根据龙湖集团2026年3月6日发布的未经审核营运数据，2026年1-2月公司累计实现总合同销售金额人民币44.5亿元，合同销售面积52.7万平方米。这一数据与2025年同期的99.4亿元相比，同比大幅下降55.2%，出现了“暴跌”态势。
一、详细销售数据分解
2026年1-2月具体销售情况：
• 1月单月：合同销售金额24.5亿元，合同销售面积30.0万平方米
• 2月单月：合同销售金额20.0亿元，合同销售面积22.7万平方米
• 股东权益部分：2月归属公司股东权益的合同销售金额13.4亿元，权益销售面积16.7万平方米
历史对比数据：
• 2025年1-2月：累计合同销售金额99.4亿元
• 2025年全年：合同销售金额631.6亿元，同比下降37.54%
• 销售单价变化：2025年销售均价同比下降14.2%至1.22万元/平方米
二、行业整体背景
龙湖销售额的大幅下滑发生在房地产行业深度调整的背景下。根据克而瑞数据，2026年1-2月TOP100房企实现销售操盘金额2888.7亿元，累计同比降幅近30%。光大证券数据显示，1-2月TOP100房企全口径销售金额同比下降30.2%。龙湖的下降幅度（55.2%）明显大于行业平均水平。
从市场结构看，2026年1-2月销售额TOP100企业中，央国企和地方国资企业数量为52家，民营房企43家。虽然民营房企数量相较2025年全年有所增加，但市场分化明显，部分出险民营房企销售规模严重萎缩。
三、销售额暴跌的多重原因分析
1. 行业系统性下行与政策环境
2025-2026年中国房地产市场并未迎来预期中的复苏，反而在前期刺激政策退坡后出现了新一轮下行。龙湖管理层在2025年中期业绩会上坦言，市场“止跌回稳态势在今年二三季度面临着比较大的考验”。整个行业的有效需求萎缩和价格下行，使得即便是产品力突出的龙湖也难以独善其身。
2. 春节假期与季节性因素
2026年春节在2月中上旬，导致新房市场供求双方都进入了短暂的静默期。亿翰智库数据显示，2026年春节期间，近八成房企成交量同比下滑。推盘节奏放缓、产品品质差异、需求支撑不足成为主要制约因素。
3. 龙湖主动的“战略刹车”
龙湖销售额的暴跌远非市场波动的被动结果，而是管理层在2025年年初就定下的核心战略目标的直接体现。自2025年4月的业绩会起，公司管理层在多个场合反复强调，年度核心任务就是 “快速去库存、换回有质量回款” ，并加快对商办、车位及现房等滞重存货的去化。
在这一战略下，龙湖大幅削减了在非核心城市的推盘，坚决不做亏本买卖来换取虚假的销售规模。2025年全年新增土地投资极度谨慎，仅新增一块土地储备，权益地价7.66亿元，新增土建面积同比减少超过55%。这实质上是用未来的销售规模，换取当下的现金流安全。
4. 区域收缩与城市聚焦
从销售区域分布来看，2025年上半年龙湖合同销售额为350.1亿元，同比下降31.51%。公司全年超过90%的可售房源集中在一二线城市，坚决从低能级城市撤退。这种区域收缩策略虽然提升了资产质量，但也直接导致了销售规模的下降。
5. 时间走势：下半年压力加剧
从2025年时间走势看，龙湖销售压力在下半年急剧恶化。特别是9月、10月、11月，销售额同比降幅分别高达38.60%、55.36%和57.18%。12月单月销售额仅37.7亿元，同比暴跌53.6%，显示年底市场极度冰冷，去化异常艰难。这种下行趋势延续到了2026年初。
四、龙湖的“第二增长曲线”：经营性业务成为稳压器
与开发业务“断臂求生”形成戏剧性对比的，是龙湖经营性业务的强劲增长，这构成了公司穿越周期的真正基石。
2026年1-2月经营性收入表现：
• 实现经营性收入约44亿元（含税金额约47.0亿元）
• 其中运营收入约24.4亿元（含税金额约26.2亿元）
• 服务收入约19.6亿元（含税金额约20.8亿元）
2025年全年经营性业务表现：
• 实现经营性收入约267.7亿元（含税约285.4亿元），较2024年同期实现小幅增长，并创下历史新高
• 其中运营收入（商业投资等）约151.9亿元，服务收入（物业管理等）约133.5亿元
这部分经常性收入的意义已发生质变。有分析指出，其规模已能够覆盖公司全年的利息支出。这意味着，即便龙湖一块地都不拿、一套房都不卖，仅靠旗下近百座天街购物中心的租金和全国范围的物业服务费，就能维持公司最基本的运转和债务利息支付。
五、财务基本面与债务管理
尽管销售额腰斩，但龙湖的财务底盘在民营房企中依然展现出惊人的韧性。
债务管理成效显著：
• 2025年是龙湖的偿债高峰年，公司全年偿还负债超过600亿元
• 管理层计划将总有息负债稳定在1000亿元左右
• 截至2025年6月末，综合借贷总额已降至1698.0亿元，平均融资成本降至3.58%的历史低位
持续提前偿债，捍卫信用：
• 2026年1月5日，如期兑付“21龙湖02”的本金兑付与付息，涉及总金额约10.38亿元
• 2026年3月2日，完成“16龙湖04”的兑付，剩余本金1.47亿元，利息约0.06亿元
• 2025年12月初提前结清一笔总规模92.27亿港元（约85亿元人民币）的银团贷款
在本次兑付“16龙湖04”后，龙湖集团境内信用债仅余约33亿元。其中，2026年5月到期15亿元，8月到期10亿元，2027年1月到期8亿元。
六、评级机构观点与市场反应
2025年11月17日，标普全球评级将龙湖集团的长期主体信用评级从“BB”下调至“BB-”。评级下调原因主要为：1、就目前存量的消耗，2025年销售额将进一步下滑；2、毛利率持续下滑；3、杠杆率持续攀升。
标普预测，龙湖的债务对EBITDA比率将在2026-2027年维持在10倍左右，远高于2024年底的8.8倍。但标普同时指出，龙湖集团的评级展望稳定反映其预期，尽管房地产开发业务的合同销售额弱化，但是未来12个月内该公司的商业地产组合将助力其维持充足的流动性缓冲。
七、与同行业对比
在民营房企普遍面临流动性压力的背景下，龙湖仍被市场视为 “最具防御性的民营开发商”。与另一商业地产龙头新城控股相比，龙湖展现出不同的发展路径：
• 新城控股在2026年2月26日发行3年期、年利率11.8%、总规模3.55亿美元新债，用于借新还旧
• 龙湖集团近期则几乎没有新发债或者公开融资，反而以偿债、降负债为主
• 龙湖集团的商业资产——龙湖天街聚焦一二线核心或强二线，单店租金与坪效高；而新城控股的吾悦广场以三四线为主，占比超60%
八、未来展望与战略转型
龙湖集团2025年的销售额暴跌，本质上是一场 “以退为进”的生存革命。公司以牺牲37.54%的销售规模、让开发业务退回十年前水平的代价，完成了历史性的战略收缩。
转型成效已经显现：
1. 经营性业务支柱确立：运营及服务业务合计实现收入132.7亿元，创历史新高，核心净利润约40亿元
2. 债务结构优化：自2022年中至2025年中，三年累计压降有息负债约425亿元
3. 现金流管理强化：公司坚持用正向的经营性现金流驱动业务增长
2026年发展策略：
• 继续坚持“一个龙湖”生态战略，整合住宅、商业、租赁等全场景服务
• 商业项目持续扩张，2026年、2027年每年计划新开业约十个新项目
• 通过AI智能化赋能，打造“智创空间、智享服务”战略
九、总结
龙湖集团2026年1-2月销售额同比暴跌55.2%至44.5亿元，这一数据背后反映的是中国房地产行业的深度调整与龙湖自身的战略转型。在行业整体下行（TOP100房企销售额同比下降约30%）的背景下，龙湖的下降幅度远超行业平均水平，这既是市场环境的反映，更是公司主动选择“以规模换安全”战略的结果。
值得关注的是，在开发业务大幅收缩的同时，龙湖的经营性业务（商业运营和物业服务）持续增长，2026年1-2月实现经营性收入44亿元，与销售额基本持平。这种业务结构的转变标志着龙湖正在从传统的“开发商”向“卓越城市运营服务商”转型。
尽管面临销售额下滑和评级下调的压力，但龙湖通过严格的财务纪律、持续的债务偿还和多元化的业务结构，在民营房企中仍保持着相对稳健的财务状况。未来，龙湖的挑战已不再是销售规模的排名，而是在销售规模收缩的新常态下，如何持续提升运营效率、服务品质和资产回报率，真正实现从“开发商”到“运营服务商”的华丽转身。
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