浮山后片区，横跨市北和崂山。
最近十年，这个片区，算是青岛市区楼市焦点中的焦点。
好多改善家庭、追求学区房的家长，从四面八方往这里聚集。
步入2026年，浮山后楼市发生了很大变化。
1、促销蹭热度，新房价格下调
就在上周，同德路附近的紫樾尚府，突然打出了2.5万/平的特价房。
开发商北泰置地，号称没资金压力、不降价、一直扛。
阳春三月，终于扛不住了。25000一平搞了几套工抵房；同时其他房源也有2.9万—3万的。
咱们缕一缕这个盘的过往情况。2020年底，紫樾尚府开盘，均价3.5万/平。项目北侧就是大名鼎鼎的崂山金茂府。
彼时，紫樾尚府瞅准了崂山金茂府的热度，就硬蹭，价格比崂山府便宜两千左右，打的噱头是高端铝板幕墙、高端玻璃、高端外立面。
等到2023年交付的时候，紫樾尚府还有200—300套房子没卖出去。
这次，算北泰置地第一次大幅降价。也是瞅准了路对面的静澜山要开新产品（起价2.3万/平），趁机吸一波购房者。
反正，价格调整，就有效果。不少人跃跃欲试中。
再分析一下紫樾尚府的优劣势。
优势有这几条，精装修、现房（交付两三年了）；合肥路小学学区范围内；外立面很漂亮，是周边所有盘中，数得着的；高端铝板幕墙、公摊19.5%左右。
其他，短板也不少。户型老旧、过时，已经被淘汰了。10栋楼，俩户型，中间户型130—141㎡；边户122—131㎡。
期房时候，说引进绿城物业，结果没兑现；开发商自家诚基物业拉垮，保安经常换，部分业主不交物业费（太贵了，最早3.9元）；
地下车位是开发商的“小心肝”，标价28万一个，只售不租。因为车位的事，业主多次抗议，但收效甚微。
中介朋友告诉房师傅，这次，浮山后最倔强的楼盘终于低下头了。
2、一万出头和四万多的对比
紫樾尚府的降价，和静澜山低价新品的推出有直接关系，算是外因。静澜山是浮山后学区，同德小学，很多人认这个学区。
另外，与浮山后次新房价格调整也有关系。
曾几何时，浮山后新房价格可是另一番景象。2021年10月，金地华章首开，3.4—3.8万/平；2020年底，紫樾尚府开盘，均价3.5万/平……
现在变化可大了。东宸府121平313万；远洋万和城118平，310万；金地华章，143.64套四，436万……
这几套房源很有代表性，都是真实成交价。
次新房尚且如此，房龄20年左右的二手房就更“直接”了。
浮山后二小区、浮山后四小区，成交价多数在一万至一万三四了。个别房源，变异户型有单价不到万元的。
四季景园和阳光山色，户型、小区状况比以上两个小区稍好一些。
四季景园的多层，进入2026年后，成交价在两万左右，套二有一万八的。一楼带院的特殊房源价格两万四左右。
阳光山色的价格跟前几年变化也很大，最新成交价两万左右。套一一万七八；套三两万多。
北村区域的采菊苑，套二一万二三，套三一万五六左右。和四五年前比，价格变化是不是挺大？
令人称奇的是，北村区域的紫樾尚品，也就是尚府的“邻居”，三栋多层，竟然卖四万五到五万多一平。
紫樾尚品，劲松八路119号，62套房源，155平、165平两个户型。这俩户型都是狭长客厅，和时下流行的大宽厅格格不入，确实过时了。
从去年初拿预售证，到现在，尚品一套房子都没网签。
3、牵一发而动全身
货比货，得扔。变态新品，秒杀过时产品。
当得房率近100%，一梯一户、3米以上层高的新品纷纷上市，且价格不高，你会怎么选？
这种局面东李市场已经出现了。青特璟誉、东序，倒逼青山湖岸、芳华地、融海启城、和达和川降价。
同时，东李好多二手房，价格同步调整。绿城理想之城、卓越、生态城、新城、山河城等等，都在变动。
浮山后情况差不多。今明两年，浮山后还会有新地块陆续推出。从控规看，住宅用地还有好几块。
目前，在浮山后买房的群体，可以分为两类。刚需水平的，想让孩子享受这里的学区，总价预算100万左右，只能挑选老破小。
预算200万左右的，可选范围大一些，稍好一点的二手房也能够得上，比如，四季景园、阳光山色。
预算300万左右的，可以盯着次新房了。房龄十年以内的，可以好好研究。
预算400万—500万的，可以等等浮山后的储备地块。
放心，浮山后会有高得房率、高赠送、高配置的真高品质住宅的。
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