2026.03.06
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作者 |第一财经 吴斯旻
2026年政府工作报告提出，今年要“着力稳定房地产市场”，并要有序推动“好房子”建设，高质量推进城市更新。
围绕今年房地产领域的重点工作以及“十五五”期间城市存量转型仍需回应的重点议题，第一财经6日在全国两会上海市代表团全体会议开放日现场，采访了全国人大代表、上海富申评估咨询集团董事长、上海市城市更新专家委员会副主任樊芸。
如何推动“好房子”销售？
“现在上海‘好房子’住宅项目的得房率可以达到93%-94%，这与前两年当地某豪宅项目得房率低至67%形成了鲜明的对比。”樊芸提及这一调研结果。
她认为，“好房子”建设一方面可以推动房屋销售，另一方面也降低了城市政府征收动迁的成本，吸引央企等社会资本投入城市更新领域。
过去，部分住宅项目得房率偏低。樊芸以上述豪宅项目为例称，每月业主必须承担350平米的物业管理费，每平米物业管理费大约是20元。
近两年来，“好房子”项目的落地有效提高了业主得房率，给购房者带来实惠。她认为，在房地产市场调整的过程中，推广“好房子”与提振住房消费息息相关。
为了进一步促进“好房子”销售，樊芸提出三点建议：一是在“十五五”期间“推动住房销售逐渐取消公摊面积”，让购房者“花同样的钱拿到更大的居住面积”，随着后续房价回调，这一利好会进一步显现；
二是让物业可问责、可更换，也即居住者有权“取消不负责的物业”。从更长期来看，鼓励“物业管理”转型为“物业服务”，推动“好房子”与“好物业”“好社区”有机结合；
三是让地铁等公共交通覆盖更多“好房子”。房屋价值的一大决定因素是地段。当前不少购房者，尤其是一线城市购房者买不起中心城区的住房，退而求其次选择远郊的住房。
“以上海为例，这是全球地铁里程最长的城市之一，如果让当地地铁能建到每个小区的门口，远郊购房者也就能享受到中心城区的便利。”樊芸说。
城市更新的上海方案
在谈及城市更新工作时，樊芸对第一财经表示，在上海，超长特别专项债等政府资金有力地推动了城市更新工作。
与此同时，上海在城市更新中也有多项创新做法：比如，去年上海大规模推动存量收储，并将收储资源优先用于科创发展，同时给予相关科创企业低利率、最高达到10年的还款周期，还允许同一储备项目不同地块之间的自由调剂使用，这些政策缓解了政府的收储资金压力，保障了重大产业项目落地，推动城市新质生产力发展。
另一项创新做法是鼓励政府企事业单位的空间向市民开放，这类做法在推动更多主体参与到城市更新领域的同时，精细化提升城市品质。
此外，上海近年来将城市工业用地遗址等低效用地更新为高科技产业园区。去年，樊芸在当地房地产租金市场下行期做过一次调研，在徐汇区滨江，随着更新后产业上下游企业陆续搬迁至某园区，该园区周围房租普涨了2元。
去年8月，上海规自局还发布了《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》，核心是通过深化“三师”联创机制，推动上海城市更新高质量发展。
樊芸认为，上海所探索建立的责任规划师、责任建筑师、责任评估师联创工作机制，加强城市更新专业技术支撑，也意味着各高校建筑设计、城市规划等专业毕业生和相关市场化机构，未来仍大有可为。
“城市更新不仅要发挥地方规划设计院等事业单位作用，更要发挥第三方市场化的专业力量的作用，使三师联创机制真正落地，在城市更新中发挥更大的作用。”樊芸说。
以立法推动住房维修基金使用
对于城市更新的下一步，樊芸认为，首当其冲是增强房屋质量和安全，尤其应该关注老旧高层的减灾防灾能力。
与此同时，应通过立法推动住房维修基金活化用于消防、房屋结构老化等领域，系统提升住房安全和城市韧性，“谈及房屋质量和安全，监管是一方面，资金来源则是另一方面”。
资金尤其需要投向救灾能力提升上。樊芸表示，去年香港大埔大火事件对高层建筑聚集的内地超大特大城市，亦有警示。以上海为例，据其调研，中心城区的高层建筑大概6.6万幢，这些建筑楼层很多都在30层以上，而目前国内消防救援云梯一般只能达到50米左右，救援能力远无法匹配高层建筑的救援需求。至于能够达到100米左右的消防云梯，一是市场少有，二是在实际救援中，可能面临过桥、隧道等障碍。
“为了实施救援，我最初考虑大力发展消防高端制造业。但经过调研，我的想法与之前有所不同。地方消防局领导告诉我，目前我国的消防设备在国际上处于领先地位，许多国外的设备制造商都要向中国学习。但遗憾的是，这类先进设备市场占有率不高。”樊芸说。
那么，谁来投资？如何提高市占率？
樊芸提出设想：撬动住房维修基金，将其用于此类先进救灾救援设备研发。在相关设备面市后，优化政府相关招投标方式，促进更多先进救灾设备投入使用。
微信编辑| 小羊
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