2026 年，未能对 2025 年业绩形成有效支撑；年底抢开的安澜上海，第一批次由招商操盘，由4家企业联合，销售业绩分配详情未知，且去化情况一般，对业绩无法形成有力补充。
简言之，2024 年的702 亿是“多年储备一次性爆发”，2025 年的280 亿是“青黄不接的正常回落”，但真正的问题在于：中海在 2025 年的激进拿地，把所有的业绩希望，都押在了 2026 年的上海高端市场。
再复盘一下中海去年的拿地节奏。可以说是让所有企业都艳羡的节奏。
2025 年，中海在上海土地市场彻底反转了 2023-2024 年的谨慎风格，全年拿下 5 宗核心地块，总拿地金额约300 亿（不精准统计，涉及到联合拿地权益金额，仅供参考），占中海 2025 年全国拿地总额的约4成，是上海市场拿地金额最高的房企。
从拿地逻辑来看，中海的布局非常清晰：100% 聚焦上海内中环核心地段，100% 瞄准高端改善与顶豪市场，彻底放弃刚需与远郊市场。这个布局思路，在当前的市场情况下，可谓非常高明和准确。但急转直下的市场，也给到了中海很大的挑战，导致中海不得不迎来艰难的2026。
1、成本全线高企：5宗地块中，3 宗地块楼面价超 9 万 /㎡，徐汇云锦路地块 14.85 万 /㎡的楼面价，创下上海非风貌住宅用地单价纪录，保本售价需达 18 万 /㎡以上；
2、业态高度集中：所有项目均为 10 万 + 高端产品，其中 3 宗为总价 3000 万以上的顶豪项目，完全绑定上海高端市场走势；
3、开发难度极大：东安新村超级大盘、东斯文里风貌项目，涉及历史保护、旧改协调、审批流程复杂等问题。
02
2026年：6大项目，一半 “硬骨头”
2026 年，中海在上海的货盘分为三大类：在售续销项目、待入市全新项目、潜在储备项目，合计 6 个主力项目，总可售货值约近700亿元（非准确数字，包含权益金额，占比不详，仅供参考），是上海市场可售货值最高的房企之一。这些项目中，约60% 的货值面临着极大的开发与去化阻力。
（一）在售续销项目：热度分化，尾盘去化承压
1. 杨浦・云邸玖章
基础信息：总建面 23.8 万㎡，总户数 780 套，均价 10.5 万 /㎡，2025 年 4 月首开，是 2025 年中海上海的主力业绩盘；
2026 年现状：已售约 650 套，剩余约 130 套房源，主力为 104㎡三房、144㎡四房，待售货值约 15 亿元；
核心阻力：项目热度呈现 “断崖式下滑”，首开认购率 246%，二批次 210%，到 2025 年 12 月六批次加推时，86 套房源开盘 2 个月仅网签 5 套，认购率不足 60%。核心原因是杨浦滨江 10 万 + 新房供应扎堆，2026 年板块内有超 12 个同价位项目在售，客户被严重分流，项目无绝对产品溢价。
2. 普陀・环宇玖章
基础信息：住宅总建面 8.585万㎡，总户数约630 套，均价 11.8 万 /㎡，2025 年 12 月首开，首开 90 套房源认购率 155%，触发积分限售；
2026 年现状：剩余约 540 套房源，待售货值预估约 85 亿元（非准确数字，仅供参考）；
核心变量：首开数据遭遇行业质疑，去化依赖真如板块稀缺性与低总价优势（123㎡三房总价约 1450 万），但真如板块的高端市场认知仍需培育，同板块内 2026 年有 3 个全新项目入市，后续去化如何存在不确定因素。
3. 安澜上海
基础信息：全国总价地王，总建面 53.4 万㎡，住宅约40 万㎡，总货量 1000 + 套，主力户型 170-400㎡，总货值约 400 亿元，其中中海应该占据业绩大头；
核心优势：徐汇滨江超级大盘，是中海上海未来 3 年的主力粮仓；
核心阻力：中海 2026 年最大的不确定性来源。其一，首开不理想，目前市场对安澜上海乃至于东安板块前景存疑；其二，1000 + 套千万级房源集中入市，将直面徐汇滨江的供应内卷，后续去化压力极大。
（二）待入市全新项目
1.徐汇滨江云锦项目
基础信息：徐汇滨江核心区，紧邻云锦东方，容积率 1.5，仅 88 套房源，60 套 300㎡起洋房 + 28 套联排别墅，预计均价 22 万 /㎡，总价 6500 万起，总货值约 60 亿元，预计 2026 年二季度入市；
核心优势：徐汇滨江近 5 年唯一的纯低密宅地，别墅产品稀缺性极强，紧邻上海顶豪标杆云锦东方，天然承接高净值客群；
致命阻力：14.85 万 /㎡的楼面价，决定了项目无任何降价空间，而 2026 年上海 6000 万 + 顶豪市场供应井喷，争夺极其激烈。项目走量周期预计较长，无法对 2026 年业绩形成大规模支撑，反而可能成为“站岗”的地王项目。
2. 静安・东斯文里项目
基础信息：苏州河核心区，上海现存规模最完整的广式石库门建筑群，风貌保护住宅，总户数约 120 套，主力户型 200-400㎡，预计均价 18 万 /㎡，总货值约 80 亿元，预计 2026 年三季度入市；
核心优势：上海内环内稀缺的石库门风貌住宅，地段与产品双重稀缺；
核心阻力：风貌项目审批流程复杂，入市时间存在不确定性；且 2026 年上海风貌别墅供应超 200 套，客户圈层极窄，去化周期长，难以快速回款。
（三）潜在储备项目：黄浦建国东路旧改
中海 2020 年与黄浦区签约开发建国东路 67、68、69、70、71 街坊，其中 69、70 街坊已开发为顺昌玖里、恒昌玖里，2024 年售罄；剩余 67、68 街坊，中海持股 2%，由永业集团操盘，总建面约 35 万㎡，总货值约 300 亿元，预计 2026 年年底入市，中海可分得权益业绩约 6 亿元，对整体业绩影响有限。
03
结语：2026，“最难的一年”
2026 年，中海上海的核心目标，不再是冲规模、保利润，而是保现金流、保项目落地、保市场份额。面对激烈的市场竞争，中海大概率会降低利润预期，针对安澜上海、云邸玖章、环宇玖章等续销项目，启用中介，快速回款；针对待入市项目，降低预期，以贴近限价的价格入市，确保首开去化。
2026 年是分水岭，决定未来 5 年站位。2026 年，对中海上海而言，是真正的 “生死年”。如果安澜上海力挽狂澜、云锦路顶豪项目实现溢价、真如项目完成去化，那么中海将有机会重执“权杖”；如果项目入市延后、去化失利，那么中海将深陷泥潭、失去行业头部位置。
从 702 亿的销冠神话，到 280 亿的业绩腰斩，再到 2026 年的高地压城，中海上海的起落，本质上是央企重仓一线战略的缩影。2024 年，中海靠上海豪宅市场的红利，站上了行业之巅；2026 年，中海也将扛起更大的压力，去面对一场许久未曾经历的“逆风战局”。
“2026 年是中海上海最困难的一年”，没有奇迹，只有苦战；没有规模狂欢，只有极限兑现。而这场战役的结果，不仅决定了中海在上海的未来，也将为整个行业，写下一份央企在一线高端市场的生存样本。
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